（批复）合肥市天鹅湖畔地块项目可研建议报告（发改委）

南二环路天鹅湖畔小区内部湖景南面河景七项目市场预测预测目本项目市场预测目，是在对合肥市房地产市场情况以及国家省和市地理位臵交通状况用地性质整体规划人文环境等因素进行综合考虑基础上，对本项目住宅价格进行近远期预测，以得出参考价，供经济测算及有关部门决策时参考使用。

二典型城市启示广州市城市中心转移及物业价格走势改革开放以前，广州市中轴线是中山纪念堂市政府中山五路北京路海珠广场，广州市商业金融行政管理主要分布在该中轴线两侧。

年代初期，随着广州市经济不断发展，城市逐渐向东发展，至年代末，环市东路带形成新商务金融贸易区，该区域住宅写字楼价格为当时广州市最高。

六运会成功举办为天河区发展带来了机遇，广州市决定把城市中心东移至天河区，于是天河北路帯楼盘价格上升至均价元平方米，该区域以中信广场竣工时价格达到最高峰。

随后广州市确定了新中轴线，火车东站中信广场珠江新城并延伸至番禺区南沙。

番禺区中轴线沿线物业价格直趋于上升趋势，有物业价格已超过海珠区物业价格。

可以看到，广州市每次城市中心转移都会带来该区物业价值攀升，上海市城市中轴延伸及物业价格走势上海市市中心在南京路带，中轴线沿南京路至外滩黄浦江边。

年代初期，上海市提出开发浦东新区，城市中轴跨过黄浦江向东延伸，形成可生长中轴走廊。

随着浦东新区金融贸易区建设，浦东楼价直在上升，过去宁要浦西张床，也不要浦东间房情景已经去不复返了，现在，浦东新区已成为上海高尚住宅区。

年，随着上海世博会申办成功，浦东新区住宅价格又迎来了新轮上升狂潮。

上海市城市中轴线延伸，带来了沿线物业价值提升。

盛世观点目前合肥市城市中轴线已经转移至政务区，所以其沿线物业价值会随着政务区建设而不断提升。

三项目比较选择原则和依据比较对象选择原则比较对象与目标对象间具有较大共同点，比如在同地域同供求范围内类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产交易较多时，才能体现出其有效性。

本项目主要特点是与政务区核心地段定位高端，因此在比较对象选择中我们主要考虑了以下几点�政务区项目地块周边房地产项目�本项目定位相似其它高档住宅开发项目。

四商品住宅选择比较公寓住宅单价对比注天鹅湖畔含厨房精装修价格金色名郡含全精装修价格由于本项目地块位于天鹅湖畔，在市场上具有唯性，其地块位臵景观等各方面优势决定了它是目前政务区价值最高地块，所以其地块未来房价在市场上具有标杆性。

别墅单价对比在售均价元玫瑰绅城众安绿色港湾碧湖云溪缘墅半岛号国建•香榭水都新华学府春天联排别墅叠排别墅多层电梯大宅普通住宅均价周边根据上表，我们大致计算得出目前合肥各产品之间价格比例关系为公寓电梯多层大宅叠排联排。

五项目普通公寓价格推算过与本项目周边楼盘以及市区范围内档次规模定位类似楼盘均价进行对比，通过选取影响销售价格各项因素进行比较，通过类比法可得出本项目平均价格。

项目天鹅湖畔华润•幸福里华地•学府名都万科•金色名郡恒大•华府国耀方城子项权重本项目销售价格地段交通环境产品品质商平稳健康发展若干意见正式对外发布，共条，从多个层面为开发商减负。

政策点评政策出台是能够产生定影响，主要是减轻开发商资金压力，但却只是短期内给行业注入支强心剂，但从长远看还是靠国家整个经济乃至世界经济复苏才能带动房地产市场回暖。

合肥再推条新规助楼市买地可分期付款年月日月日，安徽省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展意见，从减免税费放松二套房贷缓缴开发商拿地税费优化土地等方面给与楼市多重利好，以期刺激楼市全面复苏。

政策出台后，业界表示，新政虽然推出诸多利好，但直接对楼市冲击不会很大，楼市回暖还需要个过渡时期。

省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展意见中指出购买改善型二套房可享首套房优惠政策。

政策点评政策对供需两者产生了正面影响，方面为买房者省钱，鼓励消费者购房另方面为房地产开发商解困，缓解开发商土地开发压力。

三小结年受全球金融危机影响，全国房地产市场萎靡，国家和地方都出台系列刺激消费政策，这些政策影响也得到了市场回应，进入年全国房地产成交上升，很多城市单月成交创历史记录。

随着市场发展，国家和地方未来出台政策会主要以稳定市场为主。

三合肥市房地产住宅市场发展研究合肥市房地产发展合肥市真正意义上房地产始于上个世纪八十年代，当时建造住宅小区多为低档次房源和市场完全卖方性质。

进入九十年代后，合肥房地产进入新轮热潮。

为满足部分先富起来产业集团和个人消费行政商务中心景快速发展，新兴板块在未来长期预期也是有发展潜力。

对于城市发展其他板块来看，滨湖新区将是未来合肥重点提升新兴区块政务区将是政府重点打造商务办公区，其未来市政配套生活配套等都将是合肥市最好。

三合肥市经济环境及固定资产投资合肥经济增长速度远高于全国平均水平，不考虑物价上涨因素，年，合肥累计增长，平均年增长率高达，远高于同期全国平均水平，合肥年达亿元。

数据来源合肥统计局固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要推动力。

数据来源合肥统计局人均年合肥人均为元折合美元为美元，其增长率为，增长速度远远高于国内平均速度。

数据来源合肥统计局城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出合肥城镇居民人均年可支配性收入连续增长，年，合肥人均居民收入累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局合肥城镇居民收入增长推动消费增加，年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局盛世观点合肥居民收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入提升，合肥居民对居住需求也将提升。

安徽省内比较合肥是安徽省总量最高城市，与其他城市相比拥有绝对优势。

经初步统计，合肥年总量达到排名第二与第三总和。

数据来源合肥统计局长三角省会城市比较长三角省会城市及收入比较由于年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇，我们选取长三角各省省会城市进行对比年合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市属于最弱，年合肥在各方面已经超过南昌。

数据来源各城市统计局年长三角省会城市及收入增幅比较在至年三年内，合肥城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。

尤其是年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快省会城市，年与长三角其他省会城市相比，合肥增幅仍然是最大。

四合肥市人口分析年合肥市常住人口为万人，外来人口为万人，占总人口，可见合肥人口构成以当地人为主。

而年合肥市高校在校学生人数约万人，占合肥总人口，是合肥人口重要组成部分。

作为中部省份，合肥农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。

年度户籍人口万人非农业人口万人非农业人口所占比例五合肥市未来规划合肥城市发展定位根据合肥市城市总体规划年，合肥市定位为安徽省政治经济文化中心。

全国重要科研教育区域。

现代制造业基地高新技术产业基地现代服务业基地。

区域性交通枢纽。

区域旅游会展商贸物流金融信息中心。

合肥规划整体目标�合肥分为八个城市分区老城区东区北区西区南区经开区高新区和滨湖新区。

市中心城区人口规模近期年，中心城区城市人口万人远期年，中心城区城市人口万人市中心城区城市建设用地规模近期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米远期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米。

城市分区�合肥城镇空间组织结构核圈五轴。

形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东北西西南东南辐射五条拓展轴。

�合肥市到年重点开发区域为西南部三个开发区。

�合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南政务新区，以拉动新老区共同发展。

六肥市宏观发展总结合肥经济总况合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是合肥近三年增长速度居于省会城市前列。

人口发展变化农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口重要特征，合肥居民整体构成趋于传统。

但是合肥众多大学带来大量高校学生群体，会给人口带来年轻及时尚化特征。

合肥城市发展及未来规划合肥已被接纳为长三角城市之，城市发展建设投入前所未有力度，未来将加大中心城区商业建设及西南片三个经济开发区工业建设。

盛世观点合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中国内地发展最快城市之，整体居民收入增速明显。

整体经济能力决定了合肥房地产市场也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。

二房地产政策研究年全国性房地产政策城市房地产税暂行条例废止年月日国务院总理温家宝日前签署第号国务院令，宣布年月日由原政务院公布城市房地产税暂行条例自年月日起废止。

政策核心要点自年月日起，外商投资企业外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受无区别待遇，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。

政策点评城市房地产税暂行条例废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开大背景下，或许对国内企业并不平等。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法通知年月日国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品计税毛利率均下降个百分点。

政策核心要