（批复）合肥西南国际车城项目可研建议报告（发改委）

尾盘销售期本阶段重点是完善回款处理尾盘。

主要工作包括根据前期销售情况分析总结，对相关销售数据进行统计整理，并根据即时市场情况指定出合理营销策略，迅速完成尾盘消化。

项目风险分析风险是可测定不确定性，根据般商业项目生命周期风险来源和内容等，本项目面临主要风险为购买力风险从宏观层面或微观层面上来看，合肥目前商业市场在表面繁荣背后，存在市场进步高速发展局限，普通居民限于收入水平，有效需求不很旺盛，人民对商业地产销售驱动力不足，强劲销售态势需要企业与社会起去引导，这对项目开发进度及资金投放产生压力。

竞争风险介于房地产市场高额回报率，许多新兴企业不断涌入房地产开发领域，使得房地产行业整体竞争逐步加剧，此外，肥西县城经济高速发展也吸引了大批外地合肥市内开发商进驻，水晶城万派城西城国际等新盘迭出，使得本地市场竞争程度空前激烈，且不少开发商在外脑作用下，营销策划水平提高很大，未来段时间市场供给量更大，对本项目形成较大竞争威胁。

项目风险规避项目发展商在对本项目风险进行充分分析和评估后，主要从加强项目自身竞争力及提高开发商经营和项目运作能力等方面，规避市场风险，具体从以下三个方面着手市场定位和产品规划设计水平是规避风险关键因素在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，通过深入科学市场调查，进行准确市场定位，再项目初期就充分考虑了竞争及政策可能带来风险。

采用适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局人性化空间布局及合理户型设计等，从规划设计角度提供最完美产品，选择优秀施工企业，保证优质工程质量是做到好产品根本保障，拉近开发商产品与消费者实际需求之间距离，从产品本身角度最大限度降低风险。

形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手在于销售过程中形象包装与营销策划，以增加项目附加值和产品竞争力。

项目在开发前期就邀请业内优秀营销策划代理公司全程参与，以保证调研定位策划包装准确性和科学性。

同时借助营销策划代理公司专业能力和成功经验，不断进行营销创新以实现项目成功销售。

项目投融资管理对公司拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先规避风险。

将资金和精力集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内控制风险，保证对合肥西南国际车城项目企业资源支持。

项目开发环环相扣，优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，资金到位，可以保证项目顺利开发，二者相辅相成。

第八章投资估算和资金筹措项目总投资估算概述合肥西南国际车城项目总投资万元其中土地费用万元包括契税前期工程费万元基础设施建设费万元建安工程费万元基础设施配套费报批报建万元管理费用万元按万元月，年计算财务费用万元按万元贷款，利率为基准年利率上浮，年期计算销售费用万元销售收入税金万元销售收入其他费用万元销售收入依据及说明设备费按询价或类似工程设备投资估列。

建筑工程费参照安徽省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估列。

安装工程费依据全国统安装工程概算定额安徽省单位估价表及类似工程造价调整。

其他费用及建筑安装费用定额按安徽省建筑安装费用定额及建设部有关规定执行。

不同年份价格资料均调整至年季度价格水平。

行业类似工程经验数据期工程主要经济技术指标期工程主要技术经济指标项目单位数值备注总用地面积平方米地上建筑面积平方米品牌店平方米汽车配件区平方米汽车美容饰品区平方米汽车维修区平方米公厕平方米期工程投资估算万元。

土地费用万元包括契税前期工程费万元规划设计费万元勘察费万元土地平整土方围墙管理用房等七通平建设费万元基础设施建设费万元供水排污万元供电万元环境绿化万元项目道路万元路灯环卫等万元安保门禁设施万元通讯有线电视万元公共配套万元建安工程费万元商铺万元基础设施配套费含报批报建费万元财务费用万元管理费用万元销售费用取销售收入万元销售税金万元不可预见费用取销售收入万元资金筹措合肥西南国际车城项目期工程投资约亿元人民币。

资金筹措渠道为自有资金及滚动开发预售资金万元，占项目总投资，项目融资万元，占项目总投资。

二期工程投资估算万元其中建安工程款万元配套费万元基础设施及公共配套设施万元销售税金万元期间费用万元不可预见费万元。

二期投资资金渠道筹措主要由期资金及开发预售资金。

第九章社会效益与环境效益分析社会效益分析项目具有良好社会效益合肥西南国有定投资意向。

包河汽车用品基地市场概况项目总占地约亩，总投资约亿元人民币，总建筑面积约万平方。

目前汽车修理汽车配件汽车用品汽车饰品汽车轮胎汽车电子合肥汽配城市场经营业态比例开发为期，占地约亩，建筑面积约万平方米，计划投资亿元人民币，拟建商铺余套，是融合商用车配件乘用车配件汽车用品汽车快修配件仓储物流配送银行金融餐饮娱乐及商务办公等条龙服务大市场。

其中为大客户准备了约万平米仓储空间，并规划集中打造物流条街，预计吸引物流公司近家，届时将成为合肥南部最大物流基地。

市场外部由店覆盖，是合肥最大集群。

市场建成后，将成为中部流汽车用品专业市场。

市场目前处于试营业状态，经营户极少，多数经营户表示愿意进入肥西市场。

肥西汽车市场调研肥西县汽车市场集中区域分布肥西汽车行业经营户走访大市场区域概况大市场为目前肥西县城汽车维修最为集中区域，区域内汽车行业相关经营户超家，经营业态以轿车中小型客车修理美容为主，部分汽车配件用品及大型货车修理。

本市场建设之初并非汽车专业市场，市场内无统规划统管理，因此市场内整体形象较差，目前市场面临整顿，部分商户开始寻找其它位置商铺。

大市场包公路沿线龙飞花园合铜路沿线金寨南路沿线商户走访新动力爱车坊刘积军金寨路正在拓宽美化，大市场受影响较大，部分经营户生意不如以前派河汽车修理厂唐德现在肥西建大型汽配城前景不看好，像我们这样大型汽车修理厂有自己老客户群，不会随便考虑进入，除非市场经营环境非常好或者政府引导少华轮胎服务部常圣青目前大市场面临整顿，部分经营户也正在积极寻找合适门面。

金寨路沿线区域概况金寨路沿线完成，年全省县域经济考核，荣获科学发展类县第名年工业产值固定资产投资持续位居全省第。

年成为全省唯全国百强县。

经济发展年实现地区生产总值亿元，增长完成社会固定资产投资亿元，增长，其中工业投资亿元，增长财政收入亿元地方财政收入亿元，分别增长农民人均纯收入元，增长社会消费品零售总额亿元，增长。

小结随着合肥城市规模不断扩大，经济持续快速发展，居民人均可支配收入得到显著提高，投资置业改善生活逐渐成为关注热点。

城市高架桥陆续建设并投入使用城市道路城乡道路拓宽与重建，使得出行更加便捷。

经济提高与城市基础建设不断完善为汽车行业发展及汽车普及汽车保有量增长提供了外界环境前提。

全省汽车产业概述安徽省汽车产业发展状况安徽省现有汽车保有量及提升速度年，全省民用汽车拥有量万辆，比上年增长，其中私人汽车万辆，增长。

民用轿车拥有量万辆，增长，其中私人轿车万辆，增长。

安徽省汽车产业发展年全省汽车产量达万辆，增长。

随着安徽企业综合实力和产业配套能力增强，安徽汽车行业面临加快发展做大做强难得机遇，全年全年汽车产量有望接近万辆，增长左右。

合肥市汽车产业发展状况合肥市现有汽车保有量与增长速度合肥汽车保有量年增长倍，其中私家车占据半壁江山。

截至年底，合肥汽车保有量已经突破万辆大关，每年汽车保有量增长超过。

年合肥汽车销量达辆，较年增长之多。

其中乘用车销量辆，较去年增长商用车销量辆，较去年增长乘用车是合肥汽车市场主体，增长速度也快于商用车。

合肥市汽车产业发展合肥在年即被命名为国家级汽车及零部件出口基地，正在成为日益强大投资强磁场。

年，合肥汽车产业总产值将达到亿元以上，形成万辆整车年生产能力。

汽车使用具有特殊性，辆车从购买到报废，除了购车以外开销将是产品本身两倍。

这个原则说明了在汽车整个生命周期内，用户成本发生在购车之后。

因此汽车产业发展将带动相关产业，使汽车产业上下游延伸形成产业链，创造巨大附加值。

小结随着如合肥江淮汽车芜湖奇瑞汽车等批本土民营汽车企业快速发展，省内汽车市场已摆脱对外省及进口汽车依赖，本土制造因其价格优势人际关系等诸多因素越来越被消费者接受。

而整体汽车产业激烈竞争使得汽车销售价格较之过去大幅下降，汽车对于普通消费者不再是奢侈品，而逐渐成为家庭置业及消费新方向。

汽车保有量迅速持续提升为汽车维修汽车配件汽车用品等相关产业发展带来前所未有机遇。

合肥汽车市场调研合肥主要汽车市场分布安徽国际汽配城市场概况安徽国际汽配城是安徽省政府政规划汽车发展大型汽车配套专业市场，投资总额近亿元人民币。

市场占地面积余亩，现经营面积近万平方米，余间铺位，拥有多个停车位，为安徽地区大型汽车配件专业市场。

是合肥全市重点培育专业汽配市场，得到中国汽车维修行业协会中国汽保行业协会安徽市汽车维修行业协会和安徽市汽车行业协会大力支持，是安徽市汽车维修行业协会唯授权汽配采购基地。

信息分类调研项目内容合肥汽配城安徽国际汽配城包河汽车用品基地华中汽配城主力铺型二三层联体约占市场总量，二层联体约占商铺结构面宽米，进深米，首层挑高层高米业态配比市场周边店聚集，市场内部汽配约占，美容约占建议肥西市场业态配比汽修比例以以下为主，约占总调研户数，占美容比例以以下为主，约占总调研户数，以上占汽配比例以以上为主，约占总调研户数，以下占整车销售以下占总调研户数，占，以上占。

租售模式出售目前市场租金及管理费元月是否有意进入肥西市场从整体来看，本市场中经营户对进入肥西市场意向较小，主要视市场能否成活而定，若市场成活，则租赁占，购买占，无入驻意向占常用了解信息渠道报纸网络具体调研结果分析安徽国际汽配城主营业态为汽车零配件汽车用品饰品及汽车美容，其中以零配件汽车用品销售为主，占据市场约七成比重，其余基本为汽车美容。

商铺建筑结构统，单间商铺经营面积平米左右，面宽米，进深米，首层为挑高设计，层高约为米，市场整体