（批复）双菱建材现代物流产业园项目可研建议报告（发改委）

本项目致力于打造漳州地区最大型专业陶瓷品建材市场，项目最大特点是陶瓷品建材市场规模大品种多专业性强调度软件。

该软件需委托软件商开发，并实现与车辆运营信息综合管理软件结合与对接。

主要功能模块包括自有车辆协作车辆临时车辆基础信息，车辆运行监控信息，货物分析和配载计算，运输路线计算选择，配货作业管理，车辆调度，货物跟踪查询等。

应用系统软件表表序号软件名称数量购置或开发价格万元备注车辆运营信息综合管理软件购置二次开发办公自动化管理软件购置财务管理软件购置客户商务及服务软件委托开发建材物流配货及调度软件委托开发合计机房建设信息中心位于综合办公楼内，使用面积平方米。

机房建设内容包括装修和综合布线防雷接地保护配置精密空调和电源。

第六章环境保护与安全消防环境保护该项目环境保护执行标准为大气污染物综合排放标准环境空气质量标准城市区域环境噪声标准项目建设过程中环境影响及其防治措施噪音主要来自于项目建设过程中施工机械设备，如水泥搅拌机砂浆搅拌推土机挖掘机械等产生噪音，是施工工地最严重扰民污染因素。

因此要严格遵守施工管理有关规定，在居民休息时间尤其在午休夜间睡眠时间不得进行产生噪声施工，同时要合理选择噪声较小机械设备，尽量减少高噪声设备使用时间。

扬尘主要为场地平整时推土机推土装载机械挖填土方汽车装运过程散落泥土混凝土搅拌时加填散料，以及散装建材运送过程中产生扬尘等，将直接危害施工人员及周边居民身体健康。

因此要文明施工清洁运输，在建筑主体楼群外，应用坚固材料和棚架密封，防止扬尘影响环境，必要时喷洒水雾，减少粉尘飞扬。

污水主要是含大量淤泥工地污水和施工工人生活污水，因此要做好工地污水导流排放，对需外排污水应进行隔渣沉淀，去掉其中漂游物，减少泥沙含量，选好排放去向。

固体废弃物主要为施工期间所产生建筑废弃物和建筑施工人员生活垃圾，因此应组织专门人员管理，及时清运，保持工地环境卫生。

项目投入使用后环境影响及其防治措施噪声项目运营过程中产生噪声主要为粮食出入仓输送机通风所用风机噪声大米面粉加工高压风机研磨机磨锟机等机械所发出噪声饲料加工破碎机搅拌机所发出噪声原料入仓成品出仓时汽车运输机发出噪声。

该项目厂界噪声按Ⅱ类标准进行设计，环境噪声昼间不大于分贝夜间不大于分贝。

对产生噪声主要机械设备采取减震消声等措施，风机选用噪声低中低压风机，从声源上进行控制，使噪声对环境影响符合国家标准要求。

粉尘项目运营过程中产生粉尘主要为对仓库及加工厂粉尘治理贯彻以防为主，综合治理原则，对产生粉尘作业过程及设备，采取集中通风除尘措施。

选用工艺性能及密闭性能好设备，使排放粉尘浓度符合国家标准要求。

固体废物项目生产固废物石头泥块沙子废物，石头泥块粉尘送垃圾处理场填埋。

绿化设计绿化可起到阻滞粉尘净化空气降低噪声美化环境作用安全与消防安全该项目安全系统以维护公共安全和预防灾害事故为目，拟采用电子技术传感器技术和计算机技术为基础安防器材设备，实现报警电视监控出入口控制安全检查等功能，安装图像火灾探测系统，能在火灾发生萌芽状态及时得到信息，可及时采取措施以避免重大火灾事故发生。

该系统具备与计算机信息管理网络通信功能，管理层可通过网络实时察看或调阅报警信息和监控图像。

消防该项目建成后消防设计应符合国家建筑设计防火规范要求。

项目工程消防设备主要有火灾自动报警系统室内外消火栓及喷淋系统手提式灭火器等。

该项工程消防设施配置如下火灾自动报警系统根据消防要求，在面粉加工厂设置火灾自动报警系统。

该系统主要由离子感烟感温探测器底座手动报警按钮报警控制器联动控制器外控电源消防电话等组成。

室内外消火栓及喷淋系统根据消防规范有关规定，室内室外分别设适量消火栓，室内消火栓箱内均设有远距离控制消防按钮，遇到火情，及时启动消防泵，并在消火栓箱内按规范要求设置灭火器，面粉车间及工作塔内设置喷淋灭火系统。

消防给水管布置成环状。

消防用水量按筒仓计算，根据建筑设计防火规范有关规定，库区所存储物品为粮食，按火灾危险性分类为丙类，经计算，室外消防用水量为升秒，室内消防用水量为升秒，火灾延续时间小时喷淋用水量为升秒，火灾延续时间为小时，总消防用水量为升秒，次灭火用水量立方米。

手提式灭火器拟在综合办公楼及仓库等建筑物内部配置手提式灭火器。

建筑防雷按照该工程重要性和本地区雷电活动情况，本工程平房仓罩棚仓铁路罩棚立筒仓等属于三类防雷建筑。

拟采取防雷及接地措施如下所有建筑均设有总等电位接地连接系统。

设备保护接地弱电接地与防雷接地共用接地装置，接地电阻应不大于欧姆。

平房仓采用网带避雷方式。

利用结构柱内主钢筋做避雷引下线，利用基础水平钢筋做自然接地体，并使其连成闭环电气通路。

罩棚罩棚仓利用钢结构屋面作接闪器。

利用结构钢柱做避雷引下线，利用基础水平钢筋做自然接地体，并使其连成闭环电气通路。

立筒仓采用针网结合避雷方式，利用结构柱内主钢筋做避雷引下线，利用基础水平钢筋做自然接地体，并使其连成闭环电气通路。

第七章节能该项目节能主要采取如下式购物在很大程度上成了上述建材市场厢情愿同时四家建材市场却无形中陷入了大而全严重同质化竞争格局。

项目与竞争对手对比从严格意义上说，漳州现有四家建材超市及新浦路中段建材条街均可能成为本项目竞争对手。

从个体上看，吉马家居广场走高档经营之路，整个市场内装修奢华，配套功能齐全市场内产品多是国内甚至国际线品牌，价格昂贵以诺贝尔瓷砖为例，其抛光地砖每平方米价格在元至元不等，内墙瓷砖和地砖每平方米价格在元至元不等。

市场中多数品牌价格标准与此类似，观念超前，其目标消费群体锁定高收入阶层，主动放弃了占消费者主流中低收入阶层，市场占有份额显然有限。

博美家建材城与家世界建材城从市场规模经营理念到产品定位其主流消费者均为中高收入阶层彼此极为相似，竞争力大打折扣。

两建材市场虽占有新浦路建材街地利优势，但陶瓷品建材商家太少，两建材市场陶瓷品建材商户总和还不到家，而且产品定位以中档偏高为主缺乏可选择性，难以满足大多数普通消费者需求且受沿街建设场地规模小限制，两建材市场均有停车难弊端。

小港建材城虽在产品定位方面趋向广大中低收入阶层，但存在以下缺陷市场位置不佳，客流量少该市场位于迎宾路与水仙大道交汇处，人流量本来就少，又与吉马家居广场相距仅米，且在吉马家居背后，与吉马家居豪华营业环境和高档产品相比，小港建材城轻钢龙骨平房结构建筑及低档装修和产品陈列则给人过分简单和寒酸感觉，反差之大，商家和顾客均容易产生高不成低不就心理障碍。

产品太杂，每个门类产品都缺乏可选择余地小港建材城所经营产品包罗家装家居五金板材等，但每个门类产品品种都较少，以陶瓷品建材而言，其万平方米建筑面积，陶瓷品建材仅占多平方米，现只有家商户经营，缺乏规模，顾客选择余建设单位提供相关资料编制内容项目可行性研究编制主要内容包括建材物流发展状况及趋势分析建材市场供需预测项目建设场址建设条件与建设方案环境保护安全消防与节能项目管理投资估算与资金筹措工程招标财务分析与社会经济效益评价风险分析综合评价等。

第二章市场分析与项目功能定位市场需求分析陶瓷建材行业做为房地产行业下游产业，其市场需求完全受房地产市场需求所左右，房地产市场需求有多大，陶瓷建材产品市场需求就有多大，反之亦然。

房地产业兴衰又与国家产业政策休戚相关。

我国房地产市场现状自年国家启动住房制度改革结束福利分房后，我国房地产业迅猛发展，并逐渐成为国民经济支柱产业，成为地方政府财政收入重要来源，蓬勃发展房地产市场对拉动内需贡献巨大，也刺激了陶瓷建材行业进入新轮发展周期。

经过十年发展，房地产市场价格出现了大幅度上涨，超过了普通消费者购买力。

自年底开始至今，受国家宏观调控政策美国次贷危机及消费者购买力因素影响，我国大部分地区房地产市场先后步入调整与转型期，商品房销售面积和价格上涨幅度持续下降。

根据国家统计局最新数据显示，年月全国商品房销售面积为亿平方米，同比下降。

短期而言，全国房地产市场暂时处于消费清淡期。

国家房地产新政概述及其对房地产市场发展影响为扩大国内消费需求推动房地产市场平稳健康发展，今年月份以来，国家出台了系列刺激房地产消费新政策。

财政部和人民银行决定，从年月日起，对个人首次购买平方米及以下普通住房，契税税率统下调到，对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可以制定鼓励住房消费收费减免政策。

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率倍，最低首付款比例调整为。

同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调个百分点另外，从年月日起，年期存贷款基准利率由现行下调至，下调个百分点。

年月日国务院常务会议提出，到年投资万亿元刺激经济发展，并确定了当前进步扩大内需促进经济增长十项措施，其中，加快建设保障性安居工程位列进步扩大内需各项措施之首。

近期出台刺激房地产消费政策力度之大，是最近十年来不曾有过。

中国银行国际金融研究所研究报告表明，国内房地产市场已转入周期性因素主导下行阶段，预计未来两年全国房价均降，最高降，随着房地产市场价格回归理性国家房地产新政策及促进经济增长各项措施落实，到年，全国房地产市场将重新进入新轮扩张周期。

漳州房地产市场运行情况根据漳州市房地产管理局公布数据，年全市规划新建普通商品房套。

房地产投资方面，年月，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长全市新开工面积万平方米，同比增长其中市区新开工面积万平方米，同比增长。

全市房地产施工面积万平方米，同比增长，其中商品住宅万平方米，占，同比增长其中市区施工面积万平方米，同比增长全市房地产竣工面积万平方米，同比增长其中市区竣工面积万平方米，同比下降。

房地产市场运行方面，月，全市新建商品房完成销售面积万平方米，同比增长其中市区销售面积万平方米，同比增长全市新建商品房批准预售面积万平方米，同比增长其中市区批准预售面积万平方米，同比增长。

目前，我市普通住宅均价元平方米，市区普通住宅均价元平方米。

市民收入平稳增长，年月城镇居民人均可支配收收入达元，增长，农民人均现金收入元，增长，物价涨势明显回落月份居民消费价格总水平上涨，同比指数连续个月出现回落。

月居民消费价格