（批复）南平国际高尔夫温泉养生度假小镇项目可研建议报告（发改委）

耕地占用税及耕地复垦费根据海南省实施办法，耕地占用税征收标准为元亩，项目占地亩，因此耕地占用税为元。

根据海南省耕地开垦费收缴使用管理办法，耕地开垦费标准为元亩。

项目占地亩，因此耕地复垦费为元。

土地预征补偿汇总由于本项目采用实物补偿办法，所以，土地预征补偿中没有计算拆迁安置补偿费用。

汇总上述几项土地预征补偿结果，国营南平农场土地预征补偿费用共计元。

新增建设用地费用前文已述，本项目新增建设用地亩，根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为万元亩。

本项目新增建设用地有偿使用费为元。

南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告投资估算与资金筹措本项目新增建设用地为亩，占总预征土地，相对应土地预征补偿费用约元，需补交土地出让金约为预征地费用，所以，需补交土地出让金费用为元。

新增建设用地费用之和为元。

集体土地租用费用按照集体土地租用般操作行情，公司需向相关集体土地所有者经济社，按照元亩价格次性先行支付补偿款，作为经济社清理地上附着物启动费用，然后按照元亩年费用支付年租金，每年租金递增。

本项目涉及大坡本号什巴三个村委会相关经济社，共计用地亩，因此启动清理费用元，年累计租金元，共计租金费用元。

土地成本汇总汇总上述三项费用之和，得出本项目土地成本为元。

即共计土地成本约亿元建安成本高尔夫球场建设工程费洞高尔夫球场建设费用大致为元。

其他园区及配套工程费南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告投资估算与资金筹措前文已经载明，除高尔夫球场外其他建筑物建筑面积之和为平方米，考虑到健康养生项目与农业观光项目对景观及设施要求较高，酒店等项目装修要求较高等诸多特点，平均每平方米造价应该不低于元。

因此建安成本大约为元。

项目投资估算除上述主要项目费用外，综合考虑其他费用，计算项目总投资。

南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告投资估算与资金筹措项目资金来源项目总投资亿元，公司自有资金投入亿元，占项目总投资，其余所需资金在自有资金不足情况下，通过其他渠道融资解决，占项目总投资。

按照次投入滚动开发，内部调配原则，亿元启动资金杠杆作用应该可以完成整个项目持续开发与经营。

南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告经济效益分析与财务评价经济效益分析与财务评价分析评价主要依据依据原国家发展计划委员会颁布建设项目经济评价方法与参数第二版现行国家和地方有关税费征收政策和财务会计规章制度项目企业提供其他有关资料。

原则财务评价遵循稳妥保守谨慎客观原则，以确保效益计算科学与可靠性动态分析为主静态分析为辅原则定量分析为主定性分析为辅原则效益与成本费用计算口径致原则依据经验和遵循市场实际相结合原则，在依据专业测算经验基础上，按照行业市场实际建设和经营管理情况进行类比和测算。

项目开发运营收益分析本项目开发，将形成两类产品，类是可以短时变现房地产物业，类是长期拥有持续经营高尔夫球场健康养生农业观光及度假酒店等物业产品。

为了兼顾项目开发效益预测科学性与简便性统，这里分别计算项目收入，先计算短期可以变现物业收益，然后，再计算长期持有物业投资回收时限，从而确定项目前景并分析项目经济可行性。

为了方便计算，前文所列项目透入我们称之为开发成本，而高尔夫球场南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告经济效益分析与财务评价健康养生园农业观光园度假酒店后续经营中所发生经营成本我们这里称之为费用。

从而方便于从不同角度与时限，综合考量计算项目收益情况。

短期可变现物业创利短时期内可以变现物业有风情小镇高尔夫社区银逸养生别院生态农庄，四者建筑面积之和为平方米暂时扣减集体土地搬迁安置面积平方米。

如果风情小镇银逸养生院生态农庄三项平均售价元平方米，高尔夫社区平均售价元平方米，则可以实现销售收入元。

项目总开发成本为元，次性可回收元，实现利润元，利润率，同时形成了高尔夫球场健康养生园农业观光园度假酒店等长线可持续回收长期经营资产。

试阐述长线经营状况由于健康养生产业及农业观光产业，均属于朝阳产业，尚未进入成熟发展阶段，目前还无法准确预测其后续经营基本状况，为了计算方便同时不失客观性与科学性，这里假设健康养生与农业观光项目可以实现不计提折旧前提下经营持平，我们以高尔夫球场经营形势来预测项目总投资未来经营表现。

以下是本项目个标准洞球场年经营状况，从中可以看到个洞球场年间可创造利润亿元，洞球场年间可以创造利润亿元。

南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告经济效益分析与财务评价南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告经济效益分析与财务评价南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告经济效益分析与财务评价南平国际温泉养生度假小镇项目可行条件升级以及富余人员待业人员就业带来扎扎实实实惠和利好。

总之，度假小镇项目开发，将进步促进农场管理机制体制改革创新与提升，将进步保障和改善农场职工民生工程，将进步带动农场及周边农村人口就业，将为该地区该区域产业提升和社会经济发展发挥不可估量作用和贡献。

改善陵水地区投资环境，推动地区经济社会发展高尔夫球运动在中国发展虽然仅有二十余年历史，但是众多高尔夫球会建设和发展已经充分说明他们在所在地区对外招商引资改善投资环境方面都起到了及其客观积极拉动作用。

尤其是在改革开放和吸引外资前沿地区，而今许多跨国企业集团投资者都已将高尔夫球场作为投资环境重要环节和部分，不仅作为商务洽谈和商务会议首选场所，还可以让他们海外高级雇员和专业人士安心于在中国工作。

经过近年快速发展，我国经济总量已经跃居全球经济第二位，人民生活水平已经发生了天翻地覆变化，人们开始逐步关注健康问题养生问题，人们也开始有能力有条件投入精力进入休闲体验及进行健康养生和保健活动。

随着我国计划生育国策贯彻落实，我国已经逐步进入老龄化社会。

随着改革开放逐步深入，当今社会中越来越多人由于工作压力增大和工作生活节奏加快，不同程度地出现健康与亚健康问题。

健康养生产业发展，健康养生园区开发建设，将吸引全国乃至世界各地高净值人士到项目区域进行养生和保健，来度假小镇享受温暖阳光清洁水源富氧空气。

他们到来，将极大地促进项目所在地区经济社会发展，彻底改善区域生活生产方式，造福农场职工和当地居民，为区域经济社会又好又快可持续发展带来源源不断动力。

度假小镇项目所在区域农业发展基础较好，但均属于原始粗放较低效农业水平，热带高效观光农业园区规划与建特殊魅力体育运动，在世界范围内，高尔夫球网球和足球并称为世界三大球。

高尔夫球在西方国家至今已有五百年历史，目前全世界高尔夫球场已有多家，高尔夫运动爱好者超万，分布在个国家。

全球高尔夫运动最为发达美国，在过去几年中，平均每年新增高尔夫球场多个。

高尔夫运动已经由传统贵族休闲运动发展转变为项全民平民健身运动，在社会各阶层得到了广泛普及。

年月通过决议，高尔夫将于年正式成为奥运会比赛项目，这对于全球范围内高尔夫运动无疑是巨大利好消息，在中国包括青少年在内社会各阶层也表现出了对高尔夫运动空前踊跃。

伴随着社会经济发展，人们对体育休闲活动需求日益增加，高尔夫球以其绿色阳光健康放松享受生活特征逐步得到更多人青睐和钟爱。

高尔夫球运动作为项交流情感增进了解促进友谊休闲纽带和桥梁，在经贸洽谈社会交往公共关系等方面起到了越来越重要作用。

健康养生产业行业背景目前，世界已经出现过四次分别由农业工业服务业和信息业驱动经济变革浪潮，未来第五次浪潮将由休闲产业生命科学新原子时代和航天时代共同推动。

或者说，人类生活与消费形态直都沿着衣食住行休在递次演变，健康养生产业因其客观休闲体验和明确健康效果而逐步成为人类生活崭新阶段。

健康养生产业是无烟产业，健康养生产业是绿色环保产业，其中养颜保健等相关产业是现代服务业，中医产业是有自主知识产权传统服务业，中医药产业是有自主知识产权综合产业，而具有时代特点和高科技特色磁疗保健远红外保健无疑更是现代服务业典型代表。

健康养生产业已成为新兴个朝阳产业，正处于快速发展上升态势。

而且市场规模扩大空间依然很大。

各地养生保健业发展繁荣地方经济丰富人民文化生活和改善当地人民生活质量起着重要推动作用。

传统诸行业逐渐进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰。

而随着城市经济高速发展和市民生活水平持续提高，越来越多人开始关注健康，注重养生。

随着时代变化，人们更渴望是种时尚高雅健康享受消费形式。

热带观光农业行业背景热带观光农业属于以创新理念发展现代农业。

在改革开放年取得伟大成就今天，推进三农工作，促进农业和谐健康发展，首要任务是发展现代农业。

推进现代农业建设，顺应我国经济发展客观规律，是促进农业结构调整必然要求，是增加农民收入基本途径，是提高农业综合生产能力重要举措，是建设社会主义新农村产业基础。

建设现代农业，必须用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，提高土地产出率资源利用率和农业劳动生产率，提高农业素质效益和竞争力，加快发展农村生产力，切实转变农业增长方式，促进农业又好又快发展。

热带观光农业属于产业生态旅游范畴。

在发展循环经济建设生态文明大背景下，直备受关注生态旅游被赋予了更多使命和责任。

生态旅游不应该仅仅限于自然生态旅游，还应该包括业生态旅游和文化生态旅游等更为广泛内涵，而产业生态旅游对于发展循环经济建设生态文明将具有特别重要直接推动作用。

产业生态旅游就是将生态产业与生态旅游进行有机整合，发掘与利用生态工业生态农业生态交通业等产业生态工程生态技术与生态产品中旅游价值，通过旅游生态工程进行生态旅游产品开发和展示，吸引广大旅游消费者运用生态旅游方式即吃住行游购娱等旅游系统六大要素生态化进行旅游消费种旅游产业。

产业生态旅游是对传统生态旅游理念重大突破，它将基于原生生态环境与生物多样性为核心内容纯自然生态旅游拓展为以生态产业与生态文明为核心内容产业生态旅游，因而极大地拓展了生态旅游资源，丰富了生态旅游产品。

更为重要是，产业生态旅游将生态旅游与发展生态产业推进绿色消费和