（批复）厦门香山游艇俱乐部综合项目可研建议报告（发改委）

出现态评价指标表方案评价指标税前税后净现值内部收益率投资回收期动态年自有资金动态评价指标表方案二评价指标税前税后净现值厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告内部收益率投资回收期动态年自有资金动态评价指标分析财务内部收益率高于选定基准收益率，认为项目在财务上是可行。

财务净现值大于零，认为项目在财务上是可以接受。

投资回收期为约年含建设期，是可接受。

评价结论及项目注意点以项目初步设计指标及本报告策划方案为基础，从项目财务分析方案来看，项目具有可行性，并有较理想经济效益。

但其中应注意问题如下直接影响项目资金再投入和贷款偿还是项目销售类产品。

其中，泊位产品销售是这部分收入主要构成部分。

而会籍权益普通泊位销售收入是亦其中重要环节。

在泊位中，若增设联排别墅，虽然会使项目效益有增加，但增加效果不明显。

从纯别墅方案变成增加面积联排别墅，指标变化幅度仅在以内，而投资回收期变动亦不超过年。

如增加大量联排别墅如超过，从计算上虽可增加项目效益，但联排别墅数量过多，将直接影响项目高层次定位，进而影响销售甚至其他物业档次经营及运作如会所。

因此，我们认为，从丰富产品组合角度，可适当考虑增设联排别墅，但比例不宜过大约占总量。

商业写字楼物业均是经营类产品，虽然可将其转为销售，但如过早销售并将物业零散出售，虽然可增加资金回速度，但却难保证收益最大化，同时会严重影响物业档次和日后经验管理。

因此，应注重做好会籍泊位泊位等产品营销工作，力争其获得良好销售业绩。

在此基础上，可将商业写字楼物业作为长线经营产品，通过产品增值实现项目效益最大化。

另，如选择销售方案，根据我司市场经验，商业写字楼适宜采用整体出售方式，整售时机宜在开业年后。

但值得注意是，由于商业写字楼开发时间相对较迟，因此待其开业经营成熟并出售时，对于实现资金回收再投入作用已不明显。

因此，我们建议做好项目整体运作思路应是做好销售类产品营销策划工作，包括起关键作用泊位产厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告品，以及早期即可推出会籍泊位等产品，尽快实现资金回收及再投入。

对于经营性产品如商业写字楼会所等，在符合委托方实际财务情况前提上，应以长期经营为思路，体现物业增值，从而保证项目获取最大经济效益。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告项目开发风险分析我们就香山游艇会项目发展计划，分别访问了对游艇会，造船及游艇代理有经验人士，综合了各专家意见，以及我司房地产行业经验，提出项目风险及应注意要项如下政策风险航海权限制对游艇会发展泊位会员权益制约。

我们在项目研究过程中，曾咨询过中国航运处等有关部门，获悉有关出入境之申请最少须七日前办妥审批通知，如停泊中途站案例亦需同样申请或通知。

而牌照方面，则视乎商业个人还是公司之用途而定。

再者，内地游艇驶进香港海域手续比较复杂，最少需经过七个部门审批。

香港游艇入境内地则视乎地域而定，比方说如到广东省带手续比较简单，相对到较远地方如厦门，因其边防及与台湾海域相近问题，其海域也比较敏感，所以申请程序可能更需时。

对策建议建议甲方前期与当地海事部门沟通，清晰航海权界限并争取相关优惠政策。

尽可能为会员争取较广泛航海范围及有关权益。

因为厦门地理环境比较敏感，所以必须为会员准备更多配套，而私人岛屿会是其中个办法。

私人岛屿会所需要认真地进行研究策划，必须做得透彻及有个人风格，否则其吸引力相对地减少。

例如水上活动设施配套必须整备，另外岛上应能给与会员有更大私人空间，让他们能在岛上享受远离烦嚣生活。

市场风险主要风险游艇在国内仍是新兴事物，且属于最高端消费品，市场有待开拓及培育。

但亦正因为游艇活动在国内仍在发展初段，现有国内游艇数目及规模亦属小型，以中国人口状况及目前快速发展经济水平，预计游艇业在中国发展有很大发展潜能和空间。

因此，游艇行业在中国发展，既是风险亦是机遇。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告对策建议引入专业会籍代理及游艇销售公司，广泛拓展客源渠道，使泊位会籍泊位等高端产品迅速实现销售。

注重游艇文化引导和推广。

定期举行游艇展示活动，联系国内外游艇帆船等相关协会，组织大型相关游艇帆船类赛事，方面树立项目知名度和品牌，另方面推广普及游艇文化，最终促进项目相关产品销售及长期稳定经营。

会所交流当我们跟深湾游艇会有关人士深入沟通过后，发现其会所跟深圳浪骑游艇会时常有交流合作。

还有定期有安排会员开驶其游艇到浪骑游艇会，这样合作模式深得会员支持及欢迎。

建议项目可与有关沿海城市游艇会及俱乐部如当地顽石航海俱乐部形成关系合作。

主要风险二未来厦门商业写字楼供应量大，将对项目相关物业经营或营销产生较激烈市场竞争。

对策建议结合项目位置及资源特点，为商业写字楼发展定位寻求市场空白点。

我们建议年份外商直接投资合同金额万美元厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告年福建主要城市实际利用外资亿美元厦门福州漳州莆田泉州数据来源福建省统计年鉴，。

在沿海同类城市比较中，厦门市实际利用外资额最小，即使是其余城市中最少深圳，也有亿美元，远远高出厦门市亿美元。

出现这样情况，主要是因为无论从发展基础，还是经济规模看，厦门市都处于个较低水平。

尽管起点低，厦门市外资增加还是呈现了强劲增长势头，相信未来发展潜力相比其它城市更大。

年沿海同类城市实际利用外资亿美元厦门上海深圳苏州青岛数据来源年深圳苏州上海青岛和厦门等城市国民经济与社会发展统计公报。

外资企业数量不断增长，年期末厦门市共有外商投资企业家，比年厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告增长，比年增长，五年来每年递增。

世界强跨国公司中已有家落户厦门，投资总额亿美元。

在厦投资强跨国公司主要有美国波音公司柯达公司戴尔电脑公司等日本松下日航株式会社伊藤忠商事株式会社等瑞典公司荷兰飞利浦公司等。

近年来厦门市期末外商投资企业情况年份外商投资企业数家数据来源厦门经济特区年鉴，年数据来自厦门统计信息网年厦门市国民经济和社会发展统计公报与福建省内其它城市相比，驻厦门市外资企业明显较多，为家，相比泉州市和福州市分别多出家和家。

大量外资企业存在，为当地外资增长提供了重要客观条件。

结合前面相对较低实际利用外资额，可以看出厦门市外资增长相对较有潜力。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告数据来源福建省统计年鉴，。

在沿海同类城市比较中，厦门市驻地企业数和实际利用外资额情况性资产型物业投资比重过大，约占投资总额左右，且回报期过长，项目面临定资金压力。

因此拟通过融资合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业销售回笼资金不足以支撑庞大开发计厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告划，因此必须考虑到国内国际方面各种融资渠道可操作性以及如何将经营性或资产型物业转化为可销售或权益组合出售或可变现物业，来缓解项目资金压力。

研究策划目与方法研究策划目本报告通过分析研究项目发展所处市场环境，针对项目发展方向定位策划及投资效益提出策划建议。

研究方法本报告通过分析厦门市宏观经济人口状况土地市场供应与需求周边区域发展状况等因素对项目发展影响，结合项目自身条件目前开发进度，以客观市场数据为基础，进行全面市场分析，并提出具实操性项目策划方案。

具体采用研究方法有研究方法定量定性分析法根据客观科学公正原则，针对研究目标，通过戴德梁行资料库政府统计文献城市规划和政策法规公告房地产刊物互联网实地探访消费者调查与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究关键部分进行量化推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性研究，做到定量与定性相结合。

研究方法二专家意见法组织有关政府部门发展商及长期钻研或从事游艇行业方面专家对项目发展进行充分探讨和分析，根据专家专业知识和经验，提出具实效性策划方案。

研究方法三取证法通过对国内外游艇俱乐部发展经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展成厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告功之处，并总结其失败主因，扬长避短，对项目先导功能游艇俱乐部提出针对性策划方案。

研究方法四集中主要课题研究方法为了在较短顾问期内完成项目研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要专项功能物业研究上，将研究结果融入本报告内。

研究策划依据厦门市规划局关于厦门国际游艇俱乐部码头项目地块规划设计条件项目发展意向书委托方编制国际游艇俱乐部工程用海范围图厦门国际游艇俱乐部总平面图厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告项目资源分析项目区位与交通条件香山国际游艇俱乐部项目位于厦门岛东部香山避风坞。

项目总用海面积在平方米以内，其中填海部分约万平方米防坡堤和护岸用海面积万平方米高桩平台约万平方米。

土地现状为海域，土地用途为商业办公酒店及其它。

项目景观资源项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。

其用地西面为国际会议中心国际网球中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道，往东为深水道，凹入式海湾地貌提供了较稳定水域。

政府对项目区域发展计划根据经批准初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。

东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。

在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼，个会员别墅不占用建筑面积建在港池内围堰上，系独具特色水上别墅。

港池内设有约个游艇泊位。

另外，沿环岛路及东南海岸线必须对公众开放，留出公共步行道，步行道宽为米沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑长度。

该项目应先完成游艇码头建设，再建设酒店商务办公商业及其它配套设施。

项目建成后，将成为国内目前最大游艇码头及厦门市首个集休闲健身旅游办公购物为体高档综合旅游景区。

项目资源优劣势分析及结论总结上述项目所拥有客观资源，可以归纳有以下方面优劣势项目资源优势区位优势项目位于未来重点发展厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区会展商厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告圈观音山区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。

景观优势项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。

交通优势项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共码头，各方面交通十分方面畅通。

项目资源劣势区位现状方面项目周边目前居住商业商务气氛淡静，在项目前期推广时会有定不利影响。

地块现状方面项目地