（批复）南昌住宅小区项目可研建议报告（发改委）

中国人民银行从年底起，多次下调存款类金融机构人民币存款贷款利率，从促进需求来促进房地产业，在今年年底国际金融风险爆发，中国扩大内需来减弱金融风暴对全球影响。

使银行利率下降，在定程度上促进了房地产市场，年房价将会止跌。

从目前情况来看，国家新轮房地产调控政策已初见成效，二线城市商品房价格虽然较大幅度回落，政策变化对行业发展影响之大由此可见。

但从南昌市本地情况来看，当地购房动机以自住性住房需求占绝对主导地位，调控政策能增加南昌市购房需求。

相反，由于需求量上升横向比较低价格以及土地资源价值愈加凸显等因素影响，预测南昌市房地产市场价格还将有较大上升空间。

从总体上来说，项目政策风险基本不存在。

市场风险南昌市近年房地产开发业上升势头很快，新开发楼盘不断上市，各楼盘间竞争越来越强。

好在本项目抑郁团购方签订了团购协议，项目竣工后能全部卖出，不存在销售问题。

节约了销售成本缩短了销售期，大大提高了本项目盈利率。

商业房产招商取得了政府大力支持，并随着南昌新经济大力发展，结合本项目特色商铺招商前景可观。

资金风险工程建筑多种因素可能造成资金风险。

在施工中可能受到各种意外因素干扰和影响，如设计变更自然资源突变原材料不能及时供应和市场价格波动施工质量和组织施工管理优劣等，都将导致实际投资额发生变化，预测筹措资金将不足以支持工程建设，导致资金风险产生。

设计已经获得设计方团购方认可，基本不存在设计变更风险项目周围环境已经由有关部门勘查分析过，基本不存在风险由于国内大型扩大内需政策，建筑材料价格有所下降，如钢材水泥等主材价格近几个月下降幅度达到左右，对建安工程有好处，建材风险基本不存在。

项目出售价格已与团购方签订了协议，住宅均价为元项目施工由有相应施工资质施工单位进行，确保质量。

工程风险针对工程质量施工安全风险，通过实行工程监理制度，严格质量管理，建立健全安全生产责任制度等有效措施，这方面风险完全可控。

社会风险项目在条大道旁，周围三面临居民区，临街建筑施工对交通组织及过往行人和周围居民人身环境安全有较大影响，施工过程中会实施施工安全措施减少噪音消除这些影响，降低社会风险。

十二研究结论与建议该项目是南昌市较大住宅项目，受到南昌市广泛关注，经过研究计算分析，该项目投资较大，投资回收期较短抗风险能力强，市场前景广阔产品生命周期相对较短投入产出比高，经济效益显著，采用了节能环保绿色建筑材料，符合国家对建筑绿色节能环保要求。

该项目产品将会给南昌市带来相当大经济效益环保效益和社会效益。

项目利税率利润率投资回收期等经济指标将显著高于般项目，具有突出社会经济效益，可促进当地经济发展，增加财政收入，提供就业机会，带动南昌市经济发展。

本项目建设符合产业政策，并有利于发展地方经济。

本项目不仅绿色节能环保，而且带动地方经济增长，又能增加本地财政收入，可以说是兴办项目，带动方经济。

本项目资金回收快，并具有很强抗风险能力和市场应变能力，在经济上是可行。

本项目住宅建筑将会成为南昌市地段标志性建筑。

综上所述，该项目不管从社会效益和经济效益切实可行。

充分发挥其社会效益和经济效益，可行。

附表建筑安装工程费用估价表项目建筑面积建筑工程费单价元∕金额元住宅楼建筑工程住宅楼建筑工程住宅楼建筑工程住宅楼建筑工程住宅楼建筑工程住宅楼建筑工程绿化电梯智能化系统供水加压社区及物管建筑大门地下车库合计项目投资现金流量表单位万元序号项目合计现金流入住宅销售收入商铺销售收入车位销售收入现金流出开发建设投资经营税金及附加所得税税前净现金流量累计税前净现金流量累计税前净现金流量现值税后净现金流量累计税后净现金流量累计税后净现金流量现值财务评价指标与数据汇总表序号指标单位指标值备注项目总投资万元开发成本万元开发期间费万元其他费用万元自有资金万元资本金占总投资比例总销售收入万元销售税幅均低于去年同期。

月，商品房新开工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点。

房价出现近年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市数量逐步增多。

年，大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比年下降个百分点。

其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨和。

从环比来看，年大中城市房屋销售价格下降，其中新建商品住房和二手住房分别下降和，平方米以下商品住宅价格比年初下跌。

月份，大中城市中有个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比下降。

年房地产市场衰退程度逐季增加。

其中，季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。

各季度大中城市房价变化分别为环比上涨环比上涨环比下降和环比下降。

④加大住房保障建设年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资业政策。

政府可从经济增长中获得更多财政收入，进步改善投资环境，物管信息等服务业成为新亮点。

年，地区生产总值比上年增长，十五期间年均递增，全市财政总收入比上年增长，年均递增，全社会固定资产投资比上年增长。

市域经济综合实力排名全省第，基本竞争力迈入全国级行列。

经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市位。

年，全市总人口万人，其中男性万人，女性万人非农业人口万人。

年，出生率死亡率自然增长率人口呈上升趋势。

在南昌市经济建设突飞猛进状态下，本项目完成能很好解决南昌市及周边地区人口居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好居住条件项目中商铺能带动该片区商业经济，为本项目住宅部分提供了方便商业消费并提升了住宅房地产自身价值项目中车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目总体价值。

居住小区位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌市条黄金大道迎宾北大道旁周围三面临生活区住宅及附属用房等，面临街周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不样都市生活。

该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售空。

项目商铺部分全部临街，已与南昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业招商，再加上项目住宅部分以及周边已有居住小区人气支撑，商铺销售前景十分乐观。

南昌发展有限公司是南昌市当地房地产开发公司，居住小区是公司很重视个开发项目。

该项目由公司中高层房地产开发经营经验丰富管理人员操作，配以先进经营管理理念和合理营销手段，实现项目顺利开发。

有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为，高于设定基准收益率，项目有较大投资吸引力。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现项目赢利目标将是完全可能。

四该项目住宅部分团购合作关系该项目居住小区由住宅和商铺两部分组成，是项目开发商南昌发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目由南昌发展有限公司进行项目开发与项目商铺部分销售待项目竣工完成后，按照南昌发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订团购协议，南昌印钞厂工会团购除开发商南昌发展有限公司自留十套外住宅部分最终完成该项目开发建设销售。

二市场分析与需求预测南昌市概况及经济发展基本情况南昌市历史悠久，素称江西首府首市，迄今置市多年。

我市位于江西省中部偏北，赣江抚河下游，鄱阳湖之滨。

位处东经北纬之间，是省会南昌南大门。

境域总面积平方公里，全市辖个乡镇和向塘省级开发区南昌小蓝经济开发区，总人口万人。

南昌市是省会南昌南大门，省城近郊，市城离市区中心仅公里。

全市目前已形成个公路航空水路铁路等齐全交通运输网络。

公路四通八达，国道温厚高速公路穿境而过京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州全国第二大货运编组站赣江抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸市城离昌北机场公里。

南昌市交通便利，京九浙赣皖赣等铁路穿越市境，以小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。

境内有全国第二江南第向塘铁路货运编组站。

市城距市中心仅公里，距昌北机场仅公里。

近几年来，我市紧紧围绕拼争全国百强市文明城两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化城镇化农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快质量提升结构优化良好发展态势。

年，全市总人口万人，其中男性万人，女性万人非农业人口万人。

年，出生人，出生率死亡人，死亡率自然增长人口人，自然增长率。

年，全市实现亿元，增长财政收入完成亿元，增长，地方财政般预算收入完成亿元，增长市域经济综合实力位居全国级全省第。

经中国社科院等三家权威机构联合评审，我市位居全国最具投资潜力中小城市第位。

年，第三产业实现增加值亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

房地产业快速成长，年新开工商品房建筑面积万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄九里象湖城等大批精品楼盘。

新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配江南饲料原料等专业市场功能增强。

社会消费品零售总额亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

年末金融机构存款余额亿元，贷款余额亿元，中介保险物管信息等服务业成为新亮点。

年，全市实际利用外资亿美元，实际利用内音消除这些影响，降低社会风险。

十二研究结论与建议该项目是南昌市较大住宅项目，受到南昌市广泛关注，经过研究计算分析，该项目投资较大，投资回收期较短抗风险能力强，市场前景广阔产品生命周期相对较短投入产出比高，经济效益显著