（批复）华中鞋业商贸城项目可研建议报告（发改委）

即将出台武汉市商品交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大资就可将整个项目投资完成。

第六章项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标本项目主要经济技术指标如下建设规模规划总用地面积平方米总建筑面积总建筑基底面积，地上三层，局部四层容积率建筑密度项目建设期年项目总投资万元二项目投资测算序号项目名称建筑面积单位成本单项总成本销售单价备注土地成本亩万亩二前期工程费勘察规划设计费监理费等建安成本可行性研究费建安成本三建筑安装成本土建成本商场办公楼仓储地下室区间道路管网及绿化二安装成本给排水及消防系统变配电电力及照明系统弱电系统空调通风系统电梯部货梯部扶梯四直接成本小计五管理费用建安成本六财务费用建设期内年平均贷款亿，建设期内均匀投入。

七销售费用销售收入八不可预见费四五六七九总成本合计十销售收入商铺办公仓库地下室十营业税及附加销售收入十二土地增值税增值额十三利润十四企业所得税十五净利润十六净利润率三资金筹措计划项目总投资不包括开发期间税费根据国家和有关部门关于项目总投资规定，本项目总投资建设投资建设期贷款利息铺底流动资金万元。

资金筹措方案资本金及来源根据国务院国发号文规定，本项目企业应具备不低于项目总投资资本金，即万元，因此本案企业自筹资金为万元。

本项目所需资本金由企业用自有资金投入。

建设投资资金来源建设投资万元中。

计划向银行申请长期贷款万元企业自筹资金万元企业用建设期内房产销售款投入万元。

附投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表年年年序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费开发期间税费不可预见费管理费销售费贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入注此处总投资包括开发期间税费。

第七章项目财务效果评价对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，计算本项目全部投资经济效益。

主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。

反映出项目所占用资金盈利能力，即反映出项目盈利能力。

当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。

是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。

项目全投资现金流量分析表序号项目建设期销售期现金流入销售收入商铺仓库写字楼地下室车库其他现金流入现金流出建设投资土地地基开挖土石方外运建设投入前期工程费分期建设款管理费用销售费用土地增值税销售税金及附加所得税不可预见费净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流量税前累计净现金流量税前折现净现金流量税前累计折现净现金流量评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态第八章项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期等，这些因素受宏观政治经济社会环境影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。

项目静态盈亏平衡分析假设本项目总投资如上表所测算不变，且售价均如表测，则由计算可得，当市场用房销售到时，商铺投资利润率为零，也即投资刚好回收。

而般经验认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较低。

本案盈亏平衡点销售率为，可见其风险程度较低。

二单因素敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定因素为开发成本，售价水平等，开发成本中地价成本就占到了总投资，地价成本变动，直接影响到本案财务收益率。

同样售价变动，也将影响本案利润率实现。

下面主要从这两个方面入手，分别计算地价上下波动和售价变动时，对本案经济评价指标影响，计算结果如下地价变动对财务效益影响基准方案基准方案值地价变动地价款万亩万亩万亩万亩万亩利润率净利润率回报率售价变动对财务收益影响基准方案基准方案值销售均价变动销售均价元元元元元利润率净利润率回报率第九章项目效益评价本项目是个专业市场迁扩建工程，但它遵循了政府引导企业开发民间投资市场运作专业管理原则，对目前大多占据中心市区黄金地段，且散乱低现状无疑将产生种强劲冲击，同时还将产生十分显著社会效益。

项目社会效益评价项目对社会发展适应性促进招商引资工作本项目开发商是浙江企业，臵业业主绝大部分是外地客商包括已在武汉外地客商。

家企业及经营户，按每户流动资金万元计算，共需资金亿元，本项目固定资产投资为亿元，再加上客商装修投资，直接引进资金将在亿元以上。

入住华中鞋业商贸城客商从原租赁经营，到购买商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，将对武汉市加快引进市外资本起到重要作用。

有效地利用土地资源，推动城市发展战略目标实现本项目拟选址省市，鞋类产品包装体积大流量大，目前年吞吐量约万，折标准集装箱万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。

由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使些外省经销商被迫转往郑州合肥南昌长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年大兴路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展重要原因。

影响城市环境卫生，治安形势严峻大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关治安管理带来极大压力。

同时也带来系列社会问题，如计生管理暂住人口管理等问题。

由于在这狭小地区集居如此大密度人口和大量流动人员，所产生生活垃圾城市噪声等严重影响者市民正常工作生活学习及城市环境卫生。

市场散乱，缺乏统管理现有市场各主办单位各自为政，个别市场主办者，仅为了市场经济效益，而缺乏相关服务，如保洁保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害事件时有发生，而得不到有效保护。

同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了政府职能部门监管难度。

经营成本较高，经营效益受影响老城区物业租赁成本高，些店铺年租达万元，相当于购买本项目店铺首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。

以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示信息服务办公设施服务设施等现代商业所必需配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进步发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。

拆迁在即，现在市场将面临消失根据现行城市发展规划，该地区是武汉市两江四岸规划重点拆迁区域之，现有市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在市场将面项目威胁分析三结论第四章地块建设条件工程概况项目选址经济指标建设目标二建筑布局三交通组织四给排水设计生活给水系统排水系统消火栓系统喷淋系统五电气设计六电气消防七通风系统第五章项目投资经营方案投资组合方式二资金运作方式第六章项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标二项目投资测算三资金筹措计划第七章项目财务效果评价第八章项目不确定性分析项目静态盈亏平衡分析二单因素敏感性分析第九章项目效益评价项目社会效益评价项目对社会发展适应性二目前对人和社会影响二项目环境效益评价项目总论项目概况项目名称华中鞋业商贸城建设项目建设性质新建建设地点武汉市江汉区姑嫂树区域建设单位武汉鹿迪投资有限公司联系人陈秉西电话电子邮件二可行性研究结论项目财务指标投资利润率利润总额总投资额投资净利润率净利润总投资额自有资金回报率净利润企业自有资金税后静态投资回收期税后动态投资回收期从静态财务指标上来看，项目是可行，具有较金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流量税前累计净现金流量税前折现净现金流量税前累计折现净现金流量评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态第八章项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期等，这些因素受宏观政治经济社会环境影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。

项目静态盈亏平衡分析假设本项目总投资如上表所测算不变，且售价均如表测，则由计算可得，当市场用房销售到时，商铺投资利润率为零，也即投资刚好回收。

而般经验认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较低。

本案盈亏平衡点销售率为，可见其风险程度较低。

二单因素敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定因素为开发成本，售价水平等，开发成本中地价成本就占到了总投资，地价成本变动，直接影响到本案财务收益率。

同样售价变动，也将影响本案利润率实现。

下面主要从这两个方面入手，分别计算地价上下波动和售价变动时，对本案经济评价指标影响，计算结果如下地价变动对财务效益影响基准方案基准方案值地价变动地价款万亩万亩万亩万亩万亩利润率净利润率回报率售价变动对财务收益影响基准方案基准方案值销售均价变动销售均价元元元元元利润率净利润率回报率第九章项目效益评价本项目是个专业市场迁扩建工程，但它遵循了政府引导企业开发民间投资市场运作专业管理原则，对目前大多占据中心市区黄金地段，且散乱低现状无疑将产生种强劲冲击，同时还将产生十分显著社会效益。

项目社会效益评价项目对社会发展适应性促进招商引资工作本项目开发商是浙江企业，臵业业主绝大部分是外地客商包括已在武汉外地客商。

家企业及经营户，按每户流动资金万元计算，共需资金亿元，本项目固定资产投资为亿元，再加上客商装修投资，直接引进资金将在亿元以上。

入住华中鞋业商贸城客商从原租赁经营，到购买商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，将对武汉市加快引进市外资本起到重要作用。

有效地利用土地资源，推动城市发展战略目标实现本项目拟选址在城郊结合部，项目建成后，必将带动周边地区快速发展。

将原占据闹市中心老鞋业市场迁出后，其黄金地带土地资源可得到更加有效地利用，同时促进城市区间协调发展，有利于武汉市加快现代化国际大都市战略实施。

提高武汉市场集聚和辐射能力传统批发市场是在改革开放初期兴起，其运营模式已不能适应现代物流发展需要。

谁能抢先发展建设高档次新业态大规模专业物流中心，谁就将在区域竞争中争得主动，赢得先机。

本项目开发，将进步巩固和提高武汉在华中地区鞋类物流龙头地位，并为武汉市传统批发市场转型提升提供