（批复）华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研建议报告（发改委）

借助小区内最好自然景观及条件。

其中别墅及多层临海，小高层及高层倚山，且高层采用型建筑，尽可能多利用自然景观。

第期愉景湾第四期开发位于大白湾东部半岛，仍借助于自然景观。

多层物业沿三面海而建，高层及小高层西面倚山。

第期愉景湾第五期紧邻二白湾西部之中央花园，全部为高层建筑，景观主要为人造中央花园及自然海景之远景。

第期愉景湾第六期为纯商业配套设施建设，为第七期第八期及第九期制造卖点。

第期第七期分为两部分，部分东临稔树湾，拥有自然景观并靠近汽车轮渡码头，另部分为临高尔夫之及联体别墅。

第期第八期北面临海，西临第六期之愉景广场巴士总站以及往中环码头。

第期第九期为倚山高层及小高层，且临近愉景山道及高尔夫球场。

第期第十期全为倚山高层，北临通往东涌及机场快速公路隧道，西临愉景湾二段海澄湖畔。

第期愉景湾二段海澄湖畔十期十二期东临二白湾，东面为海景，二白湾设有住客会所中央花园并设有交通总站及码头。

房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究选址特点分析总结整个愉景湾开发前期主要依靠自然景观，后期开发主要依靠人工建造之园林及生活配套。

整个发展项目除了依靠得天独厚自然海景，康乐设施配套会所位置选择园林规划商业广场选址及生活配套布局也能尽量保持平衡发展，力求每期物业推出都有卖点，为购房者提供多种选择，更能体现人性化设计，且能保证发展项目内自然资源及人工建造设施被均衡利用。

房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究社区配套及服务设施商业中心即愉景广场，位于愉景湾码头附近，总面积达平方米。

为住户提供饮食购物及社区服务设施二段海澄湖畔拟建万平方米大型娱乐购物中心。

康乐会与商业中心临近愉景湾康乐会占地平方米，建筑面积平方米，会所层高两层，具备各式康乐及运动设备，其中包括咖啡厅小食店及泳池。

其他设施有健身中心桑拿浴室旋涡浴池网球场壁球场美式壁球场乒乓球桌及桌球室二段海澄湖畔住客会所临海而建，面积近万平方米。

高尔夫球会及球场愉景湾高尔夫球场位于愉景湾南部山岭风景区。

球场占地，平方米，长米，为个洞，标准棒球场。

球场内设有多个人工湖，既能灌溉球场绿地，也可作为练球区。

高尔夫球会会所总面积为平方米，内设餐厅网球场游泳池体育用品店及休息室等。

愉景湾游艇会游艇会客供私人游艇停泊房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究大白湾沙滩及其他康乐设施长约米大白湾沙滩，为香港首个人工沙滩。

区内提供单车风帆等水上活动康乐设施。

学校除了愉景湾现有五所学校，由英基学校协会主办中小学直属国际学校及香港天主教教区主办条龙政府资助中小学传统学校将于年在海澄湖畔落成。

交通设施水上交通小时高速豪华客轮分钟直达中环陆路交通小时穿梭巴士往返东涌地铁站分钟及机场分钟小时豪华轿车往返东涌地铁站及机场小时区内穿梭巴士连接愉景湾码头紧急服务愉景湾内设有二十四小时消防分局警局救护车服务以及水警提供全日巡逻，以及紧急直升机救援服务。

医疗服务除紧急救护车外，愉景湾有诊所设于商业中心二楼。

房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究邮政服务区内每天均有邮差递送邮件，码头附近咨询中心设有邮件收集箱。

户型设计由于愉景湾项目开发时间较早，开发周期长，在户型设计方面仅对项目第期最新期部分户型作介绍。

物业类型栋数层数户型建筑面积平方米户型特色联排别墅地下层储物间厨房工人房带卫生间厅客厅饭厅卫生间花园后院层主人房客房卫生间平台全部花园洋房围绕海澄湖而建，附设私家花园及后院所有单位饱览万平方米中央公园及海澄湖全景所有单位均采用正方形或长方形设计，间东路泰华房地产中国有限公司白石洲路南沙河东路泰华房地产中国有限公司从上表交易案例来看，亿以上大宗土地交易有以下特点发展商均为品牌发展商单宗用地交易总地价没有超过亿但有潜力发展商资金实力不可小视。

年红树湾地王三块地拍卖，泰华地产出价亿拿下其中两块，依然让人惊心动魄。

因此，建议政府至少拿出亿以上总地价规模用地，出让土地总地价如果达亿以上，相信有此实力参与竞争发展商将非常少，那么华侨城招商拿到出让土地机会将会更大。

后续出让土地规模测算后续出让土地总地价按照亿计算，楼面地价按元平方米考虑，出让土地建筑面积将达到万平方米。

该土地规模包括了区公建配套建筑面积平方米，扣除公建配套建筑面积，住宅用地可建设建筑面积至少达到万平方米。

注上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同后续出让土地位置选择考虑因素邻近已取得号宗地，便于与已取得用地进行整合，整体规划，综合开发靠近公建配套设施，使项目未来居住者生活较为便利选择用地条件较好土地。

该类用地地形地势景观具有开发高档住宅明显优势，有利于迅速提升整个片区形象根据规划，东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块，编号自至共个地块为第二块，编号自至共个地块为第三块，编号自至共个地块为第四块，编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中地块即为已取得号宗地。

东府对旅游项目有明确规划，目前宝安旅游项目集中在沙井和光明。

根据尖岗山片区规划，尖岗山片区将发展成为居住区，而且附近铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不符合政府规划即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力核心景点，对地产项目推动能力有限。

华侨城旅游地产成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目开发带来了人气，带来了完善商业和生活配套，同时也直接带动华侨城房地产价值稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对房地产项目价值提升作用无法在短期内达到华侨城水平尖岗山旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了项目私密性，而且增加了项目安全隐患和管理难度，同时也不利于项目形象提升旅游项目投资较大，回收期长综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式可行性不大。

深圳地铁号线模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，按商定比例，与政府共同分享土地增值收益。

该模式源于香港地铁深圳地铁号线模式香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司按预先约定比例分成，共享土地增值收益。

分析该模式成功重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并非易事。

近几年深圳政府在城市基础设施建设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量政府财政，使政府面临资金压力。

在地铁号线建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁号线捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

该模式成功关键是发展商愿意捆绑基础设施建设是否对政府有足够吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。

在尖岗山项目上，如果捆绑大型基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能完成，对政府吸引力不大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功难度较大。

捆绑开发模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。

分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府土地收益，政府较容易接受捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖出让方式，符合政土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。

而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者设计方案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项目负责任做法。

因此，捆绑开发模式可行性较大。

综合以上对三种综合开发模式分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。

捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。

综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。

选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。

根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。

采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他