（批复）南京紫峰钟山园林项目可研建议报告（发改委）

成本测算汇总地价按亿底价测算项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元。

资本化利息万元记入开发间接费中。

表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算，为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额计算为万元，已记入地价成本土地增值税按别墅销售收入预缴，按预缴率计算，为万，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，该项目征收土地增值税最高售价限额为，元。

该项目目前预测平均售价为元，高于上述最高售价限额。

普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。

而别墅没有加扣，将按预缴率预缴，结算后返还可能性不大，所以预缴土地增值税全部计入经营税金。

表税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税别墅销售额预缴地方基金营业收入每年万万有免缴少缴空间印花税营业收入核定征收营业收入倍契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整三经济指标分析成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为元平米，销售均价元平米，测算时不考虑税收返还因素。

表项目售价功能建筑面积可售面积售价元营业收入万元三层别墅五层商业合计主要经济指标内部收益率，指标值低于集团要求因地价在期开盘前半年就要全部付清，是本项目内部收益率较低主要原因。

销售净利率，未达到集团规定指标总投资回报率。

表主要经济指标汇总项目指标值计算式核心指标税前利润万元税后利润万元内部收益率使累计净现值为零贴现率销售净利率项目净利润销售收入参考指标总投资回报率项目净利润项目总投资销售毛利率项目利润销售收入资金峰值比例资金峰值项目总投资地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总额启动资金获利倍数项目净利润启动资金各期利润体现本项目分两期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积毛利元，单位面积净利元。

表各年利润体现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元敏感性分析表销售均价变化影响售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入万元项目利润万元税后利润万元单位净利万元销售毛利率销售净利率表单位成本变化影响二成本影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位成本元总成本万元项目利润万元税后利润万元单位净利元销售毛利率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价元平米即销售净收入等于投资额，计算公式为，保本销量平米在均价为元情况下，当销量达到平方米时，即可弥补项目全部期间费用，该部分面积占可售面积。

项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额，含直接建造成本期间费用表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率四现金流量地价从年底开始支付，年月第次交地时付至总地价，年底付清全部地价，同时付清契税每年销售周期约个月，参照南京聚宝山都市园林项目回款情况，回款额按每年签约额计算每年工程款支出为当年开工面积除地价以外开发成本。

表现金流量表项目年年年年年年合计现金流入销售面积销售额二现金流出付地价款付工程款开发间接费期间费用项目投资合计营业税及附加所得税小计现金流出现值三净现金流量时间工作日年月日上午至年月日下午，年月日下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价，挂牌竞价过程结束。

市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。

④竞买结果确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。

在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价最高报价者得报价相同，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。

在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。

签约竞得者必须于年月日与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签，取消竞得资格，已交付竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受切损失，包括组织该地块挂牌出让支出全部费用。

图竞买流程及主要时间节点合同要点交地标准拆成自然平整，外部条件道路水电气等均以现状为准。

交地时间第期西半部年月日第二期东半部年月日付款条件出让合同签定当日内年月日，付成交价款购买标书月日起报名月日月日工作日，以资金到帐为准由于转帐需天时间，因此，转帐支票支付最迟在月日，如月日支付，必须用本票。

签订土地出让合同，支付成交价款月日签订成交确认书成交当日月日报价月日上午至月日下午工作日，之后进入现场竞价程序。

答疑书面答疑年月日下午之前提交审查具备竞买资格报名者于年月日下午领取书面答复。

年月日之前，付成交价款年划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积近半，米以下和米区域各占四分之左右。

宗地标高东北部显著低于紫金山。

西南部部与中山门外大街基本持平，局部高于中山门外大街米。

东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差米左右。

西北部低于沪宁高速大约米。

地块现状地块现状以学校居民住宅公园医院为主，其中，学校和公园占总用地面积半以上。

学校主要学校共计所，如下所示大学南京理工大学南京农业大学中学南京市第九中学震旦校区小学南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园南京理工大学附属幼儿园万恒南师附小附属幼儿园南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园居民及住宅居民主要以各学校教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。

住宅多为上世纪末图宗地与周边高差剖面图南北向东侧沪宁高速中山门外大街宗地地面紫金山山脚修建小高层居民区，已不能满足现代社会需要。

公园下马坊公园位于宗地西北方，占地余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步好去处。

医院地块内有南京市钟山医院南京市中西医结合医院南京农业大学医院南京理工大学医院二十八所职工医院，就医十分方便。

商场宗地旁刚建成个大型苏果超市，面积约平方米，商品种类齐全，价格公道。

并新建成了条商业街。

地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。

拆迁拆迁土地总面积约亩，房屋总面积万平米，居民户，需安置人口人。

拆迁难度相对较小。

三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有中山门外大街沪宁高速宁杭公路胜利村路和龙宫路条，其中中山门外大街是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系主要通道。

通过中山门外大街可联接沪宁高速中山东路苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷最快速通道。

沪宁高速起于中山门，是连接南京与上海最重要条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。

宁杭公路旧时连接江苏和浙江条重要通道，经过拓宽后时速可达公里小时，是联通老城区于东部郊区条快速通道，也是南京东面出口条便捷通道。

胜利村路通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。

龙宫路路北通美龄宫海底世界明孝陵中山陵等，南接后标营路。

表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽度车道速度公里小时交通流量辆日路面中山门外大街城市主干线双向车道沥青沪宁高速高速公路双向车道混凝土宁杭公路级国道双向车道混凝土胜利村路城市支路双向车道沥青龙宫路城市支路双向车道沥青龙宫路沪宁高速宗地中山门外大街宁杭公路龙宫路胜利村路图宗地现状道路公共交通宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约米，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束。

表公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔游灵谷寺小卫街雨花台南门分钟路柳营小卫街莫愁新寓分钟路柳营小卫街南京火车站分钟路新和源装饰城小卫街南京理工大分钟路太阳城小卫街东双桥门东分钟路长白街小卫街悦民路分钟路南京理工大小卫街雨花台南大门分钟路锁石生态园小卫街石门坎分钟路长白街小卫街南湾营分钟路长江路小卫街南湾营分钟路悦民路小卫街东富丽山庄分钟路仓波门小卫街白马公园分钟路五洲装饰城小卫街南湾营分钟路南湾营小卫街公交总公司驾校分钟轨道交通地铁号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅米。

四周边公里社区配套项目周边公里之内就有大学中学小学幼儿园多所，另有钟山医院南京理工大学医院南京农业大学医院等，公里到两公里范围之间中高档住宅小区也比较集中宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校医院，因此不用为项目修建套设施。

项目与市中心以及周边主要配套区新街口大行宫和月牙湖之间交通发达，车程在分钟左右，可以解决大型和高档次生活配套服务问题。

五周边环境北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好区域紫金山山呈圆形，东西长公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔米，是宁镇丘陵最高峰。

山势东西向平缓，靠近宗地南北向山势陡峭，坡度左右。

山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名山顶公园。

整座山就是南京最赋盛名大型风景区钟山风景区。

名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名中山陵明孝陵灵谷寺美龄宫海