（批复）南海区罗村街道孝德湖1号地块房地产项目可研建议报告（发改委）

由于处于新规划开发期基础公共配套设施不齐全，区域价值不明显。

最大优势在于得天独厚自然风光和人文景观，是处不可多得宜居风水宝地。

直接竞争对手在于尚观御园项目，所以在后期开发上应注意产品异质化。

项目定位分析项目客户定位客户职业定位客户层次主要职业核心客户企业高管企业主投资者高新技术产业园工作者重要客户本地经营者生意人次要客户外来人员客户特征定位特征属性年龄岁学历大专以上或本科以上为主收入中高收入家庭家庭月收入以上中等收入家庭家庭月收入普通收入家庭家庭月收入职业高新技术产业人员企业高管企业主个体工商户住房情况以次置业刚性需求为主，二次置业为辅客户收入定位本市中上收入阶层。

本项目位于罗村中心地域，交通方便，是个连接工作于生活宜商宜居最佳居住点。

上班方便，进市中心又便捷。

此项目毗邻周边企业家，或者以佛山西站物流特点为发展方向工作者成为本项目核心客户。

这两类人群工作和收入相对稳定，知识丰富消费观念较为超前。

本市高等收入阶层。

企业高管以及投资者。

这类人群在社会打拼有定年限，社会阅历丰富，生活要求较高。

他们处于社会收入金字塔顶端，般年收入都在几十万以上。

本市中等收入阶层。

本地经营者生意人外来人员。

此类人群般为个体工商户企业中级管理人员，在本市打拼多年属于初次置业人员。

此类人群般都是三口家小家庭户主。

客户需求定位周边高新技术产业人员和般企业家。

此类人群受教育程度高，注重生活品质，平时休闲生活丰富。

年龄结构上年轻高新技术产业人员追求现代时尚以及文化内涵深厚社区文化。

这两类都可以接受高层品质住宅，房型要求为三房两厅为主。

企业高管以及投资者。

这类人群要么处于二次置业改善居住要求，要么属于看好投资潜质。

对于前种客户来说住宅整体环境，人文风光和自然风光都要求较高。

而对后种客户来说项目楼盘区位以及未来升值空间显得尤为重要。

本地经营者生意人外来人员。

这类人群般对于环境和社区文化要求都不高。

这些人原先都是靠着通过租赁来满足居住要求，随着收入增加以及生活逐步稳定，置业安家愿望强烈。

出于对生活环境熟悉和方便工作考虑，本区域居住是其选择购房主要目。

项目可行性研究结论与建议市场调查分析由于房地产价格大幅上涨，通过对市场调查发现南海市民最亲媚于平方米户型，大多数人都会选择购买首套房。

在城市化发展进程中年轻人不断涌入到城市建设当中，当今购房以年轻人首次购房为主流，同时也有大批在社会打拼多年中青年骨干力量也是购房大军支不可小视人群。

再购房目上人群还是以满足自住为主，同时也有超过人群为投资，可以看出经济发展带来两种不同消费能力。

大多数人受传统思想还是比较喜欢自己装修房子。

从南海现在存量来看市区累计可售商品房面积来看，大户型商品房还是占个比较大比重。

而消费者却并不为此买账，所以增加中小户型商品房供应量显得尤为重要。

项目投资与开发分析项目投资环境今年土地价格已经有定上涨，大型房地产企业特别是国有房企开始着手投地。

但是在强大财政收入缩减情况下，有些地方政府为了缓解当地财政压力对房地产有适度微调。

佛山市政府在坚持中央政策调控不动摇情况下，大力建设保障房。

佛山市政府通过上调住房公积金基数以及提高住房公积金贷款上限，来保障普通职工购房能力。

这在客观上不仅有利于佛山市房地产市场良性循环，长久发展还有利于改善开放商投资环境。

从年初佛山市房价经历个低点以后，房价上涨态势便直持续至今，这在客观上很好反映了佛山市房地产市场回暖，也表现了投资环境改善。

项目开发优势本项目潜在需求量大。

住宅小区定位在中等档次，在供需圈类具有广泛目标客户。

项目楼盘具有无与伦比自然与人文环境。

项目所处地块发展潜力大。

项目开发实施难点项目规模大，开发过程中各方面工作协调难大。

周边公共配套设施不齐全商业区还不够成熟。

周边新开工建设楼盘较多，竞争激烈。

结论从经济效益上来说罗村孝德湖号地块发展在未来将会带来极大利益。

首先罗村发展由于交通贯通，肯定给罗村经济带来无限前景。

其次，孝德湖发展也为此地块带来得天独厚自然风管。

宏观上来说，土地不可再生性导致价格不可逆转。

只要在户型设计以及档次上将能更好满足目标客户群购买需求，该开发方案实行，将能给开发企业带来可观盈利空间。

从社会效益来说本项目建成后将会为罗村提供优秀住宅环境。

对于表明购房者在购房过程中选择按揭付款占，次性付款占。

按揭比例大约八成，说明按揭正成为人们购房中普遍选择，也说明银行按揭对佛山住宅市场支持作用不容小视。

按揭付款，次性付款，按揭付款次性付款年轻人成为主力军购房者年龄岁以下占，岁占，岁占，岁占，岁以上占。

购房者年龄段主要集中在岁之间，占显示年轻群体是当前置业主要构成成分。

岁以下，岁，岁，岁，岁以上，岁以下岁岁岁岁以上其他因素在促成购买因素中，环境占重要位置。

为了改善居住环境占最主要部分购房者在抉择过程中不是，受许多其他因素影响，大部分人都是大家起出主意买房，并受业内人士建议影响。

置业者关注置业因素分析中，超过半以上置业者认为地理位置价格环境景观户型结构应该关注其次近半受访者认为物业管理工程质量交通周边配套等因素也很重要大约不到三分之置业者认为其他因素智能化设施小区规模升值潜力发展商信誉是考虑买房应当关注因素。

项目分析及评价地块解析交通条件本宗地项目位于孝德湖边，紧靠机场路西沿线，以后将发展成集地铁轻轨高铁机场于身中心城市，交通条件良好。

地势地形本宗地项目处于佛山机场航线管制区，因此高度有限制，限高米，对项目发展有定制衡。

但是项目紧靠孝德湖水体公园，环境优越，正所谓鱼与熊掌不可兼得。

项目分析项目优势分析交通便利佛山西站地铁，桂丹路本宗地项目在罗村正中心，既有机场路西沿线和禅西大道北沿线贯通中西南北，直通佛山西站，也有桂丹路可到狮山均未售出。

由此可见，尽管罗村板块户型日臻丰富，但客源仍以本地及禅桂刚需为主。

根据南海区房协统计数据显示，年罗村全年商品房成交量只有亿元，第四季度单月成交量还不到万元。

全年总成交量仅次于九江镇，位居全区倒数第二。

这点主要和区域供应量减少有关，数据显示，年罗村新增住宅面积只有万平方米套，实际销售面积比新增略高。

在区内时代倾城售罄之后，可售手房主要以翠湖绿洲为主。

罗村房地产市场需求类型分析消费型需求传统思想影响下自住型需求经济增长拉动改善型需求旧城改造引致被动型需求城镇人口不断增加带来外来型需求预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升情况下而提前释放出来需求。

比如些父母提前为子女购买房产单身青年提前购房等。

投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生对房地产需求。

由于房地产兼具实物资产和虚拟资产特性，使其成为非常合适投资对象。

投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生虚假需求目在于短期牟利。

罗村房地产需求主要特征多数居民仍以购房而非租房为居住首选。

城市化进程加快，外来人口需求较大。

对保障性住房需求增多。

对中低价位小户型中低档住房需求旺盛对高价位大户型高档住房需求不减竞争对手分析产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商包括开发商和二手房经营者在每价格水平上愿意而且能够出售和出租房地产商品量。

房地产供给类型新建商品房俗称增量房或新房过去生产存货俗称存量房或二手房房地产供给特征商品房既有着商品般属性，又有着自身独特属性。

商品房独特属性有以下几点土地供给稀缺性和垄断性中国城市土地属于国家所有，具有垄断性房地产供给滞后性和风险性新建商品房开发周期比较长。

较长建设周期又导致了房地产供给与需求脱节，具有定盲目性和风险性。

房地产供给区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强区域性。

房地产作为大额不动产，其生产销售转让都需要些法定管理和登记程序影响产品价格因素交通便捷因素，地块靠近禅桂狮山，到广州只需三十分钟，到佛山西站仅需十分钟，并有多辆公交车经过，交通便利商业繁华因素，随着罗村城镇化进程加快，地块周围将迅速发展为集经济，文化予身豪华地段，发展前景不可限量竞争楼盘分析尚观御园佛山尚观御园，雄踞罗村街道北湖路，坐落规划建设六纵六横环骨干路网枢纽，北面接狮山组团，大沥组团，南面接通禅桂中心组团，东同广州，西连丹灶。

交通非常便利。

项目占地万多平方米，总建筑面积万平方米生居住社区。

以臻美欧式建筑为主体，大方而不是厚重设计风格，诉说个美丽人居宝地。

佛山尚观御园除了完善交通配套外，同时坐享罗村轴四点建设核心，城市状元公园罗村休闲公园以及东华水库休闲公园四周环绕。

在教育方面，罗村实验小学实验幼儿园规划建设中紧邻项目，完善教育配套让您孩子赢在起跑线上。

在加上海宜广场海宜市场等应配套设，尚观御园将集工作购物娱乐休闲教育于体，打造罗村从未有过生态人居。

长信银湾长信银湾是长信集团于年启动个重大项目，同时也是南海罗村光明新城之十大城市项目之。

长信银湾商住项目位于新光源产业基地核心园区西北约公里，罗村大道旁，既原东方南方玻璃厂。

占地约亩，总建筑面积约万平方米，总投资亿。

项目可为光明新城及周边区域不断汇聚人才和白领提供中高档住宅选择。

项目公里范围内基本是以专业生产基地厂房形态，周边聚集了广东省新光源产业基地新合铝材厂华兴玻璃厂。

临近佛山环广三高速佛开高速禅西大道桂丹路等多条城市主干道，交通条件得天独厚是罗村进出禅城广州城头堡，交通极为便利。

楼盘位置南海区罗村街道罗湖北区北湖路东侧建筑面积平方米容积率主力户型，平米座新品平米建筑类别板塔结合小高层物业类型普通住宅价格详情均价元平米二期洋房单位元平米项目通过内部造街，分割成个相对组团进行分期开发，商业街位于各组团外围，住宅则采取行列式布局，加大楼距，部分塔楼巧妙拼合，使各组团更具围合感，使小区园林更具私密性同时各组团采取中心大花园规划，并将花园延伸至架空层泛会所。

沿罗村大道为幢公寓，其余为住宅，首层为商业街架空园林，其余为住宅。

钜隆风度广场钜隆风度广场，位于罗村中心城区罗湖花园东侧，首个英伦风格大型商住小区，钜隆房产年重点打造项目。

共分两期开发，第期由栋