开发期税费所得税净现流量累计净现金流量内部收益率投资回收期不确定性分析盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析，主要计算两个指标整体销售价格销售面积如果项目可售面积平方米全部销售，则单位面积销售价格达到元平方米时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。如果实际销售价格高于此值，则项目盈利如果实际销售价格低于此值，项目亏损。如果项目以市场预测价格详细价格见报告销售计划部分全价出售，则项目整体销售面积需要达到可售面积平方米时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。实际销售面积超过这比例，项目盈利实际销售面积低于这比例，项目亏损。敏感性分析可能影响本项目经济效益主要因素有投资成本因素变化和销售收入销售价格因素变化。针对全投资主要评价指标，分析以上两因素变化时对财务效益影响，得出以下结论当总投资增加时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年当总投资降低时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年当销售收入增加时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年当销售收入减少时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年表开发项目敏感性分析结果表项目变化幅度内部收益率财务净现值投资回收期总投资售价从敏感性分析可以看出，投资因素和销售收入因素变动对项目财务效益影响都较大。其中，销售价格变动对财务效益影响最明显。因此，降低成本减少投资，尤其是增加销售收入，对提高财务效益水平作用十分重要。同时，参照项目内部收益率水平，建议降低项目自有资本金投入比例，而使用部分贷款进行融资，降低投资成本。当总投资增加或销售收入减少时，项目财务效益指标般，说明本项目抗风险能力有待提高。项目投资收益分析结论在洛南新区进行住宅项目建设，方面可以满足洛阳市房地产市场中本地居民外来投资者对中高档住宅市场需求，提高城市人居环境另方面通过房地产项目开发建设推动洛南新区发展建设，通过固定资产投资改善洛阳市投资环境，对地方经济发展起到推动作用。同时，又为社会提供定就业机会，具有明显社会效益，因此是完全必要。项目所处位置在洛南新区，这里是洛阳市未来发展重点地区，具有政府推动政策优势，发展前景良好。同时，项目所在地交通条件优越，处于新区规划核心区域，项目选址既有发展基础，又有定超前性前瞻性。因此，在此建设中高档住宅销售前景比较乐观，是可行。经测算，本项目在经济上是可行总建筑面积平方米总投资万元内部收益率财务净现值万元折现率为投资回收期年税后投资利润率盈亏平衡点全价销售时销售面积达到时，可以实现盈亏平衡。全部面积销售时项目均价达到元平方米时，可以实现盈亏平衡。分析评估结论本项目在经济上可行，社会环境效益显著。项目可行性分析结论从市场风险角度新区竞争趋于激烈销售压力加大从前面市场分析我们知道，年新区房地产开发明显加速，大盘云集，供应急剧增加，未来几年新区项目竞争与销售压力都将明显加大。众多大盘项目云集新区，在加剧竞争和销售压力同时，也在共同改善着新区人居环境烘托着新区居住气氛，这点对于尚不具备入住条件正在开发建设中新区房地产项目来说，也是至关重要。但是，大盘云集带来竞争和销售压力，我们必须正视之。政策逐步趋紧传统操盘手法受到挑战国六条之后，中央政府针对房地产行业调控配套政策频频出台，从严格土地管理到紧缩信贷发放从限制外资购房到整顿市场秩序，整个行业游戏规则正在逐步趋紧趋于刚性化。尤其是三部委关于进步整顿规范房地产交易秩序通知出台，急剧压缩了传统操盘手法生存空间，诸如禁止认购取得预售证之前禁止广告取得预售证日内必须开始销售禁止囤积房源等实质性规定，已经在郑州开始贯彻执行，这从个侧面表明在房地产调控问题上地方政府正受到来自中央巨大压力。因此，在政策趋紧传统操盘手法可能遭到禁止背景下，后期营销推广及客户试探积累上困境和风险，我们必须予以充分考虑。从当前开发时机角度新区发展加速机会大于挑战随着洛阳市行政中心完成向新区转移，未来几年新区有望迎来个快速发展黄金时期，城市建设和房地产开发都将空前活跃起来。这利好区域发展态势，虽然不可避免地将加剧区域内部房地产项目竞争和销售压力，但伴随而来新区建设提速客户信心增强新区人气旺盛等正面效果，对于未来几年区内项目价格攀升和持续销售显然是利大于弊。目前，后进项目及洛阳调控细则尚不明朗预计在本案前期准备阶段，这些变数会逐步明朗化，后发制胜空间还是较大目前来看，除了东方世纪城奥体花城国宝别墅建业美茵湖等项目已经明朗以外，其他更多后续项目价格房地产管理部门予以严肃处理。分析此次发文，从政策规定层面已经完全堵死了认购收款销控售房虚假承诺违法广告等常规操盘手法大门，旦严格执行，对于开发企业资金调配切断了认购款来源以及代理企业营销策划无疑都提出了空前挑战。年月日，国家税务总局发布了关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题通知，自年月日起开始强制征收二手房转让环节个人所得税。分析对于手住房而言，此举实际上加大了住房炒作及短线投资成本，可能会进步加速手住房市场投机客及投资客撤离，对于那些投资性住房物业而言将会构成很大冲击。对本项目影响分析由于贵企业资金充裕，信贷趋紧以及禁止收取认购款等规定，对本项目资金运作几乎不会产生太大影响。以下占政策在洛阳到底如何实施本项目到底应该设置多大比例以下户型这些问题将直接影响本案产品规划及户型设置。禁止认购收款禁止销控屯房等政策规定，旦严格执行，对本案后期价格试探客户积累及利益最大化将是个巨大挑战。洛阳规划发展分析洛阳市整体规划情况河南省委省政府提出，全省要抓住重要战略机遇期，加快城镇化进程，充分发挥城市聚集辐射带动作用，以加快工业化，推进农业现代化，全面繁荣城乡经济，提高人民生活水平和质量，奋力实现中原崛起。按照这战略部署，洛阳市积极实施第三期城市总体规划，以把洛阳建成具有区域中心职能特大型城市为目标，跨过洛河向南发展，坚持洛南新区开发与洛河以北城区建设改造并重，优化城市环境与提升景区档次并重，进步拉大城市框架，扩大城市规模，使中心城区定亿元目标。全年完成工业增加值亿元，同比增长，工业对贡献率达到。其中，规模以上工业增加值达到亿元，实现销售收入亿元，实现利润亿元，分别增长和。全年新批准设立外商投资企业个外商直接投资合同金额亿美元实际利用外资亿美元，增长引进市外境内资金亿元，增长。全年进出口总额达万美元，比上年增长。其中，出口总额万美元，增长进口总额万美元，增长。年，金融机构各项存款余额亿元，比年初增加亿元。其中企业存款余额为亿元，比年初增加亿元城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增加亿元。金融机构各项贷款余额为亿元，比年初增加亿元。其中短期借款余额为亿元，比年初增加亿元中长期贷款余额为亿元，比年初增加亿元。金融机构现金收入亿元，现金支出亿元，双双比上年增长，收支相抵，净回笼货币亿元。旅游业发展强劲，全年接待境内外游客万人次，旅游总收入亿元，比上年同比分别增长和。全社会固定投资情况年，全年全社会完成固定资产投资亿元，比上年增长，投资总量刷新历史最高纪录。其中，城镇固定资产投资亿元，增长。全年第三产业投资亿元，增长，其中，交通运输业投资亿元，少洛济洛西南环城条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程达到公里水利环境和公共设施管理业投资亿元，增长文教卫生业投资亿元，增长倍。工业投资快速增长。年，在建工业项目个，竣工项目个，完成投资亿元，增长，成为拉动全市投资增长主要力量。其中冶金电力机械建材等行业投资分别增长和。新区开发取得新成果。截至年底新区已累计完成投资亿元，其中年完成投资多亿元。市政道路累计开工条公里，竣工条公里，并配套建设了水电热气通讯等设施。新区园林绿化面积已达万平方米。房建工程累计开工栋万平方米，竣工栋万平方米。市四大班子迁入新区办公，体育馆游泳馆建成投用。老市区各项建设顺利推进。总投资亿元全长公里王城大道全线贯通。纱厂东西路延安路天津路等条道路改造竣工通车。房屋开发和商品房销售增势强劲。全年房地产开发完成投资亿元，比上年增长。商品房竣工面积达万平方米，下降，销售面积达万平方米，增长。社会消费品零售总额情况年累计实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长。人均可支配性收入年，城市居民人均可支配收入达到元，增长农民人均纯收入元，增长。城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。教育产业情况年，全市普通高校所，招生万人，在校生万人。普通高中所，招生万人，在校生万人。普通初中所，招生万人，在校生万人。小学所，招生万人，在校生万人。幼儿园在园儿童万人。中等专业技术学校所，招生万人，在校生万人。普通初中入学率，小学学龄儿童入学率。房地产行业相关政策金融政策分析年月日，国务院办公厅转发了建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知。通知内容之为严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到等贷款条件房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式滚动授信。对空置年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。分析政策旨在健全房地产市场供应机制，降低银行信贷风险。对房地产市场直接影响是，淘汰实力不足开发商，促使房地产行业进行洗牌，从而降低消费者购房风险。此规定，在定程度上将有效抑制发企业利用银行贷款囤积土地和房源，今后项目资本金比例达不到等贷款条件房地产企业将遭遇融资困境。中国人民银行月日决定，从年月日起再度小幅上调存款准备金率个百分点。分析这是在月日起提高存款准备金率个百分点后，央行个月内再次实施同样货币政策手段。自此，存款准备金率已经达到。随着宏观经济尤其是固定资产投资持续过热，金融信贷政策趋紧将是必然选择，今后也不排除央行采取加息手段控制经济可能。金融信贷政策趋紧，对于资金高度依赖银行信贷房地产来说，无疑是不利，必将加速开发企业优胜劣汰和优化重组以及整个房地产业融资渠道多元化探索。月初，中国银监会下发了关于进步加强房地产信贷管理通知银监