（批复）发区住宅房地产项目可研建议报告（发改委）

年月开盘价格元平方米，现在该项目二手房价格在元平方米左右。

迎祥苑地处青岛开发区太行山路以东，源江路南侧，步行分钟可抵达利群商厦苏宁电器中国银行，离繁华地段很近。

该项目离我项目距离很近，占地万多平方米，由青岛爱心投资置业有限公司开发，为多层建筑设计共栋楼。

年月开盘，住宅房个月便售完，开盘时起价元平方米，业主购房后多转租出去或空置等待房产增值。

目前该项目还有些网点出售网点属于开发商，价格在元平方米左右。

小区内规划及绿色设计很好，配套生活设施也不错。

上实达利广场板塔结合小户型公寓，位于开发区香江路，西依五台山路，连接市内埠外。

在我项目西侧，核心生活地段，利群吉韩佳世客家佳源等大型购物中心均分布在该项目周边附近。

青岛上实城市发展有限公司开发，总建筑面积约万平方米包括万平方米商业建筑，共栋建筑，其中栋高层住宅楼，栋高层小户型公寓，是青岛第个由上海开发商以成熟现代开发理念建造高级住宅社区。

开盘价格元平方米，年月新开盘，个月售完。

现没有二手房出售。

宏盛家园开发区太行山路北端，和我项目只有路之隔。

青岛宏业房地产开发公司开发，年开盘时均价，现该楼盘有多套二手房出售，没有房产证价格仍在元平方米左右。

楼网点房只租不售，个平方米网点年租金万。

三项目分析项目优势位于开发区商业中心附近，交通及周边配套设施齐全。

项目劣势项目规模偏小项目机会青黄海底隧道动工青岛港扩建跨海大桥即将启用等开发区大项目，将带来开发区人口激增，客户群体增加，直接给项目带来利好影响。

由于黄岛重工业区居住环境较差，污染严重，很多在重工业区工作人口不得不迁移到薛家岛板块来居住。

项目威胁项目周边新开发量剧增，使得项目隐性竞争加大。

国家政策宏观调控不确定性，随时可能给行业大环境带来巨大影响。

项目目标客户群体分析客户群体定位依据本项目目标客户群体分析主要依据项目以下几个基本特征项目位置本项目位于开发区商业区附近，周边交通便利。

尤其是青岛胶州湾海底隧道开通后，从开发区隧道口后岔湾漓江路嘉陵江东西路，路道路畅通，开车行驶只需大概分钟，容易成为偏好交通客户群体选择。

住宅规划根据本项目位置及周边客户群体分析，该项目在规划定位上应当更倾向于高层住宅楼盘。

而预计平方米平方米小户型将会比较受购房者青睐。

客户需求周边企业工作人员，尤其是保税区内不断增长人员希望能在附近拥有自己居住空间，甚至工业区如大炼油项目员工与港口工业区高级白领也希望在这块交通便利地区能有专属领地。

另外，些成长型中小企业对中档住宅需求量比较大。

升值潜力从城建规划局得知，嘉陵江西路以后将规划为高楼林立商住区域，由于项目区位优势和未来开发区城市规划而产生升值潜力。

目标客户群体定位依据上述定位因素，目标客户群体轮廓变非常清晰周边企业中高层管理和技术人员他们注重工作效率，高层管理人员偏好舒适，中层管理人员偏好价格与便利年龄在之间，家庭成员构成比较简单，般人，家庭年收入在万元左右，受教育程度较高。

另外部分此类人员可能来开发区工作时间不长，但般都有定能力购置房产，特别是因为到了适婚年龄，所以需要购买婚房，只要总价合适就会考虑。

开发区引进大项目中高层管理人员及技术人员也会有部分定居开发区，以及前湾港码头日益兴盛，吸引诸多配套单位进驻开发区，其员工在开发区购房定居。

开发区少量本地住户购房，用于更换居住房或投资。

由于本项目所处地交通日益方便和房产性价比较高，部分外来客户如青岛看好本项目居住环境价格和交通优势，选择来此居住或购房投资。

少量前期个人创业者。

目标客户需求消费特征购房特征以改善现有居住环境为目，强调工作便利性和生活舒适程度，看好本项目所处地段未来升值潜力。

需求偏好追求生活舒适程度，讲求工作高效率，关注物业与自身身份符合程度，对高层楼盘接受能力较强。

第四部分开发区大项目对我项目影响工程青岛大炼油工程青岛大炼油北靠胶州湾，南邻黄岛新城，西依胶黄铁路，东毗黄岛电厂和原油码头。

总投资估算为亿元青岛大炼油工程是中国石化跨十五十五计划重大战略项目，也是世纪中国第座千万吨级炼油项目，工程选址在青岛经济技术开发区重化工业园区，工程占地约公顷，预计到年项目投产后，可实现年销售收入多亿元。

具不完全统计，项目启动第年，将会有万人口直接或间接进驻开发区。

完成建成后，大炼油项目本身以及带动上下游产业将给开发区带来近万人人口增加。

黄岛工业区严重污染将迫使这万人中部分在更适合居住区域购房定居。

工程二青岛港扩建中国远洋运输集团英国铁行集团马士基集团和青岛港集降低。

二手房市场交易萎缩。

在手房交易缩水同时，该区二手房由于受新税费政策影响，交易量也有定程度下降。

该区月份二手房成交量为套，同比降低，成交面积为万平方米，同比降低。

导致商品房交易量下降主要原因有三个是不少购房客户在新政出台后由于对未来市场走势有所期待进入观望期，持币待购二是上半年该区新开盘房源数相对较少三是房地产新政打击了炒房，使些原本计划投机房产人不敢再越雷池。

这些都对商品房销售产生了影响，使其成交量减少。

与此同时，上半年开发区商品房价格平稳上扬。

根据行业统计显示，今年上半年开发区商品房预销售合同平均价格为元平方米，比去年同期增长元平方米。

二手房在成交面积与去年同比减少情况下，成交金额达到万元同比增长。

商品房空置面积略有减少。

截至月份开发区商品房空置面积为万平方米，同比降低，其中住宅空置面积为万平方米，占总空置面积。

这反映出开发区市场投机泡沫在减少，房产价值依然坚挺。

另外，房地产投资继续增长。

根据统计显示，开发区月份房地产开发累计完成投资亿元，同比增长。

其中住宅完成投资亿元，同比增长，占总投资额。

这反映出开发商在冷静前提下，对楼市发展前景仍充满信心。

三开发区房地产市场今后发展趋势开发区房地产投资将会持续增长。

今年上半年开发区房地产投资同比增长为，房地产投资增幅不会出现大幅度下滑首先是因为开发区宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好宏观环境其次开发区各项城市建设速度将继续加快，加之海底隧道建设跨海大桥开工建设，青岛港西移，大炼油项目启动以及其他大项目陆续落户开发区，带来个直接结果就现外贸进出口亿美元，其中外贸出口亿美元。

作为现代化国际新城区，青岛开发区拥有良好教育环境。

区内有山东科技大学石油大学青岛理工大学青岛职业技术学院青岛滨海职业学院青岛港湾职业学院等高中等院校所中小学校所幼儿园所，形成从幼儿园小学初中高中到大学及职业教育培训机构全面协调发展现代化教育体系，可以满足不同层次教育需求，是青岛地区首个获得山东省政府认定教育示范区。

同时，青岛开发区还拥有耀中国际学校等机构，可以为国际人士子女提供教育服务。

青岛开发区优美自然环境便捷生活条件等对各类人才有较大吸引力。

同时，为形力资源优势，政府加大了各类人才选拔培养力度，加快了各类适用人才引进步伐，出台了系列人才引进奖励政策。

特别是随着高校迁入，青岛开发区人才结构发生了突出变化，目前区内已有位两院院士，余名博士余名硕士大专以上学历人才万千余人。

区内有科技研究所信息产业部电子第研究所青岛特普电子研究所青岛制动技术研究所青岛开发区电气研究所等技术中心青岛澳柯玛集团公司青岛创统科技发展公司等以及重点实验室基地等所。

开发区人口已达到万，劳动力资源丰富，此外还有胶南胶州两个人口超过万城市和周边内陆地区大批劳动力可供选择。

开发区职业技能培训中心以及技工学校职业学校可以按照企业技术要求进行短期或定期培训，提供特定技术工人，以满足企业对技术工人要求。

企业可以面向全国各地依法自主招聘工人技术工人和管理人员。

近年来，随着青岛市委市政府挺进西海岸，构建青岛新经济重心战略决策深入实施，青岛开发区进入个新历史发展阶段。

十五时期，青岛开发区将以建设全国流开发区为目标，积极实施经济国际化以港兴区城市化科教兴区四大战略，努力构建青岛新经济重心和节约型生态型和谐型现代化国际新城区。

第二部分开发区房地产市场分析虽然目前开发区整体规划尚未出台，薛家岛概念规划正在论证中，但根据市场分析及开发区规划局人士透露，不难猜测到开发区将来规划薛家岛将规划为青岛市海洋旅游品牌工业区保持目前发展方向香江路附近规划为商业金融中心区长江路丁家河附近规划为西海岸行政商务区。

在开发区在售项目当中以长江路板块楼盘数量最多，香江路板块等地区也有部分新楼盘供应，但其总供应量与长江路板块相比仍存在差距。

新楼盘供应相对集中性体现了住宅区规模效应出现，同时也反映出开发区未来高档居住区在逐步形成。

随着市政府迁移至长江路，工商税务及海关等重要部门也纷纷搬迁至此，整个长江路行政及商务氛围日益浓厚。

青岛房市近几年持续走热大型工业企业纷纷入驻及区域功能划分日益明确化为开发区房市攀升奠定基础。

开发区人口稀少，其本地客群对房地产产品总量消化有限，但由于开发区人口流动性较大，后续发展潜力强劲，所以房地产增长期发展要明显好于同省其他地区。

随着开发区大量旅游资源如薛家岛板块规划得到开发，六大项目十大工程纷纷投入，促使房地产后续开发蕴藏巨大潜力。

以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大高档商务住宅片区。

从目前房地产开发情况来看，开发区房地产市场开发项目区域集中，沿香江路武夷山路带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富地区我项目便处于该地区。

而长江路带由于其所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争主战场。

开发区手房市场分析户型特点在开发区供应新楼盘当中，单体户型面积范围集中在平米之间，而热销户型以平米居平米二居平米三居室为主。

尽管开发区房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常迅速，这既得益于良好大环境发展，同时又是本地消化与外向型销售道路有机结合。

价格状况目前开发区中高档楼盘平均价在平米左右，而主力户型总价集中在万元。

据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场真正起步从年开始，中高档楼盘均价由多元攀升到多元。

分析其原因，除了政府政策扶持