（批复）吉安市和济春天房地产开发项目（B3地块）项目可研建议报告（发改委）

积极方面主要有是完善了吉安市中心城区基础设施及房地产建设，改善城市商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平。

消极方面主要有施工产生噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民正常生产和生活等。

社会评价从以人为本原则出发，研究内容包括项目社会影响分析，项目与所在地区互适性分析。

项目社会影响分析吉安市和济春天房地产项目建设对完善吉安市中心城区规划和吉安市青原大道和二桥东路区域发展建设具有极大推动作用，期项目建设将极大改善吉安市中心城区商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。

项目与社会相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量影响吉安市和济春天房地产开发建设项目有利于改善当地居民居住水平，项目中绿化道路等基础设施实施有利改善居住环境质量，提升城市品味，不利影响为项目征用土地亩和实施中土方开挖会造成水土流失。

对项目所在地区居民就业影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。

三社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施及建议对居民收入影响随着期项目建成及发展居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活质量影响无无对居民就业影响对项目区居民就业会产生积极影响增加当地就业机会引导居民通过培训从事第三产业工作对脆弱群体影响无无对地区基础设施社会服务容量影响基础设施完善，为周围居民提供了良好居住环境无道路绿化，排水等基础设施应同步四社会评价结论期项目符合吉安市中心城区十五发展计划，不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济发展。

只要建设资金到位，项目建设具有较好社会效益，也会取得好社会效果。

第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行初步风险分析基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

吉安市和济春天房地产项目风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别期项目虽然工程复杂性般，但投资较大，受资金风险影响较大。

另外期项目成败还受到工期销售原材料价格等因素影响，必须对风险进行充分估计与认识，以避免造成不必要损失。

下面用图框说明期项目面临风险。

附图风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生原因是什么项目中哪些风险是主要各风险因素关系如何风险估计风险发生概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败关键因素财务分析预警项目面临主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如国家有关七部委房改政策银行利率调整，土地政策变化等。

市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间激烈竞争。

经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。

金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。

配套设施风险配套设施为市政道路交通，供水供电及通信网络等设施规划和建设是否能落实。

综合风险评价项目存在综合风险，但项目前景广阔，经济效益显著。

只要加强管理，能有效规避这些风险，造福当地居民，对改善当地经济，对社会发展极为有利。

四风险防范对策及建议抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。

期项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。

前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。

施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把期项目建设成为质量优环境美流街区。

经营管理上采取灵活市场营销手段，新颖设计方案，优质工程质量，良好物业管理化解经营管理风险销售价格应摸准市场行情准确定位为避免楼市之间激烈竞争，推精品，忌雷同资金筹措，为了保证项目正常运行，坚持谁投资谁收益原则，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。

期项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目供电供水及交通通讯畅通。

第十五章可行性研究结论项目建设是贯彻实施吉安市近期建设规划和城市发展需要，是拉动内需促进国民经济发展需要，是配合旧城改造全面建设小康社会需要，是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平需要也是吉安市房地产行业质飞跃个良好契机。

项目建设准备充分，所需开工条件具备，无政策变动风险，潜在市场风险通过合理运作可以规避。

运作时只要管理营销措施到位，就能既为城市建设个高品位住宅面积万，新开工面积万，拆迁面积万，新增拆迁户近千户。

如果要安置年拆迁户，按户均计算，需住房面积万，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积万。

城市新增人口住房需求据初步分析，吉安市年时间要达到万人口中等城市规模，现有城市人口要翻番以上，按小康居住水平户均套，人均室，设施齐全，功能完善标准，那么，新增人口按人均建筑面积计算，需增加住房面积约万。

根据上述情况分析，旧城改造拆迁居住需要，以及现有居民迫切要求改善居住条件愿望和新增城市人口住房需求，形成了巨大住房消费潜在市场。

未来五年，吉安市中心城区住房需求总量近万，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。

二市场供应近年中心城区商品房开发建设情况时间施工面积万竣工面积万销售面积万销售额万元年年年年年合计近年吉安市吉州青原两区城区房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模公顷建筑面积万工程地址备注吉安康居锦江发展有限公司康居帝景湾螺湖花园小区井冈山大桥西路以北吉安市创天国际投资有限公司丽景城住宅小区后河中游地块吉安市万家房地产开发公司光明居住小区地块光明路以北吉安市凯震房地产开发公司阳明商城原吉州区委区政府吉安天立实业发展有限公司天立花园期原河东街道办事处青原大道东西两侧江西国投庐陵房地产开发有限公司江信庐陵花园星港澳园井冈山大道西路原吉安麻纺厂吉安信和实业有限公司信和期工程后河中游下游吉安阳光房地产开发公司金竹园青原大道以西市恒荣房地产开发公司丽景花园井冈山大道号市恒荣房地产开发公司正丙角新村正丙角吉安市青原房地产开发公司刘家村委会安置用地上海路以东，永新路以北吉安市青原房地产开发公司滨江新区坼迁安置新桥用地上海路以西，滨江大道以东吉安市中寰置业有限公司中寰城市花园原曲轴连杆厂地块江西嘉圆房地产开发业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长主要动力，经济结构实现二三转型，中三大产业比例为。

经济运行质量不断提高。

年全市财政总收入亿元，比年增长，创历史最高水平。

近年来全市投资力度加大，投资总量增加。

年全市全社会完成固定资产投资亿元，比年增长，批基础设施建设等重点投资项目开工建成，不仅成为拉动当地经济较快增长重要因素，更为吉安市今后发展奠定了良好基础。

吉安市通过营造良好综合投资环境，拓宽了开放型经济发展空间。

目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。

年，全市城市居民年可支配收入达元，比年增长农民年纯收入达元，比年增长。

城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。

作为江西省中部政治经济文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好基础加之近几年吉安经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群已不再满足于普通住宅消费，观念上有了不断更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善建筑环境和更高格调高档住宅已日趋成为他们消费时尚，同时将购房作为种安全增值投资方式。

第二节项目建设必要性是贯彻实施吉安市近期建设规划和青原区分区规划，加快城市发展需要。

按照吉安市城市总体规划，十五期间要加快中心城市建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有万人口新型城市，形成两江三岸城市格局，积极融入全省中心城市群建构和重塑，使河西河东河南在经济与社会发展进程中互为依托平衡发展使吉安市区成为新经济增长点，并向外辐射促进全市总体经济发展。

吉安市和济春天房地产开发项目建设符合城市总体规划和近期规划要求其建设将进步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。

二是拉动内需落实市委届十次全会提出年个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标需要。

从吉安实际出发提出崛起三步曲，体现全市上下加快发展争先进位迫切愿望。

在加速城市化进程中突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇。

突出中心，就是要突出做大做美吉安市中心城市，进步加快中心城市产业集聚和人口集聚，增强中心城市集聚和辐射能力，按照不求最大最好，但求风格独特原则，充分结合吉安市自然山水格局，建设依山就水山环水绕生态山水城市。

按照市三区两江三岸，环三桥，五纵八横，山水环绕组团式城市布局，加快中心城市重点工程建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展需要。

按吉安市国民经济和社会发展十五规划指标，国内生产总值增长左右，房地产项目建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进吉安市经济发