（批复）南湖中街公共租赁住房项目可研建议报告（发改委）

费用估算可以采用单位指标估算法，也可以根据类似工程经验进行估算。

公共配套设施建设费是指服务配套建设各种非营利性公共配套设施建设费用，主要包括公共厕所围墙等。

按规划指标和实际工程量估算。

本项目建筑安装工程费为万元公共配套设施建设费为万元。

财务费用财务费用是指筹集资金而发生各项费用。

主要包括借款和债券利息金融机构手续费外汇汇兑净损失等本项目投资无财务费用。

销售费用本项目为公租房开发，不对外销售，后期是否出售暂时无政策，本项目因此无销售费用。

第八章投资估算与资金筹措其他费用其他费用主要包括招标代理费工程监理费工程保险费等。

按照国家和吉林省相关规定，其他费用为万元。

不可预见费不可预见预备费费率按工程费用计取，计算基数为项费用之和。

本项目不可预见费为万元。

经营资金开发费用是指与房地产销售有关管理费用销售费用等，本项目无经营资金。

项目总投资估算经估算，项目总投资万元，其中建筑工程费万元，设备购置费万元，安装工程费万元，其他费用万元。

投资计划及资金筹措项目总投资万元，拟采取申请国家补贴长春市财政拨款及建设单位自筹三种方式解决，所有建设资金将根据项目实施进度要求，逐步投入。

第八章投资估算与资金筹措开发建设投资估算表序号工程或费用名称估算万元技术经济指标备注建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计单位数量指标比例开发建设投资土地费用前期工程费用规划设计费工程勘查费工程设计费项目可研报告节能编制费环评报告编制费三通平费用给水排水费供电费道路费土地平整费，基础设施建设费第八章投资估算与资金筹措供水工程元污水工程元雨水工程元供电工程元供热工程元燃气工程元通讯工程元景观绿化工程元道路及停车场工程元路灯工程消防工程含消防水池围墙及大门环卫工程房屋建筑工程费住宅建筑含简单装修元公建建筑元地下建筑元公共配套设施建设费开发间接费，项管理费，项第八章投资估算与资金筹措销售费，项其他费用各类税金项目行政性收费城市基础设施配套费元消防设施配套费元人防工程易地建设费造价咨询费新型墙体材料专项基金元供水设施费元散装水泥专项资金元项目经营性收费供电配套设施工程费元集中供热管网建设费元环境监测费元建设监理费房产面积测绘费元工程招标代理费，施工图纸审查费，施工放线及竣工测绘费元栋第八章投资估算与资金筹措项目事业性收费土地管理及登记费元防雷工程监督费元三表检测费元户不可预见费总投资合计比例第九章财务分析第九章财务分析编制依据国家发展和改革委员会建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第三版吉林省人民政府关于印发公共租赁住房管理暂行办法通知吉政发号国家和地方相关财务制度和规定运营成本估算外购燃料及动力费序号项目单位消耗量单价元金额万元水费万电费万采暖费天然气万合计工资及福利费物业及管理人员人，工资及福利费按每人每年万元计算，项目年工资及福利费为万元。

修理费项目修理费按建设投资计提经测算，项目年修理费为万元。

其他费用项目其他费用包括经费业务费及与管理有关其他费用等，第九章财务分析预计每年需万元。

综上所述，项目年运营成本万元。

房屋租赁方案公租房最终实际租金，综合成本租金和居民住房消费水平来综合确定。

目前尚未建成配租公租房项目，也没有公租房项目确定最终租金标准。

长春市也尚未出台有关公共租赁住房相关管理办法和标准，据长春市住房保障与房地产管理局拟订公租房房租为同地段同类型房子房租。

本项目位于区域房租约元，因此该地段公租房房租约元左右。

，本项目住宅面积为，出租率按计算。

年租金每平米公租房租金住宅面积出租率万元公租房租金收入由市财政局统筹安排，在优先安排用于偿还建设贷款本息前提下，可安排用于公共租赁住房维护及运营管理。

同时根据吉林省人民政府关于印发公共租赁住房管理暂行办法通知吉政发号文件，项目属于政府组织建设公共租赁住房，项目建成年后，可以向符合经济适用住房供应条件承租人出售，出售价格由所在地政府物价部门会同财政住房保障部门根据当地实际情况研究确定。

第九章财务分析生存能力分析由于项目为非经营性项目，不产生任何收入。

因此，为了使项目建成后能够正常运转，发挥其最大社会效益，该运营成本由房屋租金支付，不足部分由长春市财政局补贴。

单位效益投资及运营成本分析序号项目单位指标单位使用效益投资元单位功能运营成本元第十章社会影响分析第十章社会影响分析项目实施对社会影响分析项目实施对长春市所在地区居民环境影响项目开发建设可改善部分低收入人群住房条件，促进吉林省长春市社会保障性住房建设，更好满足人们生活质量不断提高后，对住房更高要求。

本项目建设同时可以创，层厚为米。

第⑩层，中风化泥岩与粉砂岩互层，棕红色，黄绿色，灰绿色，泥岩中风化呈坚硬致密块状，厚层状结构，粉砂岩岩芯结构强度大，不易碎，致密。

岩石分类为类，属于软岩。

标贯击数大于击该层揭示最大层厚为米。

场地地下水条件及不良地质作用评价场区地下水属于潜水类型，埋藏在粘性土中，主要接受大气降水补给。

稳定水位米，标高为米，水位随季节变化有升降，年升降幅度在米左右。

粉质粘土及粘土层渗透系数较小，渗透系数经验值为日，第层全风化泥岩与粉砂岩互层及第层强风化泥岩与粉砂岩互层可认为是相对隔水底板。

本场地无不良地质作用存在。

第二章项目选址及建设条件配套设施及施工条件配套设施项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程排水工程供水管网电信管网煤气管网供热管网道路绿化工程等，形成完善路水电气通信等市政设施，建设条件较好。

根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土空心砌块。

项目所需所有建筑材料均由长春市本地供应，长春市建筑材料市场供应充足，可以满足该项目建设需要。

施工条件项目位于长春市南部都市经济开发区，本项目所选择地块周围已规划等多条道路环绕，交通便利，可以满足施工运营过程中运输需求。

项目范围内运输条件较好，水泥钢材等建筑材料当地均可提供。

第三章建设方案第三章建设方案设计依据民用建筑设计通则混凝土结构设计规范建筑结构荷载规范版建筑抗震设计规范砌体结构设计规范屋面工程技术规范建筑给水排水设计规范低压配电设计规范供配电系统设计规范建筑物防雷设计规范年版和谐社会，让中低收入者享受经济发展成果，而且从政策和制度创新角度看，意义更为深远。

年月日长春市人民政府关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难实施意见中指出加快保障型住房建设，解决低收入家庭住房困难，是重要民生工作，是各级政府重要职责，对于促进房地产市场健康发展，维护社会稳定具有十第章总论分重要意义。

各级政府和市政府有关部门要进步提高认识，统思想，积极推进，切实把这项工作落到实处。

按照国务院关于扩大内需，加快建设保障性安居工程，加大对廉租公租住房建设支持力度，用年时间解决城镇低收入家庭住房困难要求，我市要进步完善多层次多渠道解决低收入家庭住房困难住房保障体系。

年，将建设万套公共租赁住房和套廉租住房。

并拆除栋级危险房屋，通过异地安置临时安置租房补贴等方式，妥善安置被拆除房屋居民。

同时，还将完成万平方米以上未登记房屋确权工作。

本公租住房项目对于长春市经济发展社会稳定以及改善中低收入人群居住条件都具有重要意义符合国家地方关于公租住房开发建设政策，是实现公租住房建设规划项重要工程。

项目概况项目建设地点本项目拟建于丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北规划用地范围内。

项目建设规模内容南湖中街公租房建设项目，本项目为两个地块同时建设，项目总占地面积，总建筑面积，其中住宅建筑面积为，公建面积为幼儿园面积，商业面积，社区中心，物业面积为地下建筑面积为。

第章总论序号地块占地住宅公建地下车库合计区区合计项目建筑最大建筑高度为米，本项目建设地上建筑物栋，其中住宅楼栋，商住楼栋，幼儿园栋，燃气调压站座，地下构筑处区各设置地下车库处。

项目可容纳居住户数约户，全部为以下住户，居住人口约人。

户型明细户型面积套数套数比例面积比例小于合计本小区地下室总面积为，用途为小区地下车库，不考虑人防工程，项目人防工程采用异地建设方式，人防工程面积按高层住宅基底面积多层住宅总建筑面积计算，人防总面积为。

项目主要建设条件市政公用设施条件项目供水水源由前进大街城市供水管网引入，供水管径为。

供水系统采用地下室生活水池与变频生活泵联合供水系统。

本项目两个地块共用个水泵房，设置于负荷中心地下建筑。

水泵房按照建筑规模建筑高度和用水量，分高中低三个区设置水泵机组，其中层为低区，为中区，层为第章总论高区。

本项目电力引自前进大街现有供电线路，电源电压为，经箱变输出电压等级。

根据本次评估对电力消耗计算，按照本报告第五章各用能系统用电计算参数取值，本项目总用电负荷为，变压器负载率达到，小区内设置台箱式变压器，分别于区区电力负荷中心，区设置台，区设置台。

可以满足区域内包括照明应急用电需要。

变压器接近负荷中心，并靠近电源侧。

项目采用热源为长春市热电三厂集中供热管网。

热源引自南湖中街城市热力管网，供回水管径为，距离不超过，管线沿项目区道路直埋敷设。

项目次管网热媒温度为热水，项目采用散热器采暖方式，其二次网供热热媒选用热水。

集中供热采用区域锅炉房，本项目两个地块共设个换热站，位于热负荷中心地下建筑内，建筑面积为。

换热站按照建筑规模与建筑高度，分高中低三个区设置换热机组，其中层为低区，低区采暖面积约为万，为中区，中区采暖面积约为万，层为高区，高区采暖面积约为万。

项目燃气气源引自长春市燃气公司前进大街城市天然气中压管网，管径，调压站设在居民用户较集中地方。

施工条件项目位于长春南部都市经济开发区，本项目所选择地块周围已第章总论规划等多条道路环绕，交通便利，可以满足施工运营过程中运输需求。

项目范围内运输条件较好，水泥钢材等建筑材料当地均可供。

项目总投资及融资情况经估算，项目总投资万元，拟采取申请国家补助资金及地方配套两种方式解决，所有建设资金将根据项目实施进度要求，逐步投入。

项目主要技术经济指标主要技术经济指标表项目单位设计指标备注用地指标项目用地面积总建筑面积其中住宅建筑面积区，区公建建筑面积区，区地下建筑面积区，区道路用地面积居住总户数户居住总人数人人户建筑物最高高度规划控制指标建筑日照间距系数满足规划控制指标多层对内，对外高层满足大寒