（批复）古枫经贸园地块房地产开发项目可研建议报告（发改委）

水电通讯等设施配套休闲文化娱乐场所齐全。

是各类企业投资兴业最佳选择。

该项目定位于中高收入消费群体，有关数据表明，随着老百姓经济条件进步改善，该类人员有购买实力，想不断改善居住条件人越来越多，由此分析，作为北部中心城镇，又紧靠洋口港地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建苏通大桥已成为该地区沟通四方重要经济枢纽。

位于境内镇工业集中区吸引了众多国内外商家来投资，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。

以上诸多因素，为房地产业持续稳定发展提供了客观条件，住宅销售价格将持续继续平稳上升。

经济持续发展支持人们消费需求产品质量上升带动成本上升大量住宅带动房价总体水平上升土地转让价格上升建安成本上升。

市场竞争加剧大量楼盘开发必然形成有效客户分流及竞争加剧。

产品差异化定位细分化企业品牌化是今后房地产市场发展必然趋势，房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

目前，本项目实施，是推动房地产业发展重要因素之。

二金融投资环境分析结论由于目前央行出台系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上炒作，这就意味着房地产开发商进入市场门槛提高，销售回款周期延长，这些政策对目前已经完成土地拍卖但尚未开工建设楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬局势，这些政策对未来房价起到了推波助澜作用加速房地产企业重新洗牌局面。

因此规避金融机构风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后局面，同时弥补封顶按揭造成消费信贷断裂，具备良好财务状况，以及规范财务操作规程，人员是势在必行。

项目定位分析结论县国民经济持续快速发展，居民收入日益提高，随着镇城镇建设规模不断扩大，镇区新增加人口不断增加，特别是随着县城市化进程推进，加速了镇城镇建设发展速度，近几年来，镇党委，政府将城镇发展战略重点西移，加速镇新区建设，为此，该区域居住环境和设施已不能买足人民群众需要，据此分析，该项目建设加速镇河南新区建设满足了市场需要，加之周边地区为镇镇区新中心，销售前景十分看好。

根据本项目市场定位，我们将该项目销售对象确定为购买商铺对外出租获取稳定收益投资者。

购买或求租商铺用于经营个体工商户，公司及金融机构等。

购买或者求租大面积商铺用于经营商业企业。

镇区内居民及工厂学校职工。

前来镇投资兴业客商本项目在县新城中心位置，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者青睐。

本项目两面临街，开发农副产品综合批发市场，时尚休闲商业街，强大商业设施，足以成为本地区周边区域商业中心，满足日常购物，休闲，餐饮，娱乐需求。

各种体育设施让您生活更添健康活力。

商务中心网络式物业管理，超越豪华，极致品味。

这些将使得我们项目做到了五年内保证领先，十年内不落伍，因此采取房价低开高走策略，充分掌握居民购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大之间，使得整体价格控制在万，顺势市场反映，在保证楼盘风险托盘销售前提下，此项目楼群定价具有定市场竞争优势和良好预期性效益，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化，利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活需求又将成为城镇中心道美丽风景线。

四从经济效益来分析结论由于在项目开发建设前，进行了广泛，深入市场调查，了解客户需求，销售前景看好。

该项目实施有利推动房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

五从社会效益来分析结论该项目建设开发符合城市建设需求，也是镇建设发展必然产物，对于改善镇区综合环境树立地区整体形象改善投资环境促进招商引资步伐具有定作用，整个项目具有良好社会效益。

六从环境效益分析结论该开发过程全部是文明施工，最大程度地减少了对环境破坏，该工程完成后，大大改善了该区域建设面貌，本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出个环境优美和高品质楼盘。

本项目具有良好环境效益。

纵观全过程，从投资环境分析项目定位分析经济效益社会效益和环境效益等方面来看，该项目是可行。

二建议充分利用地块区域位置优势和景观资源，要做精品以打造企业品牌。

根据本项目定位，建议项目应重点在建筑造型和，南侧再引入古丰河水系景观带，使得整个小区在便捷与舒适之间得到了个平衡，围合结构体现出设计均好性原则。

二总体布局整体布局小区内主步行道自然将地块分为南北两个大区域。

北侧根据控规要求设置层农贸市场，因建筑基底占地面积过大，市场屋顶应用整体屋顶平台做法，弱化农贸市场噪音及气味对住宅影响。

同时平台覆土后采用种植植被等绿化措施提升小区整体环境品质。

南侧商业以型沿步行街及登丰路设置，同时在商业街东侧位置设置小区主要出入口，作为街道个端头景观。

小区住宅部分设计为两栋层小高层电梯房和六栋层多层住宅。

最南侧设置为层多层住宅，有利于沿河形象塑造，同时也利于向小区内部引入景观资源层小高层住宅位于北侧农贸市场屋顶平台以上，电梯房使得平台交通变得便利，同时相对较高建筑高度，又可以让城市天际轮廓线沿古丰河得以舒展延伸。

日照间距整个地块住宅与住宅之间有着理想间距。

在住宅户型设计上，我们将全南卧室作为整个小区个设计方向，每栋住宅南侧房间都能够长时间取得日照，符合当地居民生活习惯。

大部分住宅单元朝向都是正南略微偏东向，符合当地日照需求和使用心理。

多层住宅南北间距满足最小米，且根据众智日照分析软件计算，每户有两个居住空间满足大寒日满窗日照时间不小于个小时。

道路交通组织出入口设置。

小区共设两个出入口。

在中心商业街东侧设置小区居住部分主出入口，沿西侧登丰路设置通路作为小区次要出入口。

小区住宅自然形成两个组团，路型简洁高效，道路面积最小。

小区主入口中心商业街路建政二县十五规划要求县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中阐明按照统筹城乡发展和城市现代化农村城镇化城乡体化总体思路，推进中心镇建设，全面加快城镇化进程，增强城镇辐射带动功能，工业化与城镇化互动发展建立以工促农，以城带乡长效机制，推进新农村建设进程，促进城乡健康协调发展，改善环境，提高质量，扩大城镇人口及镇区规模，增强吸引力辐射力和综合服务功能，推进各镇镇区做大做美。

同时还对房地产业提出了更详细要求房地产业要适应城市化水平提高和人民生活小康客观要求，加速发展关联度较大房地产业。

适度发展和加强调控房地产级市场，大力发展以普通住房和经济适用房为主城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。

进步激活二级市场，完善房屋交易市场功能，建立健全公开公平公正房地产交易机制，实现住宅买卖交换抵押评估条龙服务。

发展住房消费信贷和住房保险，完善个人住房融资机制。

规范和加强物业管理，大力推进房地产开发销售和物业管理分业经营。

三经济发展产物自年年底县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。

同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念转变，消费者对商品房需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

是个文化底蕴浓厚古镇，居民生活富庶，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，尤其是新城区，工业集中区建设，吸引了许多外地人来投资经商。

另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。

这些都为商品房消费市场增添了新主力军。

去年县城镇居民人均可支配收入元，同比增长。

农民人均纯收入达到元，同比增长，创历史最高水平。

以上数据反映了企业和个人投资与消费仍然蕴藏着较大增长潜力。

二产业政策分析该项目符合国务院促进产业结构结构暂行规定，不属于产业结构调整目录年版中限制和禁止类。

三县商业房地产市场调查商品房供给不足导致房价下跌艰难目前，自年底开始到年月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期效果看，已经证明虽然有定效果，但也没有也不可能达到立竿见影效果。

房地产投资和开发都有定周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期情况下，供给不可能有明显改善。

从年月份数据看，当月房屋竣工面积同比增速为，新开工程为，分别比月下滑了和。

我们认为，这有可能是房地产商预期到未来不确定性调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理体现将直接导致年上半年可供面积缩小，供需缺口扩大将使房价继续维持高位。

从绝对量看，年购置面积低于以往年任何年面积，这说明在地价飞速上涨情况下，开发企整体拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积缩减也影响了未来住房面积供给。

年季度投资同比增幅较大由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。

回顾年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资措施，但在利率政策还未启动情况下，开发商投资行为并不会立马变化，目前出台措施不会对地产商资金链形成最严重削弱，即使在未来市场不可测情况下，开发商也可能辉进行些必要开发，为以后库存做准备，毕竟些城市可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住需求有所抬头，房价飞速上涨局面又会重启，而这这也将刺激开发商积极开发投资。

不过，由于政府调控基调，地产投资大幅增长可能性有限。

年季度中地产投资增长不是开发商主动所为，而是得益于去年基数原因和部分城市补库存行为，开发投资增速更多来源于市场空间较大二三线城市。

对于线城市，我们认为能维持去年情况已经是很乐观了。

我们认为，在经济向好，上升阶段，年地产销售速度不会出现转折性变化。

县镇地处县北部，是北部地区重镇，也是如周边地区发展迅速，行政中心医院农业银行等公共设施相继进入新区，文园商贸城登丰路两侧地块整体开发为新区开发建设奠定了基础。

使得新区人流物流成倍增多，已初步形成河西新区中心。

由绿都置业有限公司开发建设县古枫经贸园地块地处新区主干道登丰路新建路交叉口东南侧，地理位置十分优越，且该地段为镇农贸市场建设用地，为镇商贸建设中心地块，具有很大市场潜力，且周边地块开发销售形势十分看好，因此该地块开发建设不仅能改变镇城镇建设面貌，而且能给房地产开发企业带来良好经济效益和社会效益。

第三章项目建设内容项目定位县历史上八大建制镇之，镇历史悠久，文化底蕴极为深厚，是县投资兴业热点之。

年商业地产延续了年发展趋势，城镇开发建设速度加快，使得今年商业房地产继续看好。

镇