（批复）华发国际房地产项目可研建议报告（发改委）

开发成本费用估算根据项目开发规模及以上各项工程及费用设定值，对项目各期开发总成本费用进行估算。

开发总成本费用估算项目成本费用如下表项目指标总体开发成本万元，开发费用万元，总成本费用万元，销售税项万元，销售成本万元，单方销售成本元平方米，项目开发成本费用详见附件。

项目总体开发成本费用估算项目总体销售成本为，元平方米，项目总投资成道工程费用，按总建筑面积以元平方米计算。

供电工程供电工程费用包括小区室外电网路灯配电房电气设备安装工程费用等，以及室内电气安装毛坯房，按地上建筑面积以元平方米计算。

给排水工程指从市级供水管道接驳供水管至区内楼房外工程费用，以及室内外管道工程费用，按地上建筑面积，以元平方米计算。

弱电智能化系统工程包括小区内背景广播对讲系统安防系统信息系统等，按地上建筑面积，以元平方米计算。

消防工程消防供水，自动喷淋以及消防设备，按地下室及裙楼面积以元平方米计算。

空调通风工程裙楼中央空调系统，按裙楼面积以元平方米计算。

小区园林绿化工程按总用地面积计算绿化面积，以元平方米计算工程费。

会所按建筑面积，以元平方米计算安装及装修成本。

土建工程费地下结构按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房装修标准。

商业裙楼按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房装修标准。

塔楼住宅按建筑面积，以元平方米计算土建成本带装修。

开发期税费开发期税费是开发期间各项行政事业收费及税收，及部分项目开发中发生支出费用，根据委托方提供资料，各项税费计算如下市政配套费收费标准为元平方米，按建筑面积计算。

工程质量监督费按工程造价收取。

工程安全监督费按工程造价收取。

工程报建费按工程造价收取。

招投标及预算编制费按建安造价收取。

工程监理费按工程造价收取。

物业管理基金按工程总投资收取。

不可预见费指开发过程中不可预见工程费用及其它费用支出，按以上五项费用之和计算。

开发费用估算分项说明企业管理费以建安成本和配套工程费用之和为基数，以计算。

销售费用销售费用按销售额计算。

财务费用全部资金按银行借贷资金计算，目前法定贷款利息三年期为，考虑手续费用等，以年息复利计算财务费用。

开发成本费用估算根据项目开发规模及以上各项工程及费用设定值，对项目各期开发总成本费用进行估算。

开发总成本费用估算项目成本费用如下表项目指标总体开发成本万元，开发费用万元，总成本费用万元，销售税项万元，销售成本万元，单方销售成本元平方米，项目开发成本费用详见附件。

项目总体开发成本费用估算项目总体销售成本为，元平方米，项目总投资成本费用为，万元。

详细估算参见附件。

成本动态投入动态成本投入根据成本估算结果，按项目进度计划安排，以每季度为计算期，并按项目开发各期实际投入进行估算。

总体动态投入成本详见附件。

，未找到引用源。

财务效益评价财务效益分析是在对项目成本和收益测算基础上，以尽量接近项目开发实际情况为原则，并据此建立相应数学模型进行计算。

根据制定营销方案，对项目进行财务效益评价如下项目收益分析本项目仅考虑商铺住宅车位销售收入，住宅配套等营业性物业暂不考虑收益。

项目于年第三季度开始发售，至年第四季度售完。

住宅商场车位按销售进度计划进行销售，销售收入先用于偿还项目投资贷款。

总体销售收入销售计划及资金回收计划详见附件。

各期销售收入总体项目面积平方米均价元销售总额万元总体住宅，商铺，车位个小计财务效益评价设定财务计算中税项及费用设定按非外资方式进行该房地产项目开发，在进行物业销售时预计须交纳税项主要有营业税营业税附加印花税等，根据委托方提供资料，销售期间税项合计按销售收入计算。

销售费用按销售收入百分比计算，其中包括中介代理费项目推广宣传广告等费用，按销售额计算。

所得税根据委托方提供资料，按应纳税所得额计算征收。

财务费用计算设定，未找到引用源。

在财务分析中，全部按借贷资金进行财务分析，设定每个核算期对上个核算期累计资金投入计息，利息按年息复利计算。

静态财务分析中，财务成本将直接采用动态计算所得数据。

财务评价指标选取参照我国财会制度，结合房地产开发实际情况，在进行本项目经济效益评价时，所选取财务指标为内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率，它反映项目自身盈利能力，是项目占用尚未回收资金获利率，是考装工程费用等，以及室内电气安装毛坯房，按地上建筑面积以元平方米计算。

给排水工程指从市级供水管道接驳供水管至区内楼房外工程费用，以及室内外管道工程费用，按地上建筑面积，以元平方米计算。

弱电智能化系统工程包括小区内背景广播对讲系统安防系统信息系统等，按地上建筑面积，以元平方米计算。

消防工程消防供水，自动喷淋以及消防设备，按地下室及裙楼面积以元平方米计算。

空调通风工程裙楼中央空调系统，按裙楼面积以元平方米计算。

小区园林绿化工程按总用地面积计算绿化面积，以元平方米计算工程费。

会所按建筑面积，以元平方米计算安装及装修成本。

土建工程费地下结构按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房装修标准。

商业裙楼按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房装修标准。

塔楼住宅按建筑面积，以元平方米计算土建成本带装修。

开发期税费开发期税费是开发期间各项行政事业收费及税收，及部分项目开发中发生支出费用，根据委托方提供资料，各项税费计算如下市政配套费收费标准为元平方米，按建筑面积计算。

工程质量监督费按工程造价收取。

工程安全监督费按工程造价收取。

工程报建费按工程造价收取。

招投标及预算编制费按建安造价收取。

工程监理费按工程造价收取。

物业管理基金按工程总投资收取。

不可预见费指开发过程中不可预见工程费用及其它费用支出，按以上五项费用之和计算。

开发费用估算分项说明企业管理费以建安成本和配套工程费用之和为基数，以计算。

销售费用销成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套市区内常住型买家。

目前，老城区缺乏新开发高端住宅产品。

中山传统商业区高层住宅市场分析现有供应基本售罄中恳商业大厦永胜数码广场西苑数码广场，目前已全部售罄。

君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。

现有产品价格分析君悦豪庭元平方米以常住型买家为主公务员事业单位人员企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套常住型买家传统商业中心区高层住宅主要消费者。

市域高端住宅市场分析目前市域内高端住宅市场代表产品是新鸿基开发弈翠园和雅居乐开发汇星台。

弈翠园期为多层和小高层物业，主要户型面积有平方米左右平层及平方米复式，销售均价多层为元平方米，小高层为元平方米，总价为万元左右和万元左右。

汇星台为小高层物业，主要以三房平方米和四房平方米户型为主，销售均价约元平方米，总价在万元。

从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园期目前销售率达到，汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。

市场评析老城区住宅市场有较大提升空间老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性要求。

老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住宅价值，对追求成熟生活配套买家有相当吸引力。

随着市民居住观念改变，小高层住宅已经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。

商业物业市场百货类物业市场广州友谊益华时尚商城中恳百货分布在传统商业中心，益华百货分布在新商业中心。

市场经营特点商品种类单档次较低益华百货中恳广场广州友谊层化妆品名贵中药材食品化妆服饰烟酒食品精品二层服装日用品服装皮具鞋床上用品三层服装床上用品服装四层妇婴保健用品家电商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平般益华百货中恳广场售价元平方米租金元平方米元平方米市场评析百货业经营难度大珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者般在广州香港等中心城市购买高档百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，投资回报水平不高经营品种单，对消费者吸引力弱。

专业市场中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场百易居家居广场米兰香家居广场永胜数码广场西苑数码广场和水牛城。

市场经营特点商品种类单档次较低永胜数码广场西苑数码广场水牛城百易居家居米兰香家居天英家居层手机电脑配件服装批发高档家具高档家具高档家具二层手机电脑耗材旅游商品总汇三层数码产品四层电脑耗材出租市场较旺，出租率超过永胜数码广场水牛城层元平方米元平方米二层元平方米元平方米三层元平方米四层元平方米市场评析有较大市场空间，档次需提高专业市场集中满足了消费者对类商品需求，销售价格适中，对消费者有定吸引力。

目前各专业市场品种单，档次不高，产品细分不够，经营思路单调，难以满足消费者多方面需求。

连锁超市大型连锁超市分布较分散，主要有吉之岛好又多和万佳。

市场经营特点经营规模大，商品种类丰富吉之岛好又多万佳经营面积平方米平方米平方米层生鲜食品生鲜副食品手机食街首饰眼镜娱乐城汽车客运中心二层精品日用品日用品生鲜副食品茶叶烟酒三层精品日用品日用品家电日用品文体音像四层家用电器食街营业时间长，人气较旺吉之岛好又多万佳营业时间首层小时市场评析满足站式购物，但发展商资金压力大连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者站式购物需求，市场反应好。

由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超市租金水平低，开发商资金压力大。

摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部市场经营特点经营面积大，商品档次高，种类丰富经营面积负层首层二层三层四层五层摩登汇平方米品牌店，优之良时尚精品时尚精品美食广场御风日本料理等美食广场品明廊眼睛等大信新都会万平方米图书音像城流行时尚屈臣氏国美电器麦当劳优越百货家居家私广场百货超市优越百货大福源超市娱乐休闲项目餐饮项目绿榕居酒楼租售价格较高，租售情况理想首层二层三层摩登汇售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近大信新都会只租不售，月份正式营业，招商情况理想，已引入多家品牌店。

市场评析综合性购物及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者站式购物满足程度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力经营面积大，对场地规模要求高该模式在中山