（批复）南宁广西国贸中项目可研建议报告（发改委）

商业部分层做主题性商铺，主要以电脑城数码城通讯广场产品为主。

层以上做纯写字楼层和公寓层办公，自住多样性产品。

这样降低销售风险，增大产品用途，增加了目标市场即固定资产投资者。

市场主题定位商业部分以电脑商城通讯商城。

电脑批发商数码城通讯市场通信。

住宅部分公寓白领族周边生意商写字楼各大型企业公司集团。

为什么考虑不做超市百货主要是在传统商圈中心，百货超市市场竞争激烈。

如在项目边大连万达商业广场，有沃尔玛大型超市。

价格定位商铺均价万住宅写字楼均价元层万，二层万，三层万，四层万，二项目优势地段优越周边配套成熟公司品牌实力弱势烂尾楼，工地形象差项目需要高资金运转公司商业管理经验缺乏威胁周边竞争对手商业市场风险周边楼盘商业部分，目前万达商业广场沃尔玛月日开业，华星时代广场王府井月日开业，目前在传统市中心商圈，商业供货量总建筑面积约万机会专业市场市场空白风险市场风险从调查商业对象来看，目前，周边楼盘商业正处于试业阶段。

竞争者风险目前，南宁市商也已经进入各个市场细分阶段，商业市场竞争激烈。

经验风险公司商业经验缺乏。

项目风险项目复杂性主要表现在项目债权和拆迁。

在债权方面，南宁银建房地产公司已经向南宁城市发展总公司反还万债权，尚欠万债权没有结清。

在债务方面，南宁银建房地产公司欠建设银行万。

该项目没有进行抵押和股权转让。

第四部分项目投资预算及风险项目土地成本测算总建筑安装成本元亿。

基础成本万。

已经建好地上建筑面积万。

其建安成本万元万。

目前已经建好建安成本亿。

项目土地成本亿亿万即每亩万亩，此地价是目前南宁地价最高地价大连万达年初地价是万亩。

如果考虑年至今已过年，在使用年限上不能重新申报获得年土地使用权，则归到地价上更加高昂。

方案按照项目原来规划建筑面积预算裙房四层，纯写字楼层和公寓层。

总建筑面积商铺面积主楼面积公寓面积裙房面积地下面积绿化面积道路面积地下车库面积可停辆小车总成本亿。

土地成本亿包括部分建安成本建安成本亿元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。

商铺收入亿地上层面积万层万商铺收入亿二层万商铺收入万三层万商铺收入万四层万商铺收入万住宅收入亿元项目沿街面约米沿民族大道共和路友爱路延长线，商铺按径深米，售价按万，临街商铺总收入约亿。

占商铺总收入。

项目利润亿。

年利润万。

预计用年时间开发周期项目利润率。

投资回报率。

方案二预算预计把项目后面自治区工商联亩中医学院第二附属学院亩和市共和南路小学亩起收购，共计亩。

增大商铺面积商铺从扩大至万。

预计总建筑面积万商铺扩大至万，共计层栋层写子楼和栋层公寓楼。

商铺面积层万公寓面积万写子楼面积万市共和南路小学亩。

中医学院第二附属学院亩。

自治区工商联合会亩。

总成本亿。

土地成本预计亿包括部分建安成本，亩万亩万建安成本亿。

万元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。

商铺总收入亿万万住宅总收入亿万元净利润亿。

利润率。

投资回报率其它另外还有道路绿化广场等，也加大成本。

还有拆迁成本拆迁量。

方案三预算在原来商铺基础上，仅做商铺，写子楼和公寓楼不做。

降低公司经营成本和生产周期。

预计商铺面积。

总收入亿。

商铺收入亿地上层面积万总成本亿。

土地成本亿包括大部分建安成本建安成本万销售费用楼盘总收入万。

税金楼盘总收入万。

项目利润。

利润率。

投资回报率。

另外还有道路绿化广场等，也加大成本。

结论项目土地成本亿亿万，即每亩万亩，此地价是目前南宁地价最高地价大连万达年初地价是万亩。

项目区域价值很高，表现在地段是繁华市中心周边配套成熟。

南公司开发，由深圳涛益地产顾问有限公司代理，销售起步价元平方米，最高价元平方米。

期商务公寓销售率达，二期住宅销售率达。

层商铺均价万商铺整体均价万。

去年月开售，商铺已基本售完。

北京王府井南宁分店月日开始试业，月日正式开业。

目前租金在楼招租租金约元。

低于周边租金七星路临街铺面租金元从目前商家进驻情况看，招商是比较成功。

世界各国服装品牌俱到，铺面只剩下少量。

整个商场由王府井统经营，统招商，统管理。

商场业态及租金状况楼女士化装品珠宝皮具名酒柜台式元二楼男士精品装鞋元三楼四楼女士品牌装元五楼体育装数码元目前租金能支撑商铺价格。

开盘期次性付款折，按揭折开盘期后次性付款折，按揭折。

开发节奏首先以住宅及商务公寓在去年月房博会登台亮相，年月交付使用，历经个月，年月日正式销售商铺，争取年元旦开业，目前，在月份开业北京王府井南宁分店开业四营销手段卖点或主题口号营销手段华星时代广场在商业部分成功引进了享有新中国第店美誉著名民族品牌商业机构北京王府井百货，意欲打造南宁首座真正意义上站式购物中心，从而和南宁现有品牌商业机构梦之岛购物中心梦之岛百货七星路品牌服饰街永嘉名店等起形成有效互动，共同架构起了以精品时尚购物区为向标南宁第二商业圈，进而极大地强化提升了这新兴商业旺区物业投资价值及升值空间。

四阳光地理位置及周边环境南宁市民族大道号，周边有五星级酒店家，四星级酒店家，大型餐饮娱乐场所家，金万国时代元女人世界元民生路尾元兴宁路步行街铺面租价为沿东向西兴宁路头元兴宁路与民生路交叉处元兴宁路中段元兴宁路尾元第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市商业物业环境年，南宁市市商品住宅实际销售面积为万平方米，同比增长。

年南宁商业在建面积约万。

已经建成万。

商业面积空置率小于。

年在建商业面积万。

从广西统计部门了解到，年邕城楼市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成亿元，同比增长，其中住宅投资完成亿元。

从以上数据看，南宁商业物业面积以成倍增长。

去年商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。

目前，从空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和，。

建议项目商业物业运作要有较快节奏。

二区域市场分析该项目地处南宁市传统繁华市中心商业圈朝阳路商业圈。

购物方面有南宁百货大楼及其周边各类商场商铺步行街里商场商铺，是南宁人传统购物地，今年陆续开业大连万达商业广场沃尔玛百盛百货华纳影城灿昆数码城新加坡美食城增加了商圈里购物类型和内容南宁饭店邕江宾馆等饭店宾馆是南宁有历史比较高档饭店宾馆电影院电信医院银行等金融娱乐服务设施齐备区人大区政府等在商圈内，有汽车站火车站和公交总站，交通便利。

从周边近期发展商业来看大连万达商业广场打造，引进沃尔玛等等。

是完全商场商业街运作模式。

其它商铺经营般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用公寓。

由发展商统经营，或多或少都做主题商铺，以期用集约化规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以音响为主美博中心以美容化妆品为主两河流域以儿童用品为主非朝阳路商圈。

嘉河海印数码港以通讯器材为主。

从周边近期发展商业销售来看大连万达商业广场是成功，售出万平米，均价万平米，销售额亿。

虽然号称投资亿，实际上目前基本收回投资土地价亿，建安成本按元平米计亿。

商业运作也是成功。

华星时代广场也是成功。

其它如金朝阳金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。

但是塔楼销售是成功。

小结从定性方面来说，该项目所在区域具有较高商业价值。

尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有商业价值。

商业价值体现是成功关键所在。

三可类比楼盘基本情况及分析两河流域此楼盘和新项目有着定同质性。

表现在都是烂尾楼地理位置都是处于繁华中心地段都依托个大商业超市。

项目定位有借鉴意义。

地理位置位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼烂尾楼。

主题定位打造儿童学生品牌主题商城中外儿童服装品牌精品玩具品牌品牌学生智力开发产品价格铺号，处于楼商铺中间位置，商铺面积，公，净面积。

元总价元。

折扣。

实际总价元。

按揭金额万。

年月供元。

房号，处于第八层写字楼面积，共摊，净面积元，总价元。

商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。

写字楼均价元现房商业布局每层共，计商铺，分割。

公摊约。

负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。

层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋三层玩具总动员模型飞机车船四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。

月日交楼。

月日开业。

租金情况楼元元二楼三楼元四楼元五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。

电梯元月。

用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家。

两河流域租金从招商第天开始，到目前已经下调两次。

原来租金是楼元，二楼元，三楼四楼元。

二期预计在今年下半年推出。

目前，楼在原来基础上下降了元二楼下降了元元三楼下降了元。

下降原因是招商难度太大。

场地受限每层只有，总计千停车问题。

营销模式商铺推广首先，去年年底首推商铺层和层写字楼，采用返租手法，年回报为总房款，共计年，年回报次性在总房款扣除，在首付款里扣除。

销售率。

然后，年月日再推商铺层和写字公寓层。

此次推商铺，不采用反租形式，主要是把商铺销售给客户后，帮助客户招商，让客户自己与承租商谈判租金。

引进北京华联经营投资负层。

正在招商，开始时用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家。

目前已经不实行。

租金大约在年回本基础上倍。

目前，租金月日开始微调，暂定楼元，二楼元，三楼四楼元。

二期预计在今年下半年推出。

小结租金可以支撑售价。

目前招商情况般。

二金山广场地理位置南宁市朝阳路号商铺主题定位大型品牌购物商场，全天侯室内步行街住宅主题巴洛克生活馆。

价格铺号，临街，商铺面积，单价元，折后单价元，总价元，折后总价元。

年月供元。

年反租回报万，月回报元。

年回报共计万。

铺号，商铺面积，单价元，折后单价元，总价元，折后总价元。

铺号，商铺面积，单价元，折后单价元，折后总价元。

房号，住宅面积，单价元，折扣折。

折后单价元，折后总价商业面积层，共计万整体均价万亿包括部分建安成本建安成本亿元销售费用