（批复）君莲居住区I1地块养老院项目可研建议报告（发改委）

养老院建筑安排完全保证了兼顾先进适用性经济合理性安全公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成上人屋面解决了被服洗涤后晾晒问题。

托老所部分设在建筑层东侧部分，有出入口及尺度宜人小规模中庭空间。

各活动室尺度各异，有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择可能。

另外以上各空间均考虑了满足老年人使用要求，采用无障碍设计。

且养老院房间布置切实按照老年人身体及其他特殊因素来建造，此方案非常合理。

养老院建筑安排完全保证了兼顾先进适用性经济合理性安全可靠性原则。

第五章总投资估算与资金筹措方案评估第节投资估算投资估算范围上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需全部土地费用前期工程费房屋开发费财务费不可预见费和其它费用。

二项目总投资构成该项目总投资万元，其中项目开发成本土地房屋开发费及其他万元，开发费用财务费用管理费用销售费用万元，不可预见费用，其他费用，三资金利用建房万。

设备万其它费用房子简单装修费用广告宣传费用流动资金等约需万元。

工资照顾老人日常生活约人，工资元每月以上投资共计约万元。

第二节资金筹措万元是个比较大投资，在这样情况下应该吸取外来资金，寻找合伙投资人筹措万，这样可以很快筹集到资金。

到银行申请定贷款万，向政府寻求补贴资金万。

第六章项目风险评估第节项目风险分类建设风险建设风险是指项目无法完工延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。

项目完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目主要风险之。

建设风险对项目造成负面影响是综合性，不仅导致项目建设成本增加项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得贷款偿还期限延长和市场机会错过。

成本超支风险施工项目成本控制是企业成本管理基础和核心。

成本控制，指在项目成本形成过程中，对生产经营所消耗人力资源物质资源和费用开支，进行指导监督调节和限制，及时纠正要发生和已经发生偏差，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标实现。

成本风险拆分开来还可以分为人工费风险材料费风险机械费风险管理费风险等。

同时成本风险还需考虑国家宏观财政货币政策，考虑货币贬值升值问题，及物价指数上涨等。

其他风险工程项目施工还存在其他多方面风险，如质量风险安全风险政策风险资金风险等。

第二节项目风险控制对策建设风险在工程项目实施之前，必须事先制定个切实可行科学进度计划。

该计划般是承包商在投标过程中向业主承诺工期，并在中标后写入合同，作为项重要合同条款对承包商产生约束效应。

但由于日前建筑市场竞争激烈业主在利益驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。

这样局面产生后果是，合同工期往往严重背离客观合理科学工期。

于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当工期风险，并接受合同中要求工期拖延罚款风险，如天万等。

成本超支风险控制成本超支风险主要方法是控制它们方法通常由项目公司利用不同形式有固定价格固定工期交钥匙合同和实报实销合同。

第七章财务效益评估财务效益评估是建设项目可行性研究重要组成部分。

未来效益评估包括经济效益评估和社会效益评估两个部分。

经济效益又包括微观财务评估和宏观国民经济评估。

财务效益评估与国民经济效益评估是建设项目评估两个重要组成部分。

财务效益评估是从投资者角度，根据我国现行财税制度和现行价格。

分析项目效益和费用，考察项目活动能力，清偿能力，判断投资项目在财务上可行性，为投资决策提供可靠依据。

第节项目收益构成及估算建设项目财务效益评估是通过对君莲居住区地块养老院建设项目未来现金流量预测与计算以及对技术经济效益进行分析，评价该经济效益和获利能力，现在是市场经济，与其他行业样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。

业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够，必须有足够资金保证日常开销。

本项目收入主要是床位收费和些服务费，加些社会捐赠，养老院年收入预测如下该计算假设入住率为。

经参考其他养老院收费标准并经市场调查确定每个床位年收费为元。

订位费元服务费元饮食费水电费元取暖费以上收入共计元第二节财务评估主要参数财务基准内部收益率基准投资回收期年计算期年基准点本项目基准点设在建设期开始第年，即年第三节财务评估盈利能力分析财务指标计算该项目现金注入下表单位万元年份现金流量通过财务现金流量表计算以下财务评估指标财务内部收益率财务尽现值为动态投资回收期为年年敏感性分析影响本项目最主要因素是床位出租率，考虑项目实施过程中些不确定因素变化，对床位出租率因素上升或下降，分析对财务指标影响，如下表财务敏感性分析表变化因素变化率要求。

室内环境污染应按国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范执行。

建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在高度以下做与墙体粉刷齐平护角，下部宜作高防撞板。

室内墙面应采用耐碰撞易擦拭装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整防滑耐磨装修材料。

卧室起居室活动室宜采用木地板或有弹性塑胶板厨房卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便防滑地砖。

老年人通行楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，设置高度在以下。

每人应有以上贮藏空间。

老年人居住建筑门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。

老年人使用卫生洁具宜选用白色。

各类用房楼梯间台阶坡道等处设置各类标志和标注应强调功能作用，应醒目易识别。

三评价意见养老院托老所建筑最高处为层，建筑面积平方米。

建筑在使用功能上分为两类，即养老院部分与托老所部分。

养老院出入口设在建筑中部，层布置有餐厅治疗室等功能房间，二至四层南侧单廊布置老人居住类房间，具有良好采光通风效果，基地南侧黄浦江引水管渠也提供了良好景观视线。

走廊中段设有护士站及护士值班室，护士站视线可及所有老年人居住房间。

北侧为治疗用房及办公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成上人屋面解决了被服洗涤后晾晒问题。

托老所部分设在建筑层东侧部分，有出入口及尺度宜人小规模中庭空间。

各活动室尺度各异，有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择可能。

另外以上各空间均考虑了满足老年人使用要求，采用无障碍设计。

且养老院房间布置切实按照老年人身体及其他特殊因素来建区华漕镇诸翟敬老院诸翟镇平乐路号古美路街道敬老院塘湾镇三新街上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院鲁汇镇教师新村号上海闵行区浦江镇杜行敬老院谈家港叶家桥路号上海闵行区华漕镇纪王敬老院纪王镇纪高路中段上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院虹梅南路景联路号上海闵行区梅陇镇敬老院莲花路春申路号江川路街道华坪老院兰坪路弄号江川路街道碧江敬老院碧江路弄号甲上海闵行区吴泾镇敬老院剑川路弄号龙柏街道航华敬老院航华街道航南路号上海闵行区爱德养老院颛桥镇颛建路张家弄号上海南张安老院莘庄镇七莘路九号桥上海闵行区福禄寿敬老院沪闵路号瓶北路口上海闵行区陇西养老院梅陇镇沪闵路罗阳七村上海恩光敬老院华宁路号东上海闵行区大众敬老院沪闵路号上海大华福利院中春路号龙柏街道龙柏敬老院龙柏七村号上海闵行区爱心敬老院沪闵路号闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设目标之是养老机构床位总数达到张以上。

从数据对比来看，要达到张床位标准，闵行老年设施建设还有很长段路要走。

本项目设计养老床位张，这也将成为未来闵行区养老床位张部分。

是君莲居住区功能完善需要根据上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准对于居住区级公共服务设施设置标准要求必须设置至少所养老院，养老院建筑面积和用地面积分别不应小于和另据上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准规定新建居住区居住小区，应配置与居住区居住小区人口规模相应养老设施，其总床位不应小于人口规模，因此在拥有人口容量为万君莲居住区内至养老床位控制应该在床位以上。

由于目前在君莲居住区地块尚要建设所托老所用地面积，建筑面积，因此本案养老院床位设置为张。

以上几点可以说明，地块养老院修建无论是从宏观还是从微观层面来讲，都是十分必要。

第三节项目建设可行性项目建设技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

此四层建筑不存在新材料新技术运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度形式，但总体属于般建筑。

项目所使用技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行。

二项目建设方案可行性君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准等规范标准要求，能够完全满足消防卫生绿化取暖采光保温隔热给排水交通等标准，满足规划局规划要求，在方案上是可行。

三项目建设经济可行性养老院是微利行业，初期投资规模较大项目周期较长资金回笼较慢，因此，作为公用事业养老院在所考虑社会效益将大于经济效益。

由于上海市老年人口比率不断攀升而导致养老院铺难求窘境促使政府不断加大对养老院建设重视。

按照目前上海老年人口所占比例分析，在不考虑其他因素影响下，君莲居住区将会入住万左右老年人，显然，对于如此规模老年人口养老问题关注将会是个莫大社会问题。

另外，闵行区政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业发展，例如，在关于全面落实市政府养老服务实事项目，进步推进本区养老服务工作意见中规定新办养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位元标准给予次性开办补贴。

第三章生产建设条件评估第节项目场址选择评估君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为等十三块。

地块位于君莲居住区南部，被沪光路都会路六磊塘都庄路相拥，其中，养老院位于地块西北角，沪光路与都会路交汇处。

第二节建设条件评估君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。

年降水量，日照小时，无霜期天，年平均气温度，冬无严寒，夏无酷暑。

根据提供现有地质资料，该地块