（批复）南通优山美地(一期)项目可研建议报告（发改委）

及附加万元万元土地增值税万元万元综合基金万元万元印花税万元万元合计万元三利润指标分析毛利收入成本税金万元企业所得税净利毛利企业所得税万元销售净利率净利销售收入万元万元投资回报率净利总投资额万元万元四现金流量分析项目现金流量表单位万元序号项目年月年年年合计月月月月月月现金流入银行贷款预收收入二现金流出土地费用建安成本政府费用前期费用配套费用销售费用管理费用财务费用经营税金综合基金印花税土地增值税企业所得税还贷支出不可预见费三净现金流量四累计净流量七项目期开发计划本项目计划期开发建设分三个区域，计划两年半年开发建设完成，期包括三个区域，区为低层住宅面积平方米，区为多层带电梯住宅面积平方米，区为小高层住宅面积平方米和期相应商业配套平方米及公建配套平方米，配套相应地下和半地下停车位含非机动车，两区计划在年月日开工年月日竣工，计划在年月进行公开销售区在年月日开工年月日竣工，计划在年月日进行公开销售八项目风险分析项目风险购买力风险随着国家对房地产政策出台，稳定房价，规范市场现阶段持币观望客户越来越多，本项目远离市中心区，客户对房价接受度，是开发商要值得深思问题，不然难以形成强劲销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力竞争风险未来本市和本区域项目相继开发，营销策划各家开发商都很重视，这样就会形成定竞争开发风险开发商应依据市场，制定科学，有效计划，盲目开发建设会带来资金压力，使公司无法正常运作项目风险规避市场定位和产品规划是关键因素在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格和布局，人性化环境空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力项目成本控制有效控制成本，就能有效保证利润，同时在价格上能有定竞争力项目融资管理资金统筹管理和合理利用资金对项目开发是很重要，优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资，融资压力，减少融资成本，增加投资收益，另外，做好融资工作，确保自己到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成九项目建设组织管理本项目开发实施由和融旗下南通融汇房地产开发有限公司具体负责，前期工作由公司领导带领开发部工程部总工程师完成规划设计邀请美国设计公司，营销策划请上海知名聚仁机构和锦园行加盟绿化景观规划和施工聘请上海优秀景观公司完成十项目营销计划策划包装策划包装时针对项目特点，从市场定位出发，通过整套销售资料及广告平面制作，使项目树立起良好形象，在市场同类型产品中脱颖而出。

同时，利用项目建设单位已取得良好信誉，产生品牌效应，促进项目销广告牌广告创作应以清晰醒目为准则，并突出项目建设单位名称，为本项目作软性宣传。

广告牌摆放位置，是小区现场及通往小区道路两侧，利于过往人流加深印象二是东市区内主要道路及路口现眼位置，吸引区内人流注意。

另外，可在各处广告牌上醒目地点设置项目标志或路径，清楚指示本项目位置。

售楼现场从东糊山庄项目规模来看，应设立两个售楼处在市区设立个售楼处，在项目现场设立个售楼处。

其造型应以宽敞明亮简洁清新为主调，售楼处应配置项目模型，给消费者直观感受。

样板房由于本项目定位在中高档，项目样板房设置力求简洁温馨舒适又典雅亲切，激发买家购买欲望。

另方面，让消费者看得见摸着，给消费者种实实在在项目销售策略付款方式为适应各个层面消费者需要，设置灵活多重付款方式。

大致分为次性付款分期付款银行按揭付款等几种。

方面让消费者感到实惠另方面减轻消费者购房压力。

累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划受益者。

不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。

运作目是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。

促销推广策划扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊专栏介绍房产动态行业新闻及房产广告等。

通过早期软性宣传，树立市场坪灯变色灯，庭园灯，主体雕塑及小品表面泛光照明，喷水池和水面水下灯光，夜幕降临，小区内空中水中绿化丛中各种灯光相映成趣，美不胜收。

期主要经济技术指标期产品规划住宅设计综述主题居住编号项目数量单位规划用地面积平方米总建筑面积地上平方米其中住宅面积平方米其中低层住宅面积平方米小高层住宅面积平方米多层住宅面积平方米商业面积平方米公建面积平方米其中文化活动中心平方米社区服务中心平方米公共厕所平方米居委会联防站平方米物业管理处平方米煤气调压站平方米门卫平方米容积率总规万平方米公顷建筑密度绿地面积平方米其中集中绿地平方米其它绿地平方米绿地率规划住宅户数户其中低层住宅面积户多层住宅户小高层住宅户居住总人口人机动车辆其中小区地面停车辆小区半地下车库停车辆非机动车辆其中小区半地下非机动车车库辆商业地面非机动车辆本项目结合南通独有城市文化自然山水资源，创造性引入主题居住设计理念，低层住宅低层洋房小高层建筑错落有致，整个小区不仅有精美社区设计理念，还有丰富景观设计，即考虑了公共区域服务，观赏功能，又兼顾了居家私密性。

房型设计小区住宅结合现代居住行为以及住房市场需求，按照住宅类型与标准，采用多种建筑类型分区布置方式。

住宅群体布置与空间组织与住宅设计相结合，进行体化设计，成为有机整体，提高住宅群落功能与环境质量。

住宅设计注重强化其个性化特征。

从居住客观规律出发，在科学合理细致商业元万元社区。

本规划在尊重自然为人服务准则下，力求体现基地场所精神。

在满足人与社会交往同时，让休闲文化景观环境成为社区空间主题，以适应本社区特殊不同层次不同方面需求。

力求达到理性与感性交织传统与现代对话人工与自然融合技术与人性统完美境界。

规划特点以千年灵芝草形态景观轴为核心四度空间生态组群追求人与自然和谐是人们对居住功能居住环境基本要求。

本规划在尊重自然为人服务准则下，以生态型居住空间环境为目标，力图创造种属于后信息时代生态型居住建筑环境，空间景观结构呈现种动态生长型树状结构，使社区在环境中生长随环境变化而同在。

规划平面结构以贯穿基地景观轴线将建筑单体人行步道及水景联系在起，形成系列步移景异四度空间形态。

用线状步行系统联系整个小区，使规划在秩序中又富于变化。

规划秉承以人为本，天人合设计理念。

注重视觉穿透性和空气流通。

在空间规划上重在营造景观，景向结合，步移景异四度空间，融合传统风水理论，使人与自然和谐交融。

功能分区核心在于使土地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，整体协调有序。

规划根据项目功能定位基地地形特点自然景观状况等多方面要素，将小区分为平方米平方米平方米平方米四个组团，依靠河道路网自然分隔。

各组团结构清晰，分级明确，便于分期实施和管理。

组团为低层住宅组团，在小区级道路和通富路设出入口。

组团为多层洋房组团，在主干道和二级环道设出入口。

组团为小高层公寓组团，之间以规划区间道路相分隔。

各组团在保持其性同时，与小区整体规划结构有机融合。

功能分析营造有归属感社区邻里社区东湖山庄规划结构重在营造有归属感社区。

东湖山庄规划设计按照有利于建设实施，方便居民生活有利于邻里交往和物业管理需要，规划设计以邻里组团为社区基本单元进行多层次管理，在小组团入口设五合式服务点，集信报箱及储物访客接待安保及可视对讲保洁服务幼儿托管和老年活动室等功能于体，组团空间结合绿化和室外活动空间，为社区居民健康交往提供了良好场所，它对整个积极社区关系形成起到了引导作用。

整个居住区规划设计构思在空间美学和设计规范基础上，深入剖析居民心理生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，小区内建筑在保证日照间距条件下，形成围合感很强空间，居住区内景观活泼优美。

道路交通系统规划构架清晰人车分流道路设计原则统性原则遵循交通组织，合理分区，创造观景三统原则进行路网规划。

便捷性原则以主导性为主道路尽量直达，以车流为主适度曲折，达到减速限速提高环境完整性。

舒适性原则道路与环境相结合。

邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。

交通体系道路系统小区内道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防救护等要求。

从小区主入口起始级交通道路，宽米，级道路联系了组团组团内部二级道路米，在组团出分开形成二级环道米，环道外围将停车与绿化系统相结合。

低层住宅区尽端式道路及多高层宅前道路为三级道路。

区为高层公寓区，内部为人行区域，除消防急救搬场等特殊情况外，机动车禁止进入该区域，使小区中央绿地空间成为步行景观区域，为居民提供更便捷舒适安全美观户外活动空间。

区域内道路由消防环路与人行道组成。

机动车停车为适应汽车日益增多趋势，本规组织了充足机动车停车位。

小区机动车停放采取两种形式采用与五合概念相结合半地下组团式停车，主要位于组团和组团与人防相结合集中式地下停车低层住宅部分采用室内停车。

自行车摩托车停放组团自行车摩托车停放处位于建筑室内组团自行车摩托车停放与半地下车库组团在小高层住宅下设自行车摩托车停放处。

景观规划设计规划景观结构本小区规划景观结构重在营造景观景向结合步移景异四度空间生态社区。

小区空间组织重在创造生长型动态格局，追求小区空间四度时空观，改变以往住宅小区四菜汤式空间布局，加强带状户外步行系统与绿化空间整合，创造丰富视觉效果变化和趣味性户外休闲空间，使更多居民获得良好朝向与景观。

小区结合建筑空间系统设计了完整景观系统。

景观轴线小区景观设计以空间组织四维框架规划了完整景观系统。

小区主要出入口与入口俱乐部中心水景相结合，构成千年灵芝根部，成为景观序列起点，主要景观轴线布置了广场公共绿地等景观构成要素，基地南北区结合部位布置了独特以出水芙蓉为主题造型，大面积绿地水面连廊式花架亭子雕塑与建筑群体串接为步移景异南北向景观轴线。

居民在各种视角可以领略地势起伏草地视野开阔观赏草坪疏密相间丛林蜿蜒曲折水体驳岸以及幽静林间小道等景致。

动态景观轴线小区结合动态步行流线，围绕自然河道形成树状步道，使居民在行进中切实感受到步移景异空间效果，享受全方位视觉景象。

景观节点小区内设计了内容丰富形式不同景观节点。

小区入