（批复）合肥大蜀山项目可研建议报告（发改委）

优势项目位于长江西路，规划地铁号线湖光路站位于项目东侧，未来区位优势明显，交通便捷项目周边各项配套比较成熟，自然环境优越学校资源丰富，学区概念有助于产品去化和价值提升。

劣势公司房地产开发成本控制不理想，各项费用集中于单项目，会带来定开发风险机会中部地区二线亩。

项目地块全为净地，但东北侧地形不规整，地块北侧及东侧为被市中及已建住宅小区沃野花园包围，地块内无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。

周边配套项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两所中学两所小学及所九年贯制学校。

医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民医院蜀山分院。

商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。

并且地块紧邻蜀山森林公园，地理环境优越。

项目地处长江西路，规划中合肥地铁号线湖光路站便在项目东侧，未来项目交通便捷区位优势明显。

项目主要规划指标类型面积用途容积率住宅亩商住备注该地块没有明确标注商业配比，由于项目四周临路，商业势口较好，本报告中商业部分按计。

优势项目位于长江西路，规划地铁号线湖光路站位于项目东侧，未来区位优势明显，交通便捷项目周边各项配套比较成熟，自然环境优越学校资源丰富，学区概念有助于产品去化和价值提升。

劣势公司房地产开发成本控制不理想，各项费用集中于单项目，会带来定开发风险机会中部地区二线城市是规避房地产风险主要区域，项目投资风险可控合肥土地市场火爆，可带来近几年土地价值和房产价值迅速提升，低价土地资源稀缺合肥市人口集聚效应显现，带来大量外来人口进城置业，刚性需求保证了房产市场健康发展威胁项目投资成本随土地原材料价格迅速上涨，物业价值提升幅度有限，投资收益水平般周边区域土地资源稀缺，会给项目带来较强市场竞争。

三项目投资概算项目测算对象及依据本报告测算对象为两宗住宅建设用地，总用地面积为亩，容积率，商业比例暂定为。

项目物业销售周期设计为两年半，销售均价为住宅元平方米，商铺销售均价为元平方米项目土地成本暂定为万元亩，实际土地成本根据协商后确定地下车位计入建筑安装成本内，但不计入销售收入内，测算结果为不含车位销售投资收益财务费用按实际资金筹措所产生利息计算。

项目主要设计指标项目主要设计指标览表可用地面积平方米约亩建筑密度不大于绿地面积不小于商业配比容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米可售建筑面积平方米住宅可售面积平方米商业可售面积平方米项目静态投资收益测算方案万元亩地价序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费用三规费四建安工程费高层地下室含桩基基坑围护商铺成本含装饰工程五配套费用智能化道路及管线绿化供电供水煤气有线电信六不可预见费预备费以上二四项总和七期间费用管理费用以上二六项之和销售费用销售总额财务费用营业税销售总额土地增值税按销售总额预缴税前利润所得税按计算税后利润投资利润率税后方案二地价万元亩序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费资金快速回笼，降低投入成本。

产品分析根据对当地房产市场初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。

在户型方面消费者对平方米两房三房户型接受度比较高，建议主力户型设计在该区间内，可占到产品比重左右，适当设计部分平米户型，满足改善性需求消费者。

客群分析项目以刚性需求为绝对主力，小部分改善性需求。

基地分析项目区位该项目建设用地隶属于合肥蜀山区，位于长江西路与万泽路交叉东北角，西接合肥市高新区，距离合肥市中心约公里路程。

基地现状项目建设用地由两宗建设用地构成，总用地面积为亩，西侧为住宅用地，面积为亩，东北侧住宅用地约亩。

项目地块全为净地，但东北侧地形不规整，地块北侧及东侧为被市中及已建住宅小区沃野花园包围，地块内无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。

周边配套项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两所中学两所小学及所九年贯制学校。

医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民医院蜀山分院。

商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。

并且地块紧邻蜀山森林公园，地理环境优越。

项目地处长江西路，规划中合肥地铁号线湖光路站目资金合理使用和快速流动。

投资收益方面方案当土地价格为万元亩情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。

在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

方案二当土地价格为万元亩情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。

但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。

二项目分析土地市场分析年至年全市土地市场情况根据合肥国土统计数据显示，年合肥土地市场以拍卖挂牌形式成功出让土地宗，出让总面积亩，成交总金额为约合亿元。

年全年成功出让土地宗，出让面积亩，成交总金额约合为亿元。

年合肥卖地总收入同比上年亿元上涨亿元，涨幅达到。

随着土地市场持续回暖，截至年月底合肥共计出让宗，成交面积达到亩，成交金额约为亿元。

高新区地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以万元亩价格拿下该地块，楼面价高达元平米，溢价率为。

特别是月日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共亩块土地出让，其中庐阳区号宗地与合肥政务区地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍企业达到家。

合肥庐阳区号宗地最终由融侨集团以万亩竞得，该地块为亩商住地，总价亿，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达。

政务区地块最终由文集团安徽瑞泰置业以万亩价格成功摘得，该地块为政务亩居住用地，总价亿，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达。

年开年以来合肥土地市场持续升温，月和月土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，近期几次土地拍卖，地块溢价率均超以上，土地市场火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格迎来新高。

项目区域土地市场情况年项目周边区域土地出让览表月份地块编号土地座落面积亩规划用途容积率成交价万元亩成交总价万元受让人年月蜀山产业园振兴路与井岗路交口西南侧居住安徽大富房地产开发有限公司与安徽富广投资有限公司联合竞买年月蜀山区长江西路与潜山路交口西北角商业居住安徽骏誉投资置业有限公司从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交宗地块。

其中今年月成功出让地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到万元亩，不作为本项目土地参考价格。

年月出让地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到万元亩，地面价元，楼面价元。

该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。

本项目地块位置优于地块，未来合肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。

市场供需分析全市供应分析据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售面积为万。

其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万。

年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，平均容积率计算，未来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。

按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约为万，年均市场住宅商品房供应量约为万。

全市需求分析年商品房销售情况年年年住宅销售面积万万万商品房空置面积万万万住宅空置面积万万据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约为万，年商品住宅年均去化率约在万。

由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来住宅供应量约为万，年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。

从市场供给与需求两方面看，合肥市商品房总体上呈现供小于求局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程加快。

项目区域供需分析目前项目区域内共有个在售项目，区域住宅价格约在元，商业售价元，酒店式单身公寓售价元。

区域项目情况项目名称规模万物业类型销售均价元去化率春天里高层中海原山高层别墅高层均价别墅万套起西城山水居高层国光竞争。

三项目投资概算项目测算对象及依据本报告测算对象为两宗住宅建设用地，总用地面积为亩，容积率，商业比例暂定为。

项目物业销售周期设计为两年半，销售均价为住宅元平方米，商铺销售均价为元平方米项目土地成本暂定为万元亩，实际土地成本根据协商后确定地下车位计入建筑安装成本内，但不计入销售收入内，测算结果为不含车位销售投资收益财务费用按实际资金筹措所产生利息计算。

项目主要设计指标项目主要设计指标览表可用地面积平方米约亩建筑密度不大于绿地面积不小于商业配比容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米可售建筑面积平方米住宅可售面积平方米商业可售面积平方米项目静态投资收益测算方案万元亩地价序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费用三规费四建安工程费高层地下室含桩基基坑围护商铺成本含装饰工程五配套费用智能化道路及管线绿化供电供水煤气有线电信六不可预见费预备费以上二四项总和七期间费用管理费用以上二六项之和销售费用销售总额财务费用营业税销售总额土地增值税按销售总额预缴税前利润所得税按计算税后利润投资利润率税后方案二地价万元亩序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费用三规费四建安工程费高层地下室含桩基基坑围