（批复）周口市阳光花园住宅小区项目可研建议报告（发改委）

建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。

该区域为规划中商业居住用地，项目用地符合周口市城市总体，它对环境空间分隔与围合空气洁净色彩组成以及气温调节都起到重要作用。

场地内绿化设计原则为最大限度地保留原有树木，以求在尽量短时间内就能形成个绿树成荫优美环境，丰富校园景观和改善校园生态环境。

环境评价本项目环境空间设计合理，其建设不会对周围环境产生污染和破坏。

在建设和运营期对环境影响通过各种手段加以控制后，均不会对环境造成破坏和影响。

第九章节能节水必要性能源和水资源是社会生产发展基础，节约能源和水资源是我国长期战略任务。

现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。

它是提高经济效益个重要方面，也是我国能源政策重要组成部分。

因此，本项目建设采用新设计新技术新设备新材料以达到最少能源和水资源消耗。

节能措施采用合理配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。

给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能目。

建筑物土建结构设计采用先进合理设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。

在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用能量。

楼房屋面设隔热层或楼顶花园，其围护结构也考虑保温。

节水措施应采用节水型设备和器具。

如采用感应式阀门自闭式冲水阀等，降低水资源无效消耗，达到节约用水目。

供水系统采取防渗防漏措施。

如供水管网卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有节水功效。

能源管理建立能源管理制度和机构，加强水电计量管理，并明确管理责任，防止跑冒滴漏，提高节能效果。

第十章项目实施计划与招投标项目实施计划根据项目工程量，预计本项目工期为两年。

本项目实施计划如下项目前期工作项目申请报告编制及报批准备设计资料规划设计场区规划勘察设计等施工准备土建施工进行总图及建筑单体施工装饰工程简单建筑装饰竣工验收交工验收，投入使用。

项目实施进度表阶段名称月前期工作初步设计施工图设计场地准备土建工程竣工验收项目招投标为确保项目质量，节约投资，发挥最大经济效益和社会效益，防范和化解工程建设中违规行为。

依照中华人民共和国建设工程招投标法和评审委员会和评标方法暂行规定，制定项目招标方案。

本次招标法人单位为周口市阳光花园住宅小区项目有限公司，招投标主管部门为当地建筑市场招投标办公室。

招标内容本项目招标内容为周口市阳光花园住宅小区项目及附属设施。

招标范围包括项目勘察设计招标施工监理招标施工企业选择招标三项，面向社会全部进行公开招标。

投标开标评标和中标程序评标按照中华人民共和国招投标管理法规定和程序进行。

中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出日之内，按照招标文件，项目单位和中标人签订书面合同。

评标委员会人员组成评标委员会由项目单位代表和有关技术经济等方面专家组成。

根据本方案于开标当天，在建筑市场招投标办公室专家库随机抽取，评标委员会主任由资深专家担任评标委员会采用单数制，但最低不少于人，并且工程技术等方面专家不得少于成员总数三分之二评标委员会要严格按照招标文件确定评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

投票采用无记名投票方式，以得票多者当选，但中标者得票不得低于半数。

第十章效益分析评价依据和说明国家发展改革委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财政税收等部门有关文件河南同三房地产开发有限公司提供基础资料和基础数据。

经济效益分析成本分析本项目工程建设成本由以下费用组成土地费用勘察设计及前期工程费建筑安装工程费基础设施费期间费用建设成本总投资期间费用万元该项目总建筑面积平方米，成本价为元平方米。

销售收入销售税金及附加及利润产品价格根据该项目所处地理位置及目前同类商品房销售情况，预计住宅平均销售价格为元，商业房平均销售价格为元。

销售收入本项目总建筑面积为，住宅建筑面积为，销售收入为万元，商业房建筑面积，销售收入为万元，总计收入万元。

营业税销售税金及附加根据国家财税政策及有关规定，本项目产品缴纳营业税，按营业额计取，城建税按营业税计取，教育费附加按营业税计取，共计万元。

期间费用期间费用包括销售费用和管理费用，按总投资计取，计万元。

利润本项目净收入万元，利润总额为万元，所得税按利润总额计取，应交所得税万元，则税后利润为万元。

投资利税率为，投资利润率为。

税前财务内部收益率为，财务净现值为万元，静态投资回收期为年。

税后财务内部收益率为，财务净现值为万元，静态投资回收期为年。

由上述经济分析得出，本项目经济效益较好，财务上可行序号项目面积单价元费用万元备注土地出让金土地出让契税土地出让金印花税。

土地出让登记费元土地成本建安工程费。

前期费用。

公用设施费用社会效益商品房开发目是结合城镇住宅制度改革，调动各方面积极性，加快住房商品化和城市化进程，适应城市居民增加和旧城改造需要。

在这前提下，使得商品房工程效益主要从社会效益方面体现。

具体表现在以下方面可以调整房地产结构，促进房地产业健康发展，环境自然化和社区个性化等特色，符合以人为本原则，通过住宅设计实现对人终身关怀。

根据以上分析，对照本商品房开发项目，我们可以得出结论首先在选址上，该项目位于周口市新区广场，是未来发展商业区居住区，符合城市发展方向其次，定位于经济适用房，有稳定消费对象第三，开发成规模，内部环境设计精心，户型较齐全，并有完善配套设施。

因此项目选择较好地适应于市场发展方向，其销售预测较为乐观，是切实可行。

第四章建设用地与建设条件建设用地该项目拟建于八路南段东侧，西邻新区广场，北依周口市财政局建设局新建办公大楼，根据周口市城市总体规划发展规划周口城市发展战略目标是充分发挥中心城市政治文化商贸信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固提高周口作为豫东南地区中心城市地位与作用，使周口在世纪发展成为个繁荣高效文明区域性中心城市个适宜创业发展适宜居住生活平原生态城市。

周口市空间发展战略为东拓西控，南联北伸。

东拓优先发展区。

周口城区东部地带，是周口城区未来核心地区，是体现周口城市新经济新建设新形象集中区域。

规划按照生态型新城区要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以行政办公文化教育生活居住为主要职能综合性新城区。

西控生态控制区。

西部用地位于城市水源地上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。

南联引导建设区。

现状川东工业基地。

该处用地有限，各项建设活动必须得到有效引导和控制，以发挥最大土地效益和产业集聚效益。

④北伸有限建设区。

城市以北地区，规划期内做适当发展。

远景作为城市发展战略储备空间。

老城区为更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿社会目标。

改革开放特别是年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业总体上保持了快速健康发展势头。

城镇居民人均住房建筑面积由年不到平方米，提高到年平方米以上。

城镇住宅成套率达到以上。

房地产市场发展对于扩大内需拉动经济增长推进城镇化发展改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已成为国民经济重要支柱产业。

世纪是城市世纪，城市化进程加快必然对作为国民经济支柱产业房地产业发展产生持续拉力，进而带动相关产业发展。

随着城镇化进程加速推进和户籍制度改革不断深化，大量农民成为市民，住房需求潜力巨大。

同时，金融体制改革深入也为个人住房贷款提供了有力支持，个人信贷购房消费已被越来越多人接受并逐渐成为时尚。

在全国加大建设投资力度和实施稳健财政政策有利条件下，整个房地产业正向着健康良好方向发展。

河南同三房地产开发有限公司经过市场调查和科学论证，充分利用自身优势，抢抓加快发展，奋力实现周口崛起历史机遇，决定开发建设住宅小区项目，为周口城市化建设增砖添瓦，为改善广大市民居住环境和城市面貌做出应有贡献。

项目建设符合产业政策和市政发展方向，是公司进步发展需要。

小区期工程成功实施，为公司赢得了信誉，二期工程实施有利于公司有效盘活资源，尽快回拢资金，获得更大效益，以实现更快发展。

第三章市场与需求分析项目区社会经济概况川汇区社会经济概况川汇区位于豫东平原。

属北温带大陆季风气候，沙河颍河贾鲁河交汇于区内，三岸对峙，风光宜人，有小武汉之誉，为豫东水陆交通枢纽。

水运上抵漯河，下达沪杭，漯埠铁路周漯界高速公路横贯区内，与京广线陇海线并轨，中高等公路四通八达，北于郑汴高速公路衔接，西与京珠高速贯通，已形成现代化交通运输网络。

为周口市委市政府所在地，是全市政治经济文化中心和人流物流信息流资本流聚集地，年被国务院批准为对外开放城市。

年月撤市设区，川汇区总面积平方公里，总人口万，辖四个乡五个办事处，是个具有浓厚现代化气息新兴城市，是片投资热土和充满商机之地。

明清时期，商贾往来，络绎不绝，骡马交易，驰名全国皮毛皮货，誉满天下与河北张家口并称南北皮都，历史上曾是中原四大名镇之。

境内名胜古迹人文景观荟萃。

座落于区中心关帝庙，结构奇特，蔚为壮观，是国家重点文物保护单位。

四邻有人祖太昊伏羲陵龙湖，女娲城遗址道家始祖老子故里吉鸿昌将军故乡等名胜古迹，建筑精美，风景优雅，素来即为著名旅游胜地，两年届中华姓氏文化节更为川汇区带来新巨大商机。

川汇区金融机构和证券市场健全，农业银行建设银行工商银行中国银行等专业银行分支机构以及保险公司信托投资公司城市信用社资金拆借市场和外汇调剂中心辐射全市，可提供全方位金融服务。

国民经济持续快速健康发展，综合经济实力明显增强，各项社会事业稳步发展，人民生活水平不断提高。

全区形成了大中小型商业网点共同增加，数个大型商业市场相继建成，国有集体个体经济比翼齐飞，服务业饮食业网点配套发展新格局。

年全区国内生产总值完成万元。

其中第产业增加