（批复）华苑新城项目可研建议报告（发改委）

该项目地价支付较迫切，不适合做储备项目。

鉴于以上几点，计划年开发该项目，初步预计可在年上半年开工。

二开发周期安排华苑新城项目如果按我司规划设想进行调整后，项目总建筑面积为万平米，其中住宅面积约万平米，配套非营业性公建面积万平米，可销售面积约万平米。

该项目拟分四年开发年开发万平米。

年开发万平米。

年开发万平米。

年开发万平米。

三销售周期安排第期于年月开始销售，当年结算万平米。

年销售万平米。

年销售万平米。

年销售万平米。

年销售万平米。

第七章投资收益分析产品组合及平均单位售价单位建安成本按目前初步产品组合设想，项目平均售价及主体建安工程成本如下连排多层小高层合计营业性公建总计容积率占地比例占地面积建筑面积平均单价单位建安成本，二成本预测按目前掌握情况及万科新城同类产品实际结算成本情况，预测在上述产品组合下，该项目总体成本情况如下项目投资总额万元单位成本元说明土地获得价款地价万元亩土地出让金万元，契税万元，红线外市政配套万元开发前期准备费，规划设计报批报建临时设施主体建筑安装毛坯房交工，见上表社区管网工程费，园林环境费，配套设施费，共万平米，元平米开发间接费，资金成本万行政管理费用万月其他万开发成本合计销售费用，项目总投资上述成本测算较为保守，主要体现在以下几个方面地价按万元亩测算，可能会有下降空间建安成本参照新城水平，新城赶工存在定设计基础处理不经济问题，该项目应低于新城水平区内市政配套完全按照政府收费测算，存在定节省空间现计划建筑面积调减为万平米，公建配套同样存在调减可能。

三税务分析天津地区通过公司争取，般可从政府取得灵活优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税营业税优惠住宅发展公司享受营业税及所得税优惠，目前就该项目开发形式税收优惠，天津公司尚未与地方政府沟通，保守期间，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入所得税税前利润土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目业务及公司本部费用存在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。

四经济效益分析项目总体收益情况根据上述售价成本及税务测算，该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入，直接成本，总投资，税前利润，税后利润，内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年利润体现如下表经济指标年年年年年合计结算面积单位利润元利润万元敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。

成本变动对各项经济指标影响经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本预测成本总投资，税前利润，税后净利，内部收益率销售净利率保本售价售价变动对各项经济指标影响经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价预测成本营业额，税前利润，税后净利，内部收益率销售净利率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价，元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言，销售净利率较低，售价成本容积率变化对项目收益水平影响较大，但不考虑成本中保守因素及项目可立即开工带来管理成本节约，存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用万科住宅发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若实现用兴业发展公司操作该项目，取得所得税营业税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若地方政府强烈要求在当地注册公司，且不给任何税收优惠，则通过迁移现有公司消化遗留项目业务亏损，并承担天津公司本部费用方式，每年提供万元税务资源，可减少项目所得税万元，使项目实际销售净利率达到项目全部兴建地下室因地质条件不好，从经济角度，可能除小高层外，全部兴建地下室，则可增加可售面积约万平米，地下室增量成本元平米土建元平米，配套元平米按平均售价半销售，单价为元平米，则可实现税后利润万元按法定税率计算，项目销售净利率达到若同时实现退税及兴建地下室则共可增加税后利润万元，项目销售净利率达到，总税后利润达到万元，平均每年可贡献万元。

综合来看，该项目销售净利率至少应在以上。

五项目资金预测资金流量及有关指标项目年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元，销售额回款额小计件时间比较早，土地管理部门是否继续执行，是个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出让金交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。

总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有家，并且为政府西青区土地局，合作风险相对较低。

宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。

第四章市场研究天津总体市场情况天津市房地产市场进入年以来，全市房地产投资计划比去年增长，达到亿元。

本市房地产业十五目标确定，年内完成投资亿元，人均使用面积平方米。

年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到，进入纯市场化运作时期见年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况正是货币还迁和房改政策和相关金融政策结合，充分地调动和激发了百姓购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件思路，天津房地产形成了目前良好市场化运作局面。

年年年年年年年年年商品房销售量变化情况调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消费主要原因，三口之家为住宅消费主体，价格在万元，面积在平米之间商品房是消费者购房首选，其中单价在元之间占总量，单价在元之间占总销售量。

影响市场需求首要因素是房屋价格，贷款是消费者首选付款方式。

二西南部市场分析区域市场特征从目前该区域市场整体市场环境供需总量以及开发程度，可以看出以下特征年年年年年年年年年年年年年年年年年个人购房比例示意图人均使用面积西南部市场尤其是南开区从年年基本保持着天津市市场供需量第位，累计销售面积约万响抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟项目。

第二章项目概述项目区位及用地项目区位华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约公里。

项目用地该宗地规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资用地，规划总占地面积万平方米亩，其中界内用地万平方米约亩，界外用地万平方米约亩。

二项目宗地现状及市政配套情况项目宗地现状项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。

宗地地块呈比较规则梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量鱼塘正在填土平整。

大部分场地平整大部分场地平整项目所在地局部场地标高不够市政配套情况整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下给水供水主干管在项目用地北面滨水道上，为管径，沿外环线侧已引入到项目用地红线边。

雨水项目用地南侧规划有雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环河。

污水项目用地南侧规划有污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。

煤气项目用地北面滨水道上有煤气中压管，为该项目气源源头，已引到红旗南路上。

供热项目用地内规划有集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司交纳费用。

供电项目用地内规划有万伏变电站，该变电站由电业局负责建设，我司按国家有关规定交纳费用。

通讯由我司自行配套，目前在红旗南路上有孔通讯管道，为该项目通讯源头。

周边社区配套该项目属于新区开发，周边生活设施不健全，距离华苑居住区主社区中心较远，距离王顶堤居住区中心也较远，按规划必须建设中学小学幼儿园派出所街道办事处公交站市场等配套生活设施，大商业公建设施可考虑利用华苑居住区现有设施。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状配套设施类别名称教育设施天津大学南开大学理工学院广播电视大学华苑高级中学司法学校医院第中心医院二七医院传染病医院大型商业设施佟楼商业中心王顶堤批发市场文化设施天津图书馆红旗影院体育设施天津体育中心天津网球运动中心公园天津水上公园天津动物园其他华城宾馆山西宾馆会宾园等星级宾馆三周边道路及交通状况项目北侧为城市干道红旗南路，路宽米，项目西侧为城市主干环线外环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路，般每日往返车为次小时。

该项目所在区域规划有地铁号线，地铁号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施建设使得该项目交通设施更发达，出行更方便。

项目所在地北侧红旗南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处于天津市上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。

北侧为正在建设华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。

其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑成功开发对本项目开发定位有着很好衬托。

西侧紧靠天津市城市主干环道外环线，有着米绿化防护带。

东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定噪音污染，需采取些降躁措施。

正在建设华苑新城期华苑碧华里东侧为陈塘支线铁路五规划控制要点总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米约亩，可建设用地万平方米约亩。

该地块规划指标如下序号项目单位已批准指标我司设想指标规划总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米非营业性公建平方米营业性公建平方米综合容积率住宅容积率建筑密度绿化率六土地价格土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。

总占地