（批复）后寨旧村改造项目可研建议报告（发改委）

六户型设计区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户梯四户，以平方米左右套二套三房为主，兼顾套四小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主不同需求，取得满意销售业绩。

另外，小区中也考虑了居民杂物存放，设置储藏室。

三项目进度计划项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。

第五章开发成本预测及财务分析开发成划体现以人为本思想。

使人回归自然，亲近自然。

引入主题园林景观设计，配合小区主题。

考虑建筑小品与整体园林景观有机结合。

道路系统与整体园林景观结合。

园林景观考虑原有植被树木保留与利用。

居住小区内绿地景观设计，其，区内绿地见缝插针，配合硬地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。

其二，区内周边布置绿化带，大大净化了小区内空气。

小区内绿化设计与建筑物丰富立面造型形成多彩景观效果，真正作到户户有风景，窗窗有视野。

人居其中，心旷神怡，惬意悠闲。

五市政及社会配套设施规划小区中市政设施按照现行标准做了适当安排，变电站垃圾转运站煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。

物业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理安排。

六户型设计区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户梯四户，以平方米左右套二套三房为主，兼顾套四小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主不同需求，取得满意销售业绩。

另外，小区中也考虑了居民杂物存放，设置储藏室。

三项目进度计划项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。

第五章开发成本预测及财务分析开发成本预测及财务分析序号部位单位方案建筑面积占地面积总投资万元备注地上其中住宅其中商业部分其中物业管理用房按建筑面积‟计算，含在商业部分地下个车位，地下，个，总面积土地费序号分项名称单位计算基数标准金额备注土地成本政府收费万元占地面积平方米，价格万元亩居民安置过渡费用万元房屋补偿成本与收入中均不考虑契税万元楼面地价元土地成本合计万元二各项手续费序号分项名称单位计价基数取费费率金额万元备注基础设施配套费协议约定免收回迁部分配套费供热配套费供电配套费住宅供电配套费地下供电配套费商业消防负荷燃气配套费商业办公无燃气可不缴纳燃气二配套费户住宅高层，多层工程队伍招投标费万元费率累进计算标准收费折招投标交易服务费万元累进计算建筑企业劳保统筹费万元新型墙体材料专项基金墙改费协议约定免收回迁部分配套费散装水泥专项基金协议约定免收回迁部分配套费建筑劳务工资保证金万元竣工后可返还项目资本金万元万封顶，竣工返，办完证返，最迟竣工后五年返完征地管理费万元水土保持设施补偿测图费地籍测绘费定界验线测绘单位，可谈规划评审费规划局，视情况而定是否需要评审城市建设用地规划技术服务费规划局建设工程规划技术服务费住宅元平，其他元平地质勘查费勘察单位，市场价。

标准元米。

日照分析费栋环境评价费出具环评报告万元环境评估单位，可谈。

地震安全评估费地震安全评估单位，可谈。

施工图设计费人防设计费按最低标准计算专项工程设计费绿化硬化自来水等施工图审核费用按设计费防雷工程设计审图检测监理费用监理单位，市场价，可谈。

监理招投标费万元标准收费折预算及结算审计费万元鲁价发号文，标准收费折基坑支护评审费万元市场价，孔，万孔动态监测费万元市场价基坑支护设计费万元市场价，孔，万孔检验试验费消防检测通风检测空气检测节能监测电缆侧路上各开个次入口，人车分流，出入口位置适中，距离相当，方便出行，且满足消防需要，使人车流更方便，快捷。

二建筑布局建筑均应面南朝北，符合北方地区居住习惯需求。

建筑风格建筑风格要注意即墨市传统建筑文脉延续，进行新现代主义海派风格设计。

以体现时代特征为主，不求过分装饰，切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观明快简洁实用。

体现简约和谐温馨生活气息。

三绿地景观规划强调绿化与生态。

通过绿化廊道将公共绿地道路绿化小区绿化等各级绿化联系起来，形成网络式绿化体系。

四园林设计规划体现以人为本思想。

使人回归自然，亲近自然。

引入主题园林景观设计，配合小区主题。

考虑建筑小品与整体园林景观有机结合。

道路系统与整体园林景观结合。

园林景观考虑原有植被树木保留与利用。

居住小区内绿地景观设计，其，区内绿地见缝插针，配合硬地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。

其二，区内周边布置绿化带，大大净化了小区内空气。

小区内绿化设计与建筑物丰富立面造型形成多彩景观效果，真正作到户户有风景，窗窗有视野。

人居其中，心旷神怡，惬意悠闲。

五市政及社会配套设施规划小区中市政设施按照现行标准做了适当安排，变电站垃圾转运站煤气马山田横岛温泉华山国际乡村俱乐部金口天后宫七级双砖塔小龙山千里岛长门岩等旅游景区，星罗棋布于即墨大地，异彩纷呈。

历史悠久，文化灿烂。

即墨于秦代置县，汉初已成为胶东政治经济文化中心，自隋朝建城至今已有年历史。

战国时期，即墨被称为三齐名区，文化发达经济繁荣商贾云集，与齐都临淄并夸富饶。

秦统中国后，即墨正式定为县，隶属于齐郡。

二城市经济发展状况经济社会事业兴旺发达。

即墨东临碧海，海洋资源丰富，素有渔盐之利，盛产对虾贝类鱼类等海产品。

西拥千顷良田，是全国粮油生产大县市。

工业基础雄厚，形成了机械化工轻纺等大骨干门类，有种产品获省优部优和国家级名优产品称号，多种产品远销多个国家和地区。

涌现出了红领亨达即发好事中诺等批著名服装企业市场繁荣兴旺，即墨服装批发市场小商品城七级生猪批发市场蓝村皮鞋城闻名全国。

近年来，即墨确立了面向青岛依托青岛融入青岛服务青岛发展思路和建设大青岛都市新区发展方向，抢抓五年战略机遇期，积极实施经济国际化农村城镇化科教兴市和可持续发展四大战略，突出发展现代农业外向型经济民营经济市场商贸新兴旅游五大特色经济，经济和社会各项事业实现了持续快速健康发展三城市发展规划年底，在青岛市委第次常委扩大会议上，青岛市委市政府作出了把即墨作为大青岛重要极加快推进重大决策。

年月，青岛市委九届五次全委扩大会议指出，青岛要进步完善细化三点布局线展开组团发展现代化国际城市大框架，抓紧研究以即墨温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起这重大战略课题。

打造青岛新东部。

十二五开局之年，首个国家发展战略落户山东。

期待多时山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。

青岛新东部是指即墨东部区域，包含温泉镇鳌山卫镇田横镇王村镇丰城镇田横岛旅游度假区等五镇区，土地面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里。

鳌山湾东临黄海，三面环山，拥有丰富山海岛泉滩林港等自然资源，海水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，个岛屿环抱海岸，座山峰层峦叠嶂。

山海岛泉滩等旅游和港口资源丰富而独特，具有半岛城市群延伸和大青岛拓展良好空间和资源优势。

二区位分析即墨市确定了东部开发建设功能定位，是青岛大旅游补充延伸和升华，以休闲度假疗养保健为主体旅游度假中心具有国内外高水准会议中心和接待中心聚集高精尖人才科研教学中心吸引精英人才居住中心依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地船用配件基地物流区和多层生活区为主临港产业区，鳌山海洋科技创新及产业发展示范区。

项目位置在鳌山湾西海岸，鳌山卫镇北方向海滨。

属于新东部两大组团之鳌山组团。

东面是港中旅开发占地亩海泉湾项目，和南山温泉国际览中心占地亩。

第二章项目区域房地产市场分析随着经济发展和人口膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从年最高价位，元平方米涨至，元平方米，给普通市民购房造成巨大压力。

旧村开发建设，在为即墨鳌山湾东部区域新农村建设增添新亮点同时，满足人们居住需要，缓解即墨鳌山湾区住房供求矛盾。

同时，该项目区还是市区东部建设组团重要组成部分，具有其必要性。

该项目所处位置属于即墨东部旅游区，交通便利，是理想居住环境，项目从总体规划到单体室内外设计也充分考虑市场需求，以人为本，进行人性化设计，这就决定了在即墨市这个范围内，它是中高阶层首选住宅，市内其他地区以及外地置业者也会对在此居家置业具有浓厚兴趣和信心，销售前景相对乐观。

从年青岛销售成交套数来看，即墨市可以说是绝对焦点，其龙山花园成交套多得冠军，其二在政策房淡出上半年，即墨辽河路号表现突出，以套成绩列居第五。

东部南山领海港中旅项目平均售价在元，并且出现房难求现象。

市场发展预测地块毗邻滨海公路路，独特交通资源使得该区域休闲度假优势较为突出地块周边规划为较低容积率高档物业，视野开阔地块周边是条米宽绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目私家花园。

地块为平缓地地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。

地块靠市区沿海线公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村高尔夫度假地等地块所处为旅游度假区，环境状况良好以上均不考虑契税万元楼面地价元土地成本合计万元二各项手续费序号分项名称单位计价基数取费费率金额万元备注基础设施配套费协议约定免收回迁部分配套费供热配套费供电配套费住宅供电配套费地下供电配套费商业消防负荷燃气配套费商业办公无燃气可不缴纳燃气二配套费户住宅高层，多层工程队伍招投标费万元费率累进计算标准收费折招投标交易服务费万元累进计算建筑企业劳保统筹费万元新型墙体材料专项基金墙改费协议约定免收回迁部分配套费散装水泥专项基金协议约定免收回迁部分配套费建筑劳务工资保证金万元竣工后可返还项目资本金万元万封顶，竣工返，办完证返，最迟竣工后五年返完征地管理费万元水土保持设施补偿测图费地籍测绘费定界验线测绘单位，可谈规划评审费规划局，视情况而定是否需要评审城市建设用地规划技术服务费规划局建设工程规划技术服务费住宅元平，其他元平地质勘查费勘察单位，市场价。

标准元米。

日照分析费栋环境评价费出具环评报告万元环境评估单位，可谈。

地震安全评估费地震安全评估单位，可谈。

施工图设计费人防设计费按最低标准计算专项工程设计费绿化硬化自来水等施工图审核费用按设计费防雷工程设计审图检测监理费用监理单位，市场价，可谈。

监理招投标费万元标准收费折预算及结算审计费万元鲁价发号文，标准收费折基坑支护评审费万元市场价，孔，万孔动态监测费万元市场价基坑支护设计费万元市场价，孔，万孔检验试验费消防检测通风检测空气检测节能监测电缆测试及其他各专业单位，市场价。

物业开办费万元小计万元三建安费序号分项名称单位计算基数标