（批复）双星城宗地投资项目可研建议报告（发改委）

显然，适当降低价格和合理控制建设投资有利于减少项目风险。

经济分析及敏感性分析结论和建议分析结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目投资财务内部收益率投资回收期净现值能较好满足市场投资收益率要求，同时本项目也有较强抵御市场风险能力，说明本项目在经济上可行。

另外，本项目建设也有利于城市核心区建设提升，所以在社会效益上可行。

相关建议重视公司资金预算工作，做到投资有计划，收支相匹配，不闲置资金浪费资源。

房地产企业资金预算分为两个阶段。

加快进度，本项目开发周期有五年，开发经营周期越长，项目建成以后经济形势就越难预测，项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证拆迁工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

加强管理，合理安排。

降低项目开发费用，适当减少管理费用和财务费用。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

分析市场周期，选择入市契机。

密切注意行业发展态势，规避行业政策风险，调整经营策略。

先做景观节点环境，后建房，以提高小区品味住宅区先高档小区，打造精品，借助学区房宣传聚集人气。

资金运作要注意严格控制成本，加快资金回收速度，降低融资成本，保证资金链连续。

第六章结论与建议第六章结论与建议总结武汉市房地产今后几年将会逐渐升温，在这个上升时期开发物业必定会享有很大升值空间。

与本区域其它项目相比本项目优势在于地段优越和成熟社区，本项目在争夺区内市场有很大优势但在对于外来市场很有吸引力周边环境因素方面稍差，所以在外销市场方面显得势力较单薄，整体上，本项目具有定优势。

通过可行性研究和财务效益评估结果表明，本项目投资财务内部收益率投资回收期净现值能较好满足市场投资收益率要求，同时本项目也有较强抵御市场风险能力。

另外，本项目建设也有利于城市核心区建设提升，因此锦绣龙城项目可行性是非常大。

本项目各项指标如下所示项目位置建筑面积平方米，其中地块平方米，地块平方米。

建筑密度地块控制在以内，地块控制在以内。

绿地率。

本项目地块幼儿园占地面积为平方米，住宅区占地面积为平方米，总计栋，层高都为层地块电影院占地面积平方米，层高层，住宅区占地面积平方米，总计栋，层高都为层。

规划用地净用地面积地块平方米，地块平方米以实测为准。

容积率地块控制在，地块控制在。

规划用地性质居住用地。

建议在本项目具体实施过程中，应该做好项目投资进度控制施工质量把关和施工进度控制。

同时也要防范项目具体实施过程中些意外情况，做好项目安全把关和质量把关，使得本项目得以成功完成。

具体建议如下重视公司资金预算工作要做好房地产企业资金管理必须做好企业资金预算，做到投资有计划，收支相匹配，对资金要做到好钢用在刀刃上，这样才能做到不闲置资金浪费资源。

房地产企业资金预算分为两个阶段。

第阶段是项目可行性研究。

此阶段主要是解决整个项目资金流问题，从财务角度落实项目资金来源以及项目资金流情况。

次阶段要做好以下几项工作做好背景情况调查，了解项目产权归属，避免以后纠纷。

对项目进行详细市场调研，了解项目所在区域发展概况人口情况经济发展情况区域消费能力城市规划等。

做好项目前景分析，确定项目初步定位和工作计划，编制项目投资测算表和项目现金预测表，确定项目主要资金节点，以便于开展资金筹集。

第二阶段是项目运营期间进行日常资金预算。

般在年初，由财务部组织公司各部门，依据工程进度和日常开支确定资金支出计划，依据销售计划和融资计划确定收入计划和税金支出计划。

根据对未来市场经营环境变化预测，充分考虑各种有利和不利因素，通过协调沟通，汇总编制预算草案，最终确定公司预算目标。

公司要在预算基础上，需要建立套严格预算考核制度对各预算执行单位和个人进行考核，将预算目标执行情况纳入考核和奖惩范围，切实做到有奖有惩奖惩分明。

通过年度预算编制，能够明确企业年度资金运作重点，便于公司日常资金控制，确定年度融资规模和融资时间等。

在日常预算执行中，企业还需要根据预算执行实际情况编制月度或者季度资金预算执行情况分析报表，动态反应预算执行情况，根据实际情况调整资金安排。

刺激刚需措施，在定程度上促进市场交易回升。

另外方面，年开发商针对市场刚性需求，降价促销或低价入市，以价换量，积极促销。

供应和需求双重推动武汉市楼市销量超过年销售高点，创下历史新高。

另外，成交均价涨幅也得到控制，全年截止月日均价较年略有下降，各月度均价环比涨跌幅均未超过，且始终保持在元平米以下。

武汉住宅供需基本持平，出清周期下降，存货压力稍有缓解。

年截止月日，武汉楼市供需比为，供给稍大于需求。

分月来看，月月月月和月供需比低于，除月是因销量较高供需比较低外，其他月份均是因供应量较少。

供需比高于月份中以月最高，因月新增供应量创下万平方米高点，供需比也突升至。

整体而言，武汉市年供需较为平衡。

截止年月日，武汉累计库存面积万平方米，较去年同期小幅上升。

库存面积相比年增幅较小，主要是因为年销量始终保持在高位。

另外，可以明显看出，出清周期从月开始持续下降，截止月低，下降至。

月，存货压力相比年大幅缓解。

远城区销量占全市近四成，东湖风景区均价最高。

从各区域成交情况来看，年截止月日，各区域与上年相比，仅武昌区和新洲区成交量同比下降，其他区域如洪山区汉阳区同比增量均超过套。

各区域中，洪山区蝉联冠军，累计销售万套，较上年增加套。

区域内项目万科金色城市保利心语保利中央公馆均是武汉市住宅销。

远城区热销力度不减，六个远城区合计销售万套，占总销量。

其中，黄陂区东西湖区和江夏区销售套数分别位列全市第二名第三名和第五名。

随着城市轨道建设逐步完善，交通也越来越便捷，东西湖区金院，建筑面积平方米。

该地块物业服务用房须满足武汉市物业管理条例要求。

地块优势用地所在区域属于东湖技术开发区，近年来区域发展迅猛，区域配套服务设施日渐完善，对周边地区辐射也日益发展，随着东湖高新区产业不断聚集，人口快速增长，百货超市休闲街区银行写字楼等业态不断汇集，进而形气高度集聚城市区域。

不断完善道路交通网络及市政基础建设，为东湖高新区发展打下良好基础，同时凭借优美生态环境，不断吸引地产大鳄纷纷进驻，高品质楼盘如保利华都世界城等相继在城市郊区拔地而起，使之成为房地产业快速发展热点区域。

地块综合条件优越，区域内基础设施较为完善，商业开发较为活跃，房地产市场平稳发展，利于房地产项目开发建设，项目用地开发具备良好市场前景。

地块开发必要性宏观区位背景武汉具有突出区位优势，它位于中国经济地理中心区，北至北京东至上海南达广州西去西安，均在公里左右行程，有水陆空交通相连。

在中国东部中部西部三大经济带中，武汉具有承东启西特殊区位。

武汉是湖北省会，我国中部重要中心城市，全国重要工业基础地和交通通信枢纽。

武汉是长江中游特大城市，今后发展应抓住长江沿岸经济走廊开放开发有利机遇，加强与全省和我国中部地区联系，更好地发挥经济增长极核功能体制改革示范功能对外开放先导功能商贸金融辐射功能交通通信枢纽功能高新技术扩散功能。

提升武汉铁路枢纽作为全国四大铁路枢纽六大客运中心之地位。

规划至年，形成以京广客运专线沪汉蓉快速客运通道京广线武九线汉宜线和武康线为骨架，衔接北京西安重庆成都广州南昌福州上海等六个方向特型环形铁路枢纽格局。

开通联系周边及区域性中心城市城际列车。

铁路客运系统形成两主武汉汉口辅武昌布局，新建武汉站，改扩建汉口站，改造武昌站，远景配合第三过长江通道预留新汉阳站。

项目位置描述用地所在区域属于东湖技术开发区，近年来区域发展迅猛，区域配套服务设施日渐完善，对周边地区辐射也日益发展，随着东湖高新区产业不断聚集，人口快速增长，百货超市休闲街区银行写字楼等业态不断汇集，进而形气高度集聚城市区域。

不断完善道路交通网络及市政基础建设，为东湖高新区发展打下良好基础，同时凭借优美生态环境，不断吸引地产大鳄纷纷进驻，高品质楼盘如保利华都世界城等相继在城市郊区拔地而起，使之成为房地产业快速发展热点区域。

地块综合条件优越，区域内基础设施较为完善，商业开发较为活跃，房地产市场平稳发展，利于房地产项目开发建设，项目用地开发具备良好市场前景。

街区特点本项目位于南湖大道与关山大道交汇处西北向，同时紧邻雄庄路和纺织路，附近地区均为开发区，南面是曙光软件园和东湖高技术开发区人民法院，以及鳞次栉比写字楼，该项目将成为高技术高新阶层栖息地。

交通是土地血脉，发达交通必然带动经济繁荣。

公交多路城市公交从此地段经过并设有站点，基本可以满足消费者出行要求，可以比较方便地往来与购物办公与居住之间。

可达项目地块公交有等到关山大道大彭村站下车，步行米到达轨道交通项目所在地距目前正在建设武汉市轨道交通号线光谷广场站千米左右，乘等公交可达，具有定便利性。

自驾公路交通南湖大道与关山大道相交汇之处，交通四通八达。

南湖大道西起李纸路，横跨整个南湖，东至光谷路，沿路娱乐业和高技术产业都很发达关山大道南与三环线相交，北至珞瑜路，是项目地块与武昌中心连接要道，沿路房地产开发已基本成型，道规划比较成熟。

地块开发条件分析基地地质情况了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造结构要点，在工程建造时要考虑到拆迁和地势利用等问题。

目前项目规划用地中无名胜古迹坐落项目规划用地中有待拆建筑包括武汉理工大学职工宿舍和武汉职业技术学院项目规划用地中有少许生长林木项目规划用地中局部呈起伏丘陵和土坡项目规划用地中有规划小学项目规划用地东侧与地块之间布置条宽米公共通道项目规划用地中武鸣县遮挡物如高压电线等地块文脉自然及历史地块本身无显著文脉和自然特征发展历史更多是乡镇和工业历史，近几年改成了东湖高新技术区地块周边配套设施建设项目所在地周边配套设施还不够完善，有待开发，已在规划当中。

地块区位规划及发展前景发展规划