（批复）南昌市城市共同配送基地项目可研建议报告（发改委）

第二节项目具体建设内容基于以上建设，并成为复合型管理人才培训基地实现集约化运输，大大减少货运车辆进出城区车次频率，有效缓解南昌市区因货运车辆违规进城造成交通拥堵现象，有效降低尾气排放量达日有效承接南昌市产业转移和专业市场外迁，使其成为南昌地区城际城市物流共同配送中心，确立华中地区供应链物流和金融物流中心地位，完善地方产业链服务功能依托专业市场，建立南昌市现代供应链物流信息化管理平台进步提升当地社会治安状况，促进社会和谐发展。

第二节经济效益分析南昌市城市共同配送基地开工建设后，除通过面向商户及社会公众提供城市共同配送等综合物流服务获取到定经济效益外，其他商业配套服务也将产生定经济效益，主要包括基于综合物流服务平台开展系列综合物流服务包括用于客户存储物品及托管仓储费，向货主驾驶员及信息中介提供信息交易及会员服务服务费，向物流企业或商户提供装卸搬运劳务力资费，向广大社会货运车辆提供车辆停放或过磅服务停车过磅费向广大工商企业提供第三方物流服务运输服务管理费等。

围绕物流基地经营商业配套经营收益，包括各项配套商业物业管理及租赁收入。

围绕物流基地经营配套住宅销售收益。

上述项目将随着基地建设及运营而逐渐推进，基地采用边建设边经营模式进行，根据国内外物流园区建设经验，物流园区建设是投入大回收期长，回报低。

为能为物流基地提供长期资金支持和使其收支平衡，物流基地将在建设初期建设配套住宅及配套商业，随着物流功能逐步完善和影响力积累扩大，园区将逐步开展仓储装卸配送停车信息交易等系列综合物流服务。

随着各项功能成熟，物流基地远期将进入良性运营阶段，基地建设运营成本基本固定，基地影响将逐步扩大，基地核心竞争力也将进步凸显，可持续性发展能力将进步增强，运营水平及盈利能力将随之上升到个新水平。

考虑设备折旧土地摊销等因素，预计整个资本总平均投资回收期约为年静态，平均投资净利润率为，高于同期贷款利率，说明本项目从财务角度分析是可行，风险相对较小，可以给投资者定投资回报。

具体详见下表收入支出及利润预测表单位万元支出预测年份合计人员工资含福利办公费用含水电费用折旧费土地摊销业务推广及广告费业务招待费装卸搬运费支出其他费用支出不可预见成本支出税金合计收入预测年份合计仓储费信息交易及会员费装卸搬运费停车费其他收入运输管理服务费合计利润预测合计物流作业投资回收期年物流作业平均投资收益率商业配套投资回收期年商业配套平均投资收益率配套住宅投资回收期年配套住宅平均投资收益率总平均投资回收期年总平均投资收益率从上表可知，物流作业投资回收期为年，投资收益率仅为，远远低于银行同期利率，而商业配套和配套住宅投资回收期分别为年和年，投资收益率分别为和，所以建设物流基地辅以相应商业配套和配套住宅有助于为物流作业提供较大支撑，更有利于物流作业日后经营发展。

第五章风险分析第节市场风险宏观经济风险物流行业受宏观经济运行状况影响，物流市场与宏观经济波动周期在时间上和振幅上对应关系也比较明显。

当国民经济景气时，市场需求旺盛而当国民经济处于调整期时，物流市场需求下降。

市场发育风险目前国内物流市场仍处于发育阶段，不少生产流通企业对第三方物流需求表现不明显。

加之制约物流消费因素仍然大量存在，严重地影响物流市场需求。

市场竞争风险由于目前南昌已有部分园区，使得本项目不仅面临来自其它物流园区竞争，而且受到这些园区内部相关物流企业竞争压力。

行业依赖风险本项目主要为生产型流通型企业提供第三方物流和贸易服务，基地中物流和贸易业务经营好坏，将不可避免地依赖于其他相关行业发展情况。

对策拓展新服务功能努力探索，建立更加方便高效业务流程，拓展出独特物流市场服务功能。

大力争取优惠政策利用天时地利和政府对物流政策扶持体系，努力争取更大物流基地优惠政策，带动整体物流市场发展。

发挥业务聚敛功能整合当地物流资源，利用物流集成效应引进相关重要客户，加速业务开展，确保市场稳定。

第二节政策风险目前物流产业发展速度较快，定意义上得益于国家政策扶持。

国家对物流园区管理体制税收政策外汇政策及特区政策等任何变化，都可能对本公司经营产生影响。

而且随着市场化进程推进，相关优惠政策优势逐步被削弱，主要表现在产业政策税费政策以及报关手续简化等方面。

对策国家对物流园区产业优惠政策是通行做法，也是个必然趋势，物流产业政策必然会在定时期内保持连续性。

本项目将充分利用这契机，建立相应管理体系。

同时，公司加大市场营销力度，树立品牌形象，形成良性循环，并不断提高自身非政策优势，努力规避政策风险。

另外，加大与政府相关协调与政府相关部门保持良好沟通，提高与政府职能部门协调工作，减少办事环节，提高工作效率。

第三节经营风险管理模式风险因本项目而设立法人公司，组织模式和管理制度正处于不断完善中。

在激烈市场竞争形势和快速变化经济环境下，组织结构和管理制度完善程度将会影响公司经营。

治理机制风险企业内部激励机制不完善将可能影响经营管理者对企业经营投入程度，约束机制不够健全可能使经营者权力得不到有效监督而导致公司生产经营产生风险。

对策充分利用财税政策项目法人积极争取有关部门在项目建设贷款贴息征地动迁重要基础，是促进经济可持续发展重要条件，是打造核心增长级重大举措，是改善投资创业环境，加快开放型经济发展需要也是建设先进文化，全面推进小康社会建设需要。

因此，推进城市共同配送物流基地建设，对于打造江西新形象，争创环境新优势，增加发展新动力。

促进经济又快又好发展，实现江西在中部地区崛起，都具有十分重要意义。

第三章项目建设内容和运营方案第节项目建设及运营思路整个基地将以专业市场为依托，充分利用各类物流资源仓库集散装卸搬运场地货运车辆及相关配套设施设备，围绕个平台综合物流服务平台三个节点南昌市城市共同配送节点区域性中转集散节点江西省专业市场配套服务节点，创新现代物流经营模式，向广大商户和工商企业提供站式综合物流服务。

大致如下序号项目建设内容项目运营思路南昌市城市共同配送节点建设大规模商品中转配送服务中心建设并运营城市共同配送服务中心建设并运营智能化城市共同配送体系建设并运营南昌市冷链存储及城市配送体系区域性物流中转集散节点建设面向珠三角长三角海西地区干线货运中转基地，并有效采用甩挂模式运营提供大规模货运车辆停车服务，并提供与之配套各类后勤保障服务结合整个乾龙物流网络，建设并运营区域级物流信息交互交易平台建设并运营南昌地区最大货代市场和面向国内并辐射省内大型货物专线市场建立江西省最大规模商品集散仓储中心专业市场物流配套服务节点交易场所内商品存储及物流运输服务专业市场短驳运输服务商户商物流信息体化管理系统项目建设运营基本思路就是将上述三大业务节点各项服务内容基于城市共同配送服务公共仓储服务货运集散中心公共物流信息平台综合物流服务五项核心业务进行资源整合有效对接，最大程度满足江西省和南昌市各项物流业务需求，尤其是完善城市共同配送服务内容，业进驻和资源整合等方面，依靠基地优良基础设施先进物流功能健康生活环境优惠各项政策和周到有效企业服务来吸引物流企业进驻和投资者共同参与，真正使南昌市城市共同配送基地成为物流企业大展宏图舞台和成长壮大摇篮。

总体思路是以专业市场为依托，充分利用各类物流资源仓库集散装卸搬运场地货运车辆及相关配套设施设备，围绕个平台综合物流服务平台三个节点南昌市城市共同配送节点区域性中转集散节点江西省专业市场配套服务节点，创新现代物流经营模式，向广大商户和工商企业提供站式综合物流服务。

总体建设目标是依托专业市场和南昌市城市共同配送基地资源共享业务互补，形成商流物流资金流信息流四流合现代化商贸流通中心，有效承接南昌市内所有商品中转集散，最终发展成为华中地区规模最大配套服务最全信息化程度最高流通成本最低现代化商贸流通集散中心。

以现代化物流技术为指导，坚持高起点和专业化，建设成为江西省内面积最大配套设施最完善信息化水平最高作业效率极强专业化现代化综合物流配送中心。

并通过将实体物流操作与物流信息平台高度集成，结合乾龙物流集团全国物流网络，最终形成覆盖全国县级物流网络服务平台。

第四节项目建设规模项目总投资约亿元人民币，完全由企业自筹解决。

总占地面积亩，总建筑面积约万平方米。

整个项目分三期建设，期建筑面积万平米，预计投资亿，二期建筑面积万平米，预计投资亿，三期建筑面积万平米，预计投资亿，整个项目建成后，物流作业处理量达到万吨年，货运车辆动态集散规模万辆次年。

具体规划如下序号占用面积区域面积万平方米合计城市共同配送服务区域城市共同配送到达仓储区域城市共同配送分拨配送区域公共仓储区域立体库普通库中转库冷链仓储冷链库生鲜冷冻库货代市场货物运输集散区域多式联运作业区域物流信息交易中心交易大厅洽谈区域物流信息服务及供应链金融中心物流金融及票据结算中心物流信息服务区域供应链金融区域总部大厦配套设施配套商业餐饮住宿酒店及娱乐设施配套住宅配套司机公寓合计本项目建设期为年，采取边建设边应用边完善方式进行。

在建设时间安排上按照先易后难，先急后缓原则分步骤分阶段地进行。

第五节项目功能定位和主要建设内容项目总功能定位建设成为江西省内面积最大城市配送最便利配套设施最完善信息化最专业现代化综合物流配送中心。

基地内主要建设内容从主要功能区域上分为城市配送服务区域，公共仓储服务区域含各类功能性存储库区，道路货物运输集散区域，多式联运作业区域大规模货运车辆停车区域，物流信息交易区域，物流企业办公商务区域物流信息服务及金融票据结算中心以及各类后勤生活保障区域配套住宅区车辆维修保障区物流设备商品交易区，各类餐饮及娱乐区等。

第六节项目服务范围南昌市城市共同配送基地将以城市共同配送物流服务为核心，按照承接南昌市广大工商企业城市共同配送需求满足南昌市乃至江西省工业基地客户物流需求满足长三角珠三角海西地区物流中转集散需求服务梯度依次推进。

核心服务范围将依托于广大工商企业同需求金融物流服务需求立足于华中区域商贸流通物流市场需求，依托优势交通网络，构筑现代化物流信息系统，重点发展城市共同配送公共仓储服务，城市共同配送干线城际道路货物运