（批复）南阳市民用煤炭公司经济适用住房项目可研建议报告（发改委）

书面报告应当包括以下内容招标方式和发布招标公告媒介招标文件重要内容评标委员会成员名单和评标报告中标结果招标投标活动中其他应说明重要事项。

十中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。

中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目部分非关键部位工程转让，但不得再次分包。

十二未经招标人同意，中标人不得在中标后调换投标文件中确定项目负责人和重要技术人员。

第十章投资估算及资金筹措投资估算依据投资估算依据如下投资项目可行性研究指南计办投资„‟号经济评价与参数第三版投资项目经济咨询评估指南咨经„‟号全国统安装工程预算定额河南省建筑工程费用定额河南省建筑工程工程量清单综合单价国家配套有关文件规定等投资说明本项目范围包括建筑工程费其他费用预备费以及流动资金。

详见总投资估算表附表。

该项目总投资万元。

其中建筑工程费用万元，其它工程费用万元，基本预备费万元，流动资金万元。

详见总投资汇总表附表建筑工程根据项目单位提供有关资料及建筑物现实市场单方造价，估算工程费用。

设备价格及安装工程费用设备费用根据设备生产厂家提供设备近期报价估算。

设备安装费设备安装费按指标规定费率计取。

详见附表其它费用其它费用包括建设单位管理费招标费工程监理费环保费勘察设计等。

其中建设单位管理费按照有关文件计算取。

勘察设计费按照工程费用计算。

招投标费用按差额定率累进法计算。

监理费用按照工程费用计算。

预备费用基本预备费按照工程费用计取，合计为万元。

流动资金根据企业财务情况估算，流动资金合计万元。

项目资金筹措及分年投入资金计划该项目为南阳市民用煤炭公司经济适用房建设项目，项目工程投入总资金为万元。

全部由项目实施单位自筹解决。

根据项目具体情况及实施计划，确定建设期为个月，前半年投入资金计划比例为，后半年为。

详见财务现金流量表附表。

第十二章财务评价财务评价依据财务评价依据如下投资项目可行性研究指南中华人民共和国企业所得税法及其实施细则财政部发布企业财务制度企业会计制度和会计制度有关规定。

国家和当地有关劳动工资管理和社会保障等部门有关规定。

财务评价基础数据选取销售收入估算房屋销售价格确定原则根据目前经济适用住房市场情况，确定本项目房屋销售价格。

税金及附加本项目估算营业税按照计算，城市维护建设税按照计算。

根据国家经济适用房开发优惠政策规定经济适用住房免缴教育附加费。

企业所得税按照比例提取。

成本费用该项目开发成本费用为万元。

企业利润企业利润为万元。

利润率为，符合国家关于经济适用房开发利润率不超过要求。

财务评价报表财务评价报表包括项目财务现金流量表详见附表利润分配表详见附表财务评价结论分析表明，该项目累计净现金流量为万元，表明财务状况基本良好。

项目面临主要风险因素时，具有定抗风险能力。

综上所述，各项分析表明，本项目从财务评价角度可以接受。

第十三章社会效益评价经济效益由于房地产业是国民经济支柱产业。

为巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较块增长，国家提出建设经济适用住房，建设成本远远低于市场上商品房价格，旨在确保房地产市场持续健康发展，维护广大人民群众利益，构建和谐社会，它区别与市场上商品房，不是以单单追求利润为最终目标，其建造成本和售房价格会受到政府严格监督，按照其利润率不能超过成本价出售，所以说该项目是典型社会保障福利性质，就不再阐述。

社会效益经济适用住房建设，是国家在取消实物分房制度后，向房屋商品化转化过程中，在个历史阶段特殊产物。

第，可解决南阳市民用煤炭公司职工部分住房问题，保证安定团结，减少社会矛盾，提高贫困家庭住房质量，为群众办事落实到实处，有效树立了政府良好形象第二，政府提供经济适用住房，根据市场供需矛盾适时调整建筑市场，来影响商品房市场过热现象，确保房地产市场走持续健康稳定发展道路。

第三，南阳市民用煤炭公司职工可以适用住房公积金制度，引导居民观念向住房商品化改进，有利于推进住房商品化和社会化进程，促进城市住房制度改革，实现住房小康目标起到积极推动作用。

由此可见，项目社会效益是十分深远。

第十四章结论与建议南阳市民用煤炭公司经济适用房建设项目符合南阳市城市发展规划需要，也是该南阳市民用煤炭公司职工期盼。

项目工程建设完工后，住宅建筑面积达平方米，可为该单位职工提供质优价廉经济适用住房近套，加上科学整体设计优良后期管理，按每户人计算，可解决约人住房问题。

目前，不管是从城区规划，还是从资金筹措项目管理，都基本具备开工条件，为小区后期施工，奠定了坚实基础，使项目，附近有小学中学商场和公交车站等，配套设施较为齐全，便于居民生活。

小区地理位臵较为优越，紧临主干道建设路和仲景路，交通四通八达，环境优美，周围无重要污染源，是较为理想居住区域。

综上所述，项目区所在地理位臵比较理想，是适宜居住。

建设条件气候特征南阳市地处亚热带向暖温带过渡地带，属于典型季风型大陆性半湿润气候，阳光充足，热量丰富，雨量充沛，全年春夏秋冬四季分明，气温变化非常明显。

全市月日月日为春季，月日月日为夏季，月日月日为秋季，月日次年月日为冬季，冬夏较长，分别达天和天春秋较短，各有天。

年日照时数小时，年无霜期天。

气温年平均温度极端最高温度极端最低温度风最大风速米秒瞬时风速米秒最大风力级年平均风速米秒基本风压千帕主导风向冬季多为东北风，频率为夏季多为西南风，频率为雨年平均降雨量为，日最大降雨量毫米雪最大雪压千牛平方米最大积雪深度毫米最大冻土深度毫米地形地貌条件南阳地处全国第二级地貌台阶向第三级台阶过渡边坡上，西北东三面环山，是个南开口马蹄形盆地。

山地丘陵平原大体各占三分之。

项目场地地势平坦，略呈北高南低，场地高差米，便于场地排水，便于防洪抗讯。

工程地质水文地质条件地层岩性南阳地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川维摩寺新安店线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系，由大洋地壳经过多旋回螺旋式发展，逐渐演化成大陆地壳。

地址构造特征南阳地区地质构造具有多旋回强烈变动特征。

褶皱构造呈线状展总建筑面积地上其中住宅面积公建面积地下建筑密度绿化率容积率第二章项目背景及建设必要性项目背景南阳位于河南省西南部，地处中原腹地，是豫西南政治经济文化中心，是联系东西部地区经济桥头堡，处在郑州西安武汉三大都市之间中心地区，有着丰富资源广阔发展空间和独特区位优势，省委省政府已将南阳定位于中国中部地区交通枢纽，河南省新经济隆起带，区域性中心城市，随着宁西铁路和许南襄高速公路高速公路建成通车，南阳跳板和桥梁作用将更加突出，区位条件更加优越，与外界联系更加便捷，辐射能力和辐射范围将进步扩大。

近年来，南阳城市建设不断发展，南阳市城区规模不断扩大，人口也不断增加，城市化水平不断提高，城市基础设施不断完善加强。

随着城市发展，房价走高，市民住房消费开始分层化，南阳市民用煤炭公司职工买不起普通商品房。

在这种情况下，政府通过划拨土地或限房价竞地价，向困难户供应经适房中低价房，不仅成就了城市居者有其屋，而且也是稳定房市完善住房结构重要举措。

为解决南阳市民用煤炭公司困难职工住房问题，经过对市场充分调查研究，综合分析各方面因素，南阳市金鸿基房地产开发有限公司利用国家各项优惠政策，在原址组织实施经济适用房建设工程，以广大困难职工为服务对象，缓解困难家庭住房难题，有利于调控南阳市目前商品房市场畸形发展，解决社会矛盾。

项目申报单位简介南阳市民用煤炭公司位于南阳市建设路中段紫竹林街，成立于上个世纪年代，属高能耗低效益高污染低产业高亏损低就业行业。

已于年破产，多户职工至今没有住房。

为了尽快解决这部分职工住房困难问题，维护社会大局稳定，建设南阳市民用煤炭公司经济适用房建设项目经济适用住房项目已迫在眉捷。

承办单位简介南阳市金鸿基房地产开发有限公司位于南阳市工农北路号，成立于年月日。

企业性质为有限责任公司，注册资本万元。

公司资质证书为三级。

公司现有职工人数人，有职称专业技术管理人员人，其中具有高级职称人，中级职称人，初级职称人。

公司下设四部室即工程部财务部营销部物资部及公司办公室。

公司自成立以来，直遵循以质量求生存以产品求发展经营策略，大力实施品牌化发展战略，审时度势，稳步发展。

在开发项目决策上，采取科学严谨态度，准确定位，适度开发，满足消费需求，按照统规划合理布局综合开发配套建设方针，注重质量信誉至上，提高产品品位档次。

经营管理上，坚持以人为本科学管理企业管理方略，把质量管理优质服务放在企业经营首位。

并把人才看作企业第资源，增强员工凝聚力，提高员工积极性和创造性，大大增强了员工核心竞争力，在年度被市建委授予优秀房地产开发企业称号。

项目建设必要性坚持经济适用住房政策，能够解决南阳市民用煤炭公司困难职工住房问题，有效改善他们居住环境和居住条件。

随着城市经济迅猛发展，旧城改造全面展开，伴随着大量人员需要解决住房问题，各房地产企业也相继开发了大量商品住房，但大多属于高品质大户型住宅，不菲价格使得中低收入家庭不能入住，特别是该项目居住人群大多系南阳市民用煤炭公司住房拆除后职工。

如果把这部分人住房问题推向市场，去购买市场上商品房，对于他们来说要十几年，甚至几十年积蓄才能购买套商品房，经济上难以承受，而由南阳市金鸿基房地产开发有限公司开发筹建南阳市民用煤炭公司经济适用房建设项目是惠民工程，建设用地在公司原有土地上建设，享受政府优惠政策，利润严格按照国家标准，项目是具有社会福利性质民用住房。

该项目实施，是贯彻中央文件精神，是政府为民办实事具体表现，可以尽快解决困难职工住房问题，有效改善职工居住件，给广大职工提供优美和谐居住环境。

建设经济适用住房有利于社会稳定住房问题是个社会问题，关系到社会稳定和政治安定。

经济行之有效用住房建设，体现了政府对住房困难户关怀，体现了社会主义优越性，密切了党和政府与人民群众联系，也是全国人民共同实现小康生活水平项重要举措，直接关系到经济发展和社会安定。

住房政策属于社会政策范畴，不同于作为经济问题房地产政策。

古人说，有恒产者有恒心。

有条件地支持居民拥有住房，有利于帮助低收入家庭获得基本财产积累共享改革发展成果，有利于优化社会结构和促进社会和谐安定。

有序开发建设经济适用房项目，可有效调控市场上商品房价格，使房地产市场持续健康发展。

房地产业是国民