（批复）南京朝西街古玩城项目可研建议报告（发改委）

因此，本项目经营也非常重视自营和相关增值服务，除依靠出租铺面所获得租金收入，还努力打造古玩艺术品行业完整产业链，获取全面收益。

业务规划表业务类别经营内容目标客户运作方式商铺租赁将古玩城大部分面积出租古玩经营者楼分割成每间平方米铺面。

艺术品经营主要经营书画油画古董文玩和玉器翡翠等古代和现代艺术品有收藏和投资艺术品需求个人企业各地博物馆和其他社会团体以整合社会资源征集代理销售为主，买断经营为辅。

销售方式为拍卖送拍和自己组织拍卖会展卖和大客户定向营销等艺术品装饰主要经营装饰陈设类中低端艺术品如油画版画陶瓷文房摆设木雕刺绣古典家具等主要针对银行大企业高档场所和有提升艺术品位需求富裕阶层以整合社会资源征集代理销售为主，买断经营为辅。

重点在为客户提供设计规划风水调整产品布置陈列等条龙服务。

艺术类展览及艺术家经纪主要从事挖掘签约买断和包装宣传艺术家有宣传和销售作品需求艺术家，有收藏和投资这类艺术品需求买家策划和运作展览出版画册安排艺术家参加大型高端艺术展览和拍卖会组织媒体宣传，然后以高于签约价价格卖出签约作品古玩鉴定评估培训为古玩藏家和相关机构提供古玩真伪鉴定和价值评估和相关知识培训初入门古玩藏家，些收藏古玩艺术品机构和有古玩艺术品价值评估需求价格和组织和政府相关部门合作成立具有权威性古玩艺术品鉴定评估机构，按所鉴定评估古玩艺术品价值收取定比例费用。

举办古玩和艺术品鉴赏和投资相关知识培训班收取学费艺术品典当字画古董等艺术品典当需要短期融资而又无其他融资渠道艺术品所有者，急于将艺术品变现者和典当行合作，典当行出资金，我方出专业技能，获取利润双方分成。

艺术品租赁艺术品出租有装饰和提升艺术品位需求但又不想购买艺术品，而且希望所装饰艺术品能经常更换以保持新鲜和变化企业机构和个人客户交付押金和租金，我方按客户要求提供艺术品第四章财务分析第节项目投资方案本项目拟变更募集资金用途，以，万元募集资金设立全资子公司作为项目公司经营运作，经营期限十五年。

其中，拟以，万元受让工商银行位于南京朝天宫附近房屋层，约平方米，将房屋进行改造和装修，建设成古玩城，改造后可以出租面积平方米，开始每平方米租金元，年出租率增值服务收入开始按照每年万元估算。

第二节项目投资估算总投资本项目总投资为，万元。

建设投资构成表朝西街项目投资构成表项目名称预算费用万元房产购置房产购置契税房产办证费用小计，二工程费用拆除工程结构加层内装饰工程，外装饰工程空调系统部扶梯部直梯监控消防配电设计费不可预见费小计，三其余为日常流动资金总计，第三节资金筹措及投资计划资金来源本项目拟变更募集资金用途，以，万元募集资金设立全资子公司作为项目公司经营运作。

投资计划本项目建设期年，总投资为，万元。

第三节财务评价项目营业收入本项目年营业收入包含租金收入和其它增值服务，收入构成见下表时间序号年年年年年租金单价元平方天租金收入万元增值服务万元合计万元注租金开始按每平方米元天，每年每平方米增加元天出租面积平方米，出租率按计增值服务开始实现万元每年，每年增加万元年。

运营成本测算年总成本费用估算表单位万元序号项目前五年五年后水电费工资及福利费设备维保费招商运营费用其他管理费用固定资产折旧费装修摊销费总成本费用上述费用中水电费基本是由承租人分摊，项目公司只需要承担自用面积部分水电费。

损益表序时间号项目年年年年年年营业收入税金及附加成本利润总额所得税净利润财务评价资本收益率年平均投资收益率投资回收期静态投资回收期年动态投资回收期年第五章风险分析与对策本项目主要存在以下几方面风险政策风险朝西古玩城成功与否与白下区政府对整条商业街改造力度和对周边环境综合治理程度有很大关系。

上海北京郑州优秀古玩城均是政府下大力气重点改造项目，与政府鼎力扶持有着密不可分联系。

本项目高效运作还有赖于所购置房产性质改变。

目前本项目拟购置房产性质为民用住宅，如与资本市场理财产品相关性来看，梅摩指数和标准普尔半年增长率相关系数很低，自年以来，二者相关系数只有。

这显示出古玩艺术品能够在多样化投资中发挥积极作用，可以作为高端客户在资产组合配置中规避金融市场下跌种投资工具。

三古玩市场交易法制环境与运作方式将不断规范和完善随着中国古玩市场发展，古玩市场交易法制环境得到了改善。

特别是先后颁布了文物拍卖试点管理办法文物拍卖管理暂行办法中华人民共和国拍卖法中华人民共和国文物保护法及实施条例关于申领和颁发文物拍卖许可证有关事项通知等法律法规，为中国古玩市场合法化和规范化奠定了基础。

为了使古玩市场交易与运作方式不断规范和完善，主管部门与有关行业协会正在调查研究如何健全职业道德和信誉机制，协调级与二级市场发展行业规则，建立现代古玩经纪人制度和建立科学鉴定和评估制度，制定有关法律法规，形成有中国特色古玩市场交易与运作模式和体系。

四经济艺术化和艺术经济化已成为社会发展种趋势根据艺术经济学观点，艺术产品商品化是通过社会形式来实现。

首先，艺术作为商品来买卖具备商品般属性。

因为艺术与其他物质产品样，也都耗费了定量人类劳动它生产目并不是供自己消费，而是满足别人需要它也有使用价值和价值而其价值必须通过交换才能实现。

由于分工不同，艺术家也要靠出卖自己产品去交换或购买别人产品，以满足多方面生活需要。

其次，艺术与商业联姻是社会发展必然产物。

艺术与商业结缘，你中有我，我中有你，这是社会历史个进步。

尤其是市场经济条件下，人们已认识到将艺术推向市场重要性。

再，逐步协调两者关系。

二当前中国古玩市场发展特点短线冲击，长线机会。

中国古玩市场经过了前两年热潮后，像世间万物样，呈现物极必反回落态势，这是由市场经济规律所决定。

因此，从中国几大拍卖公司拍卖情况分析来看，短线投资受冲击，长线收藏与投资还是充满着机会。

方面是市场正处于回落与相对平稳状态，在这个阶段不可能出现十几倍几十倍涨幅。

另方面收藏与投资者行为更为理性化。

从年秋季拍卖进入低潮以来，不少收藏者和投资者认为是收藏好时机，是长线投资个难得机会。

竞争激烈，合作加强近年来国内拍卖公司之间竞争日趋激烈，不仅有新拍卖公司加入古玩拍卖行列，而且也有老拍卖公司被淘汰，还有些有国际背景新拍卖公司跻身中国古玩市场。

因此，古玩市场竞争和发展规律促使些大型拍卖公司向着超级拍卖公司方向进行整合与重组。

市场平稳，人气趋旺从总体上来看，近年中国古玩市场发展处于平稳时期，古玩交易总额与上年度相比略有下降，但人气兴旺。

全国有万以上收藏大军，目前每年还以速度增加。

三古玩艺术品经营领域市场容量年上海艺术博览会国际论坛发布统计数据显示年，全国年艺术品市场成交额只有两亿元，到年达到了亿元人民币，比年前增长了多倍。

但是，与国际上不少艺术品收藏强国相比，中国艺术品市场容量还是太小。

据统计显示年，美国艺术品成交额为多亿美元，欧盟艺术品成交额也达到了多亿欧元，日本艺术品交易额也有多亿美元。

中国艺术品市场这几年发展速度虽然惊人，但我们艺术品市场是在个比较低起点和基数上发展起来，因此，中国要真正成为艺术品收藏强国还有很长段路要走。

第二节国内主要古玩交易品种和交易市场简介我国古玩市场主要交易品种古玩市场交易商品可能是所有艺术品交易种类中最齐全最丰富了，在这里任何门类收藏人都可以找到自己所需所爱。

从最不起眼小人书旧报纸到高品质高价格青铜器，样样齐全，五花八门。

从交易种类来分，大致可以归为以下种类书画类书画在古玩市场上原属于重头戏，是占比例最高交易种类。

宝石类这是现代古玩市场中间经营得最多最成功门类，包括玉器翡翠各种观赏石，印章石等等。

由于宝石原料保值特征，形成了这个市场固定顾客群。

家具类古董木制品家具交易历史悠久，在任何个古玩市场，旧家具总会占据个相对重要位置。

青铜陶瓷类这类古董在收藏中间属于高端重器。

杂件类杂件交易范围极广极繁，从门扣把手灯具木盒到根雕茶壶徽章无所不包。

二古玩主要交易渠道和方式地摊交易古玩市场和古玩城等店铺交易艺术品拍卖据统计，年，仅国内中国嘉德北京保利中贸圣佳北京匡时北京翰海杭州西泠北京华辰北京荣宝八大文物与艺术品拍卖公司全年共成交文物艺术品件，成交额超过亿元人民币。

举办艺术品博览会三我国要古玩交易市场南京主要古玩市场简况表市场位置地址经营年限规模业态特色租金水平朝天宫古玩市场朝天宫博物馆大院年间店铺，家棚式柜台，周末地摊数百家历史悠久，存在年限长，地摊周末密集约合元平方天清凉山古玩市场清凉山公园内年余家大小画廊，余家店铺柜台，大棚地摊余家以赏石为主，古玩商铺为辅约元平方天南京古玩城瞻园路年层楼面余家店铺家庭式店铺，业态全，规模为目前最大，为购房经营业态无统市场运作管理约元平方天以上秦淮古玩城瞻园路年二层楼面户柜台，余店铺租赁式经营，业态全，市场粗放式管理约元平方天南艺后街古玩市场南艺后街年开业个包间，个柜台前夫子庙业主搬迁构成约元平方天国内主要古玩市场调研情况表名称位置经营年限规模业态特色租金水平上海云洲古玩城大木桥路号前身为在收藏界享有盛名上海太原路邮币古玩集市。

是目前上海规模最大综性古玩收藏市场，地处繁华徐家汇商圈和淮海路商业街，有九个楼层二万平方米经营面积，入驻商户余家。

是徐汇区国资委新徐汇集团所属企业。

环境典雅舒适，硬件设施流。

各种古玩门类齐全。

平方米包间年租金为万元，约合元平方天上海中福古玩城福州路号年月日正式对外营业位于全国文明文化街福州路，总建筑面积万余平方米，共有铺位二百余个。

每个铺位拥有自由产权，采用统规范管理模式，强调经营专业性行业规模性。

古玩城内所有商铺，均有优质安保配置客户服务中心及提供全球打包快递等服务内容。

平方米包间年租金为万元，约