（批复）发改委宿舍区地块项目可研建议报告（发改委）

施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员生活垃圾施工渣土及损坏或废弃各种建筑装修材料。

施工期环境影响分析施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地噪声源主要为各类高噪声施工机械，这些机械单体声级般均在以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切施工场界噪声，根据本工厂施施工阶段运输内容车辆类型声级土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车载重车轻型载重卡车工量，按经验计算阶段其各施工阶段昼夜声级见表。

各施工阶段昼夜声级估算值单位施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段结构阶段装修阶段禁止施工施工扬尘影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量大小与诸多因素有关，是个复杂较难定量问题。

通过对施工期环境影响分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到场施工中，建筑材料堆放及混凝土拌和应定点定位，并采取防尘措施，设置挡风板。

施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起扬尘污染，同时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业及施工车进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活影响施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求施工中不产生超标准空气污染，环保措施与工程进度做到三同时，环境治理设施应与项目主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用建筑垃圾及时清理，文明施工地块周围树立高于米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械噪音。

六劳动安全卫生与消防删除七组织机构删除八项目实施时间计划项目周期不超过年。

年月，完成项目公司组建及前期相关人员配备，落实办公场地租赁。

年月，完成项目拆迁补偿土地证获取，开始规划施工图设计委托。

年月，完成设计工程报建审批等有关手续，期间同时开始基坑施工。

并着手售楼部建设策划宣传建设招标。

年月，土建完成至正负零。

年月，取得预售证。

年月，售完。

年月，验收交付。

九投资及财务估算重点项目财务估算项目利润测算表单位可售面积情况元平米序号项目单价总价万元项目总收入住宅商业车位项目总成本费用土地成本土地出让金契税交易手续费前期费用建安工程成本开发间接费物业维修基金开发间接费营业费用公司管理费营业税及附加财务费用土地增值税税前利润所得税税后净利润销售净利率清算应补退土地增值税土地增值税补退后净利润收入预计偏低，成本费用预估充分，以确保降低市场风险规划技术指标项目概况项目占地容积率计容面积住宅面积商业面积车位个数管理费用率营销费用率还建面积土地总成本土地单位成本二项目资金投入计划单位万元序号项目建设期统计工程进度至建设期投入含土地分期付款自筹资金贷款销售款回收从以上估算表可以看出，在年月预售回收部分资金后，本项目所需流动资金约为亿元左右。

外来投资按万元，占比计算，或借支万元，按固定优先回报，股权质押方式均可。

外来资金投入时间以土地证办至项目公司名下为准。

三筹资渠道与方式股东自筹。

预收承包商保证金。

房屋预售。

信托计划。

银行贷款。

四资金运用和管理合理筹措资金，保障资金来源加强成本费用管理，合理进行预算控制。

优化使用周转资金，尽可能使用有实力承包商垫资延缓设备付款加快回收预售资金等手段。

十社会评价及风险分析社会评价结论总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

二项目对所在地互适性分析该项目周边道路正在进行完善，项目开发完毕后，片区城市面貌有了很大改观，将极大地提升住宅价值与心理舒适度。

该项目周边地区教学环境还是相当不错，在小区附近有水果湖中学，华中理工附属中学，华中科技大附中，大学附中等，居民子女在这儿能享受良好学习环境。

项目毗邻总占地面积达平方米博物馆现可为业主提供良好休闲空间。

三风险分析风险因素和风险程度分析表序号风险因素名地改善城市面貌，进步优化城空间布局，推进区政治人文山林水都人居城市规划建设。

房地产营销方式改变，房地产销售方式从原始概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。

则提供便利舒适高性价住宅成为夺得房地产开发桥头堡重要手段。

白山湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之，是华中人才技术高新技术产业源头，享有中华硅谷美誉。

目前开发区产值上亿元企业已达近百所，并已形成通信电子信息生物技术三大支柱产业和机电体化新材料激光三大优势产业基础。

近两年来，区区白山湖开发区管委会认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向世纪集产学研居为体，产业发达环境优美居住舒适科技新城奋斗目标。

今年区区还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动市房价继续走高。

今年市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为市商品房销售提供了契机，这将导致市商品房价格出现上涨趋势。

根据相关公司调查，今年市房价升幅预计在左右。

今年市用地重点支持，是重点功能区建设，二是支持城中村和旧城改造，三是推进向先进制造业基地现代服务业中心场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信本项目预计需装机容量拟由区电话局解决。

主要技术指标技术指标项目地下室裙楼高层住宅公用绿化合计层高层层层层面积考虑到项目建成后，除还建回迁住户外，其住户户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖于白山湖品牌效益，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。

而且要重视该项目社会效益。

目标客户定位周边省委省政府省直机关工作人员和各高校院所知识分子，以及入驻华中硅谷硅谷从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

由于他们职业稳定收入稳定对家庭居室要求较高，我们目标客户群主要分为四类是钟爱于白山湖居住环境人居品牌购房群体二是拆迁还建及当地居民更换旧房二次置业购房群三是当地农村人口城镇化置业购房群四是致力于建设及创业工作外来购房群体五是限购范围之外投资者。

二市场调查预测政策及市场分析年近半省会城市限涨令瞄准其中最不靠谱是吉林榆树，涨幅不得超作为最早公布房价调控目标省会城市之，是不高于去年全国平均值上海和广州均为新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入增长水平即上海涨幅目标不超，深圳不超尽管些期待房价下跌甚至房价大跌人要失望，我还是认为这些调控目标有它具体情境在。

全国各地房地产市场发展极不平衡，刀切地规定个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标原因。

而房地产调控此去经年，历来提是控制过快房价涨幅而不是直接要让房价下跌。

些意见领袖直用房价下跌忽悠民众心理预期，未必与客观事物发展规律相符。

相比于去年北京房价平均涨幅，如果今年真能做到稳中有降，其实已经非常不易。

各地如果真能控制住涨幅，也已经是相当成绩。

如果仔细推敲，会发现北京稳中有降是有前提，指是新建普通住房价格与年相比稳中有降，其中关键词是新建普通住房即平米以下住房，而普通住房包含普通商品房和保障性住房。

这个统计首先把中高档住房排除在外，然后，如果能够切实增加保障房供应话，新建普通住宅平均房价必降无疑。

但它是通过去掉批最高分增加批最低分来达到拉低分值目，尤其是保障房越向廉租房公租房正确目标回归，保障房价格最终可以做到成本价甚至略低于成本价，不拉低平均房价几乎是不可。

很多人误以为北京普通商品房也要降了，其实是个误解。

当然，在房价相对平稳或者预期上涨不高时期，总会有些急于出手房子能让买方落个好价钱，但它不代表房地产整体走势。

舆论再次把矛头集中到地方政府土地财政上面。

也对也不对。

对是土地收入确占了很多地方政府大头。

不对是，绝大多数土地收入其实最终都补贴给了拆迁征地市政乃至于补贴给了保障房和企业用地，所剩无几。

房价十余年见涨不见跌，真正原因是货币觉醒和城市觉醒。

货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够货币量，甚至增发。

即使央行不断提高准备金率达到史无前例，年广义货币增量仍将达到以上。

房价真高吗第，从购买力来讲，年人均年收入当时大约可以买平方米多层商品房，年人居年收入当时可以买平方小高层，年可以买平方高层电梯住宅。

可能有人会讲，我们生活质量没有提高啊，现在是只能买平方。

但是不要忘了，过去买是很差房子，现在买是环境质量都更加好房子。

就好比过去买黑白电视，现在改成液晶电视了。

所以房价不高。

第二，从供需关系来讲，首先，中国城市化进程方兴未艾，大量农民进城，大量小城市人口向大城市聚集，所有这切是个浩浩荡荡潮流，不可阻挡。

对房屋需求，是最基本需求之。

其次，城市居民本身改善住房需求为子女提前准备需求也是非常迫切。

这两大浩瀚买房人群，坚定支撑了房价。

第三，从其他国家地区经验来讲，香港泡沫破裂后价格还是几万元平方英尺，日本也是如此，中国说泡沫，有些可笑了。

第四，从政策方向来讲，首先地方政府土地财政是若干年内无法摆脱，也不愿摆脱充其量是抑制房价快速上涨。

地方债务危机触即发，房价与之相比算不了什么。

老百姓谁没有房子住请看看你身边人，第五，从投资避险价值来讲，若通货膨胀，则去掉利息收入，投资者还有避险空间。

大家不说汽车贵，为什么因为它不是投资品，而是消费品，不买也行。

这说明了老百姓没有好投资渠道，说明老百姓安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。

第六，假定把腐败成本从房价中剔除，