（批复）华远海蓝城二期项目可研建议报告（发改委）

风险分析法法律律及及政政策策性性风风险险分分析析法律风险分析本项目开发经营从获得土地动迁市政配套到工程设计施工销售及物业管理，投资周期长，涉及规则浩繁，程序复杂，面临各种法律风险在所难免。

是契约性风险。

涉及面广，从土地取得工程施工到房产销售，涉及到各种类型合同。

有些合同反映权利义务关系又是政府行为与企业行为交织在起复杂关系。

如果缺乏专业法律知识，合同签订不严格不严密，发生问题后企业合法权益就难以得到保障。

二是知识产权法律风险。

房地产开发与知识产权密切相关，工程设计招投标工程施工宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为，都会涉及著作权法商标法专利法等法律。

所以，在项目实施中，规避各类法律风险，重在预警和防范，应引起高度重视。

二政策性风险分析年以来，国家先后出台了多项针对房地产政策，从加大保障性住房用地供给加快保障性住房建设实行差别化贷款利率暂停发放第三套及以上住房贷款规范第二套住房认定标准部分城市实行限购等多个方面对房地产市场实行宏观调控。

新宏观政策出台后，房地产市场已经明显感受到政策压力，第二季度全国主要城市二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。

虽然第三季度房地产市场有所稳定，部分城市甚至还出现了小幅上涨，但从近期出台各项政策分析，国家对于保持房地产市场稳定收缩市场流动性决心没有变化。

此外，根据媒体报道国家在十二五时期将逐步实行房产税改革，也对未来房地产市场造成定影响。

其其他他风风险险分分析析市场风险分析经前期调查得知，本项目区位优势明显，产品类型基本符合市场需求。

但房地产项目时效性强，优势随时间变化而消长，故应强力促销，按计划完成房产销售。

因此，本项目市场风险较小。

二财务风险分析本项目投资较大，工期较长，在建设工程中拟采用同期各类建筑同时开工建设以缩短整体工期，但是同期同时开工建设所占用资金较大，这对企业筹资能力提出了更高要求。

三技术风险分析本项目追求新生活新时尚新形象新希望理念，立足高起点高品位高水平高质量建设，考察论证慎密细致，设计人性化前瞻性高，施工监理规范到位，加之有华远地产强大技术力量支持，故本项目技术风险低。

风风险险控控制制与与对对策策加强市场营销工作。

针对未来国家有可能加大房地产市场调控和实行房产税改革措施，应加大力度多渠道多方式推广促销，以快制胜，做好住宅商业房地产销售，才能最大限度地规避未来政策风险，减少项目市场风险。

进步优化设计，吸收应用更为科学工程技术措施和施工方法。

在施工管理中，在保证安全和质量前提下，尽力控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

为使资金周转加快，拟采用次性付款分期付款银行按揭建筑分期付款银行按揭，特惠免息分期付款等多种付款方式，促使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

加强各类合同管理，主动规避知识产权等各类法律风险，从而最大限度维护企业权益。

加强各类风险监测与应对，建立预案预警机制，主动防御可能发生种风险，保障项目按预期顺利实施。

超前规划，创新模式，做好物业管理和售后服务，塑造人流物流信息流顺畅高效精品楼盘。

第十章结论本项目房地产开发总用地面积平方米约亩，本项目总建筑面积约为平方米，其中地上建筑面积约为平方米，地下建筑面积约为平方米。

项目开发建设投资约为万元。

项目全部投资内部收益率为税后，项目累计所得税额为万元。

综上所述本项目财务效益较好。

本项目税后全部投资内部收益率为税后，大于基准收益率累计所得税额为万元财务综合评价反映项目盈利上缴税收等能力比较好。

本项目作为华远集团进入西安市房地产市场又大手笔，项目成功运营有助于扩大华远集团在西安房地产业市场份额，有助于扩大企业品牌影响。

项目建设所需水电通讯道路和交通等各方面条件较好，对项目顺利实施非常有利。

本项目区位优势强。

本项目位于西安东北部，北二环延长线以南，东二环外，属于西安浐灞生态区，周边教育文化体育购物休闲娱乐金融邮电等各项配套设施完备，会得到广大客户认可。

销售收入与经营税金及附加表序号项目名称销售收入与经营税金及附加万元合计第季第季第季第季第季第季第季第季第季第季销售收入经营税金及税金附加营业税城市维护建设税教育费附加损益表序号项目名称损益万元合计第季第季第季第季第季第季第季第季第季第季经营收入销售收入开发建设成本费用等小学以及西煤子校中学部陕重子校中学部西安市中等中学。

商业配套方面，矿山路与东二环交界处海璟印象城项目规划有万平米大型商业，并已引入人人乐超市同时，周边还有东二环北延伸线红星美凯龙家居广场，以及辛家庙口今年下半年即将开业会员制麦德龙超市。

文体休闲方面，项目西侧大明宫国家遗址公园已经于年月份正式开园，成为全市瞩目热点区域。

东侧浐灞生态区经过近四年发展，已经形成第三代城市雏形。

而世界园艺博览会也将于年月在浐灞生态区举办，将推动该区域进入进步快速发展轨道。

另外，周边农业银行工商银行邮政储蓄所西安商业银行北环医院社区医院也提供了金融医疗全方面配套。

三项目建设单位自身品牌优势华远海蓝城项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责实施。

本公司成立于年月日，是华远置业通过受让西安曲江大明宫投资集团有限公司持有唐瑞置业股权而组建，注册资金万元。

华远是国内房地产业最早创立品牌之，至今已诞生二十余年。

华远地产于八十年代初进入房地产业，直致力于开发高品质具有市场代表性房地产产品。

目前，公司总资产达亿元，净资产达亿元，为全国最大房地产公司之，旗下设立多家项目开发子公司以及华远经纪物业管理等公司，形成了涵盖项目开发销售代理物业管理地产开发综合体。

华远地产以责任地产品质建筑为理念，营造高品质具有市场代表性地产产品，先后开发了华远海润国际公寓北京华远尚都国际中心北京华远汤米公馆青岛华远华中心长沙等多个高品质项目，涵盖顶级住开发贷款中居民家庭住房套数，时间相关政策应根据拟购房家庭成员名下，包括借款人配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。

国土资源部发布通知，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

国家有关部委要求在房价过高上涨过快供应紧张城市，要在定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房切实增加住房有效供给。

中国人民银行宣布，自月日起，金融机构年期存款基准利率上调个百分点，由现行提高到年期贷款基准利率上调个百分点，由现行提高到其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

住房城乡建设部财政部中国人民银行银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题通知。

公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率倍，首付款比例不得低于，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

全全国国年年房房地地产产市市场场运运行行情情况况房地产开发完成情况根据国家统计局统计数据显示，年全国房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长，占房地产开发投资比重为。

年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

年，全国房地产开发企业完成土地购置面积亿平方米，比上年增长，土地购置费亿元，增长。

二商品房销售情况根据国家统计局统计数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

年商品房销售额万亿元，比上年增长，增幅比至月提高个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

销售价格方面年月，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨。

新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

其中，商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨经济适用房销售价格上涨。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨。

其中，商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨经济适用房销售价格上涨。

二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，比月份扩大个百分点。

受国家调控政策影响，房地产市场总体上呈现出逐步回落态势，月份全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份回落点，比上年同期回落点。

图全国房地产开发景气指数趋势图西安市房地产市场分析西西安安市市年年房房地地产产市市场场情情况况普通住宅市场受中央调控政策影响，普通住宅类物业成为年调控主要对象。

在政策不断收紧下，住宅物业各项指标均出现较大缩水。

年西安市普通住宅市场投资额亿元，同比上年下滑，占全部商品房投资额，该比例较上年下滑个百分点施工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房施工面积，该比例较上年下滑个百分点竣工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房竣工面积，该比例较上年下滑个百分点新开工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房新开工面积，该比例较上年下滑个百分点。

市场销售方面，年西安市普通住宅类物业销售面积平方米，同比上年上涨，销售金额为亿元，同比上涨普通住宅销售面积在商品房中所占比例为，该比例较上年下滑了个个百分点。

图年西安市普通住宅物业各月成交走势图销售价格方面，年西安市普通住宅成交均价为元平方米。

从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场热销，普通住宅成交均价也直线上扬。

从年各月房价走势来看，月新政影响下，季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回落。

图年西安市普通住宅物业各月成交均价走势图二商服用房市场市场供应方面，年西安商品房中用于商服用房投资额为亿元，较去年同比增长，占同期商品房投资总额，该比例较上年增长个百分点。

商服用房施工面积为万平方米，较去年同比增长，占同期商品房施工面积商服用房竣工面积为万平