（批复）博乐市XX老年公寓项目可研建议报告（发改委）

项目运营经上级验收合格后开放运营。

第九章项目资金筹措与管理项目投资估算建设投资估算估算内容本项目建设所包括工程费用建筑工程费设备购置费安装费工程建设其它费用和预备费。

估算依据建筑工程按博乐地区建筑工程单位估价汇总表，并参考博乐地区同类工程项目实际造价水平估算设备价格依据厂家询价和市场价格进行估算。

工程建设其他费用和安装费费率根据有关部门规定，并参考实际水平综合测算。

估算指标建筑工程根据不同建筑物结构装修标准，采用相应估算指标。

安装工程根据设备类型，采用相应安装费率。

设备设施估价分别采用按现行市场价考虑运费安装费方式进行。

其它费用按有关规定或实际情况计取。

建设单位管理费按工程费用勘察设计费按工程费用工程监理费按建筑工程费用其他前期费主要包括景区基础设施配套费用以及项目前期立项可研编制等费用，费率按工程费用计算人员培训按照项目管理人员数量估算办公家具和用品购置费等按照根据实际情况计算基本预备费按工程费用和其它费用之和计算。

投资估算经估算，项目建设总投资为万元，其中土地费用万元，占项目总投资工程费用万元建筑工程费万元，设备购置费万元，占项目建设投资工程建设其他费用万元，占建设投资项目预备费万元，占建设投资。

详见建设投资估算表项目投资根据贵方确定后无增加其他项目后进行计算项目投入总资金估算表单位万元序号项目名称单位数量单价合计备注土地出让金项二工程费用土建工程结构主体室内外装饰部分配套设施工程家具设备电气医疗器械等三工程建设其他费用建设单位管理费工程勘察设计费工程监理费项目咨询费招标费四工程预备费合计项目资金筹措本项目总投资万元，申请国家专项资金万元，项目法人自筹万元，招商引资万元，如项目实施过程出现超额现象由项目法人自行承担。

资金管理按有关要求设立专项资金账户，进行分账核算，专户存储专款专用，实行收支两条线管理。

严格执行资金申请和拨付规定程序，做到资金拨付有完整审批程序和手续，财务会计资料披露信息真实及时完整，资金使用安全规范要求。

第十章效益评价财务评价依据根据国家计委建设部有关通知及国家有关文件规定精神，对本项目推荐方案进行经济评价，从而论证本工程经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。

财务评价基础数据选取财务价格项目经营价格确定原则根据实际市场情况，确定本项目产品销售价格。

项目主要投入物是以类似产品批发价格为依据，根据近几年市场价格变动趋势进行预测并作了适当调整，所有价格都是建设期末含税价格。

计算期与运营负荷本项目为新建项目，建成后全面运作，建设期个月，运营期为年，计算期为年。

年正式投入运营。

财务基准收益率设定按行业规定，结合项目平均资金成本确定折现率为，同时也作为对项目内部收益率指标判据。

其它计算参数其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目具体情况选取。

如下表所示。

其它计算参数汇总表名称计算参数备注固定资产折旧年平均年限法，净残值率按工资及福利人，元人福利费占工资比例其它税收所得税率，销售税率，城建税，教育费附加盈余公积金所得税利润为基数公益金所得税后利润为基数利润分析项目营业后，假定正常年营业能力为设计能力，不考虑外界影响因素，则整个服务期将有年之长，那么销售收入将十分可观。

国民经济分析财务评价是从项目角度考察项目盈利能力和偿债能力，在市场经济条件下，大部分项目财务评价结论可以满足投资决策要求。

需要进行国民经济评价项目主要是铁路公路等交通运输项目，较大水利项目，国家控制战略性资源开发项目，动用社会资源和自然资源较大中外合资项目，以及主要产出物和投入物市场价格不能反映其真实价值项目。

而本项目不属于上述项目任范畴，其财务评价结论完全可满足投资决策要求，因此，本项目无须做国民经济评价。

盈亏平衡分析按下式计算生产能力利用率盈亏平衡点生产能力利用率年固定成本年收入年可变成本年税金计算结果表明方案达到设计能力，企业可以保本。

生产能力利用率，项目具有定抗风险能力。

财务评价结论综上所述，财务评价效果较好，项目建成后，在博乐地区社会快速发展情况下，各项财务效益均是可行，项目在经济上是合理。

故建议尽快批准本建设项目。

但在建设过程中，应严格控制工期，同时注意控制投资，争取早日完成项目建设，以促进博乐市社会福利事业持续稳定发展。

社会效益老年公寓属于社会公益事业，经济效益相对较弱，但社会效益明显，减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养老有所学老有所乐老有所为老有所医。

该项目属于劳动力密集型，项目运营可以解决名下岗职工和就业困难群体就业和再就业问题。

因此项目实施对当地社会稳定，经济发展建设具有重要意义。

生态效益分析本项目建设坚持可委政府高度重视社会公共服务设施发展，并在资金及政策给予较大支持，加强民政基础设施建设，提升博乐市民政服务体系产业，推进民政事业持续快速健康发展，为全面建设小康社会和构建和谐社会而不懈努力。

第五章项目建设方案项目建设指导思想和目标指导思想以博州民政十五发展规划为指针，认真贯彻落实全国老龄委办公室发展改革委教育部民政部劳动保障部财政部建设部卫生部人口计生委税务总局联合颁布关于全面推进居家养老服务工作意见文件精神，从博乐市老龄化现状实际出发，与当地生态建设和经济可持续发展战略相结合，充分利用国家自治区赋予各项优惠政策，以市场为导向，以增加当地居民收入和扩大再就业为目标，按照市场牵龙头，龙头带产业化发展思路，经过认真勘察，统规划，合理设计，加强管理，提高服务质量，努力将博乐市老年公寓打造成为全疆乃至全国最具特色老年公寓，为博乐博州新疆社会福利事业做出贡献。

建设原则在项目建设规划中，坚持科学规划统安排原则，确保项目建设按计划分期实施，努力达到现代化经营管理目。

在项目生产规划中，坚持以高效优质，综合经营全面发展方针，把项目区建成自治区民政服务设施精品在项目开发建设过程中，要始终坚持以提高社会效益为中心，以完善博乐市老年公寓服务设施建设为前提，以市场与资源相结合，综合发展道路，从而带动整个区域福利事业大发展。

建设目标通过博乐市老年公寓项目实施，提高基础设施配套及社会福利开发水平，使服务质量环境质量和经济效益得到改观，使社会福利产业开发与民政设施建设相得益彰，形成良性循环。

通过项均速度增长，从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，大约在世纪年代，人口老龄化程度达到顶峰年前后，我国岁以上老龄人口预计将增至亿左右，相当于现在欧盟国人口总和到年，我国岁和岁以上老龄人口总数将分别达到亿和亿，这意味着每个人中就有个老人。

据人口专家预测，未来年，包括独生子女与独生子女独生子女与非独生子女组成独生父母家庭即家庭在我国至少会达到上千万个。

随着老龄化社会来临，老年人口已经成为个有其特殊需求庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。

人口总量过多人口素质问题和老龄化多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。

从我国实际国情出发，如何解决老年人养老问题，成为社会各界广泛关注问题，各级政府更是极为重视此问题。

在这种情况下，各级政府都出台了相关优惠政策并都鼓励企事业单位社会团体其它组织和个人兴办养老福利机构，鼓励各类社会资本进入养老服务业，并出台了相关政策。

在财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题通知财税号中，提出对政府部门和企事业单位社会团体以及个人等社会力量投资兴办福利性非营利性老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产土地车船房产税城镇土地使用税车船使用税。

博乐市老龄现状及数据分析截止年底，博乐市总人口数位万人，而岁以上老年人口达万人，占全市总人口根据数据统计十二五期间全市岁及以上人口数占总人口比例将超过。

而博乐市目前只有家养老服务机构，床位张，远远达不到老龄人口数，为此急需大力发展老年福利服务，整合资源扩大规模，完善服务功能，提高生活质量，形成以家庭为基础社区为依托机构为骨干多种形式相结合老年福利服务体系，基本满足老年人养老需求，保障其合法权益。

解决目前博乐市严重缺乏养老服务机构。

当地政府政策支持及措施就博州目前民政基础设施滞后，福利院敬老院光荣院等服务设施设备不能满足民政对象基本需求现象，通过提高民政事业费在自治州财政预算中比例及积极争取上级资金支持力度，为民政事业发展提供经费保障，加快民政事业发展。

博州十五规划明确提出了关于加快加快综合性社会福利院老年福利院农村敬老院等民政基础设施建设，加大对现有基础设施更新改造力度，提高对各类民政对象保障和服务能力。

同时鼓励和支持民间资本依法进入社会福利和社会服务领域，募集社会资金，完善社会互助动员机制。

博乐市始终大力推进了社会福利社会化，强化了社会事务管理。

加强了社会福利企业管理和服务，初步形成了以供养机构为载体，以老年人为重点社会福利服务体系。

为全面推进养老服务工作，提高老年人生命生活质量，是博乐市委政府保障构建和谐社会全面协调发展重要举措，市委政府始终把民政基础设施建设作为项重要任务，给予高度关注和支持，多次召开办公会，协调解决实际存在问题，研究部署各阶段工作，并从财政拿出充分建设资金投入民政基础设施建设，为博乐市民政基础设施建设项目顺利实施提供了有效保证。

发展情况指导思想按照科学发展观要求，在保护好整合资源扩大规模和完善功能前提下，以供养机构为载体，以老年人为重点，合理拓展社会福利体系。

通过深度挖掘其服务内涵，完善相关设施，创新养老敬老产业，提升博乐市老年公寓整体品质，实现经济社会环境协调和可持续发展。

发展思路在博乐市现有社会福利体系发展基础上，根据市场需求及企业自身发展变化趋势，准确定位老年公寓形象，合理划分功能，科学布局，完善老年公寓基础服务设施，设计功能齐备生态舒适环境优美养老服务项目，创新经营管理体制，实现博乐市社会福利体系快速健康发展。

发展目标为贯彻落实全国老龄委办公室发展改革委教育部民政部劳动保障部财政部建设部卫生部人口计生委税务总局联合颁布关于全面推进居家养老服务工作意见任务目标，博乐市老年公寓将充分利用现有地形地貌，合理安排用地组织空间，在满足各项功能前提下，使建筑景观与自然环境形成完美和谐，建成布局合理功能齐备生态舒适环境优美集老年人颐养健