（批复）千岛湖安龙半岛夕阳红度假村项目可研建议报告（发改委）

许多年来，大众化住宅开发直是市场开发主体，造成这种市场开发失衡原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。

但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变趋势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。

可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新市场，也就赢得了市场竞争。

老年人住宅市场发展趋势产权式老年人度假公了家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅开发。

老年人住宅在京沪两地倍受热宠北京和上海直是中国房地产市场前沿，最早老年公寓就出现在这里。

上世纪九十年代初，在当时上海商品房积压量高达上千万平方米情况下，中高档老年公寓直供不应求，排队预订场面时有发生。

九十年代中期，北京些房地产商在吸取上海老年公寓成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高商品房开发转向老年公寓投资建设，均取得了良好经济效益和社会效益。

总结如果说亿老年人口基数是老年人住宅开发市场条件家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到老年地产开发希望。

许多年来，大众化住宅开发直是市场开发主体，造成这种市场开发失衡原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。

但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变趋势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。

可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新市场，也就赢得了市场竞争。

老年人住宅市场发展趋势产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观全国各大中城市老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活要求，产权式老年度假公寓出现将打消老年人养老多种顾虑，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。

上海绿地孝贤坊武汉侨亚假日颐乐园等都是老年公寓开发成功案例。

老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院目就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。

老年人住宅开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年人公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定国内各大中城市养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年住宅产品开发将成为未来段时间内市场开发主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。

山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平提高，老年人对居住要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式田园生活，颐养天年。

因此山水型老年公寓出现将倍受他们青睐。

六项目开发经济测算投入分析项目前期费用土地费用万元规划设计费用万元土地总面积亩，扣除码头停车场亩，滨江绿地亩，城市道路亩，剩下亩。

场地平整亩，通电通水等基础设施配套费用万元。

特色购物街建设费用万元总建筑面积平方米去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年人住宅产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上代沟，由此引起了系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅开发。

老年人住宅在京沪两地倍受热宠北京和上海直是中国房地产市场前沿，最早老年公寓就出现在这里。

上世纪九十年代初，在当时上海商品房积压量高达上千万平方米情况下，中高档老年公寓直供不应求，排队预订场面时有发生。

九十年代中期，北京些房地产商在吸取上海老年公寓成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高商品房开发转向老年公寓投资建设，均取得了良好经济效益和社会效益。

总结如果说亿老年人口基数是老年人住宅开发市场条动期投资景区早期建设，相关设施酒店设施缺基础设施投入加大景区建设逐步完善房地产投资逐步增长，后期达到较大规以改善及优化设施投入为主景区完善丰富区域国际知名度提升，国外客源为区域消费带来新动力休闲度假成为区域旅游设施消费辐射酒店投资乏房地产投资低位运行，项目推出少房地产价格处于低位以二个度假村开发为主，零星分布模房地产价格迅速增长中后期房地产投资比例较高国内观光游为主呈现优质开发组团旅游新特点房地产投资价格高位运行房地产消费旺盛，需求多样化多组团形成，向腹地辐射，形成网络房地产状况旅游特点时间区域各组团板块形成年亚龙湾国家旅游度假区等被评为国家级景区年喜来登大酒店瑞海购物公园等项目建设年万嘉华度假酒店建设，早期开发基本以酒店开发为主，项目零散分布年以后，随着区域旅游市场逐步成熟城市知名度提升，旅游地产价值逐渐呈现，以碧海蓝天花园阳光海岸为代表批度假项目开发，使三亚旅游地产开发发展到了新阶段，促进了各区域板块形成。

目前三亚形成以亚龙湾大东海三亚湾三大休闲度假板块，并向腹地辐射，成为国际新兴休闲度假旅游城镇。

房地产市场运行特征起步期发展期高速发展期固定资产投资房地产投资房地产销售价格走势启动期期间固定资产投资投入较低，房地产投资价值较低，房地产销售价格处于低位发展期投资逐步上升，并诱发房地产相关投资增长，价格开始小幅增长，发展期后期受发展利好因素影响带动价格快速上升同时基础设施投资加速，区域设施完善，发展进入了高速发展期，期间房地产投资增长引发房地产消费规模持续扩大及价格高位运行。

由此可见，区域旅游发展基础设施完善投资环境成熟与旅游地产发展密切关联起步期市场规模小投资价值低发展期市场初步形成价格快速增长高速发展期市场趋向成熟价格高位运行。

二杭州休闲地产与对于度假游客来说，公里是他们认为最恰当距离，公里内无法让他们产生外出度假感觉，公里以上才能让他们暂时遗忘城市喧嚣，感受度假氛围与环境，公里以上容易产生疲劳和厌烦。

项目所在地千岛湖区域左口乡安龙半岛距离杭州公里上海公里南京公里，本项目客源定位应以杭州为中心浙江内，义乌温州台州等为核心客源。

杭州第二居所发展目前杭州分钟交通圈内别墅主要分布在闲林小和山溪转塘之江银湖新兴湘湖青山湖等区块，在建别墅排屋项目约个。

其中以之江转塘富阳银湖青山湖闲林等已形成较大规模，并凭借优越自然条件成为杭城第二居所开发消费主要区域。

杭州别墅板块示意图主要板块市场概述分钟交通圈青山湖良渚闲林之江银湖转塘之江旅游度假区是杭州别墅发展最早区域，也是物业最为成熟人气最高别墅板块。

得天独厚地段优势，交通快捷，配套完整，未来世界宋城聚积人气，九溪自然风光，钱塘江壮丽年期间开发梦湖山庄等为外销房，销售并不理想。

随着新西湖花园九溪玫瑰园热销，区块别墅炙手可热，供应量不断加大。

目前单价在元平米，单套总价万以上。

其中不乏像九溪玫瑰园南都高尔夫这样动辄千万顶级别墅。

该区域主要客户以杭州私营企业主大型企业高级管理层以及省内其他地方私营业主为主，并且有部分海外客源。

富阳银湖开发区该区域开发较早，区域配套齐全，现已建成万伏变电所，供水通讯等，已建成国际标准高尔夫球场野生动物园等大型旅游项目，医院学校商场宾馆等设施陆续进入目前开发项目主要集中在杭州野生动物世界带，总开发量百万平米以上，多以山地别墅为主，别墅面积在平米，别墅总价在万元万元排屋面积平米，总价集中在万元。

客户以杭州人为主，约占，省内外地人约，另外新加坡香港等地客户委托国内亲戚购买闲林五常老余杭区域该区域是杭州目前别墅分布最为集中区域，闲林云集了金都雅苑华安西溪山庄赞成荆山翠谷金成江南春城西溪山庄绿城桃花源生态居住区等项目，形成该区域排屋开发整体热潮，这个板块别墅排屋楼盘几乎占了杭州别墅楼盘。

浪漫和山别墅售价已经达到元平方米左右金都富春山居别墅年底开盘时套平方米别墅总价约万元，在售同样面积别墅价格涨至万元左右。

客户以杭州企业管理层私营企业主自由职业者，文艺界人士以及大学教授投资者为主区域市场现状市场特点，未找到引用源。

区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于开元度假村等少量度假别墅，购房主要来源于杭州及周边客群目前千岛湖市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间。

，未找到引用源。

地域特点交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长以千岛湖大道开通，杭州十质量问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活要求，产权式老年度假公寓出现将打消老年人养老多种顾虑，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。

上海绿地孝贤坊武汉侨亚假日颐乐园等都是老年公寓开发成功案例。

老年人住宅将逐步从