（批复）咸宁市新区开发项目可研建议报告（发改委）

是武汉市民良好休闲养生之地。

武汉市城区急剧扩张，人投资金额为销售利润率净利润销售总收入为十项目敏感性分析本项目用净利润率来分析项目敏感性，而没有计算内部收益率，其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个内部收益率出现，以计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。

本项目实际仅需第期和第二期两次投资第期投资第期投资共计万元万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安费万经济适用房前期费万经济适用房销售推广费万中高档住宅建安费万中高档住宅前期费万中高档住宅管理和销售推广费万不可预测费万总体规划费万元第期投资为整个项目土地定金第期工程所用土地费用第期开发成本费用其中土地定金为万，土地价格按照第期所用亩，每亩地价元计算，建安成本按照建安总成本予付计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。

第二期投资全部土地余款要交付补足期开发所欠全部费用二期建安成本，二期推广销售成本共计万元因从第期销售开始有部分销售收入可以转为投资，第期经济适用房按销售计算中高档住房按销售计算资金回收额为万元第二期投资金额减去销售收入，需追加投资万元所以投资峰值为万元，出现时间预计在年第季度总累计投资万元实际总投资万元总销售收入万元总利润万元净利润率实际收益率注净利润率按照纯利润除以总投资计算实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算敏感性分析我们将投资额锁定，将建设成本和价格住宅商业用房作为不确定因素，对本项目销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。

详见下表成本变动表建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度项目净利润率价格变动表售价敏感性分析销售价格变动幅度项目净利润率十二项目风险分析宏观政策风险分析目前国家还在对土地开发进行宏观控制。

本项目拟开发区域尚未取得合法开发手续。

虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。

但是仍存在国家进步紧缩后，无法获得批准可能。

对策分析在前期合作时定把本项内容写入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手续，应以同价格给开发商土地或除退还土地款项之外要赔偿我方经济损失。

二国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年房价和地价走势不确定。

对策分析根据多项综合指标及对国内线二线同级城市房地产指数分析，既使房价不再上涨，但咸宁市和同级城市房地产差价明显，仍然会有很大提升空间。

另在实际操作中及时了解市场，随时调整价格，保证在市场中立于不败之地。

三地块面积大，开发周期长，可能会存在部分土地暂时闲置，目前政府规定闲置两年以上土地要被政府收回对策分析洽谈签约时在合同中要注明，务必避免此情况发生，对解决方案要在合约中明确体现。

四开发周期长，近阶段政府直在对房地产市场调整，有可能会出台政策限制房地产市场。

对策分析月份已经出台国六条政策对房地产限制，这是近年来对房地产限制最厉害次，目前正处在调整期，譬如新建设房屋要包含小户型，不能建设别墅等，但实际执行是在地方政府，本问题需和政府提前协商。

根据我们预测近期内国家不会再出台新调控政策。

市场风险分析咸宁政府职能部门专业化水平和管理水平较低，特别是开放意识淡薄，投资环境较发达地区差。

对策分析在合同签署时，对各种可能出现情况进行全面分析，在合同中予以约束和咸宁政府各部门建立良好人际关系予以解决从房地产机构数据来看，近两年房地产发展呈现跳跃式前进，在保持目前现状不变情况下，今后房地产就会呈现良好势头。

二如果更换政府领导对本项目会产生定影响。

对策分析在洽谈签约前要和近期更换可能性小领导直接对话沟通，把本项目变成政府工程尽可能把政府答应条件以及违约处理办法写在合约中，从法律角度避免此风险带给公司损失。

三目前咸宁整体经济基础较差，在武汉城市圈中经济总量名列第位。

对策分析虽然经济基础差，但是各项发展指标均要高出城市圈城市发展平均水平，增长速度很快，在近几年内就要和同类城市相持平。

四城市基础较差，消费设施档次低，不仅不能有效吸引武汉消费，而且本地高消费客户流失到武汉。

对策分析在本项目规划中已经考虑到这个问题，要把本项目建设为综合商务中心和居住社区，已经为这部分人量身定做了他们专属场所。

五城市定位为生态休闲旅游城市和武汉后花园，但除自然景观可达标外，目前城市规划建设档次低，城区规划调查和新规划实施任务量大，需较长时间才能达到城市规划定位。

对策分析在需要政府配套方面，如给排水管网设备供电道路燃气在洽谈签约中要尽量细化，把每项条件约束上，明确责任归属与处理方案。

六虽然目前咸宁具有生活小区环境中档以上住房极少，但由单位和个人开发陈旧住宅和低档住宅多，外来人口不多，常住人口购房需求不迫切。

对策分析从对咸宁居民调查中发现，房屋需求比例很高，有以上人表示要换房，且加阳庐山三个旅游热点中心，已形成以赤壁怀古陆水泛舟九宫避暑闯王陵凭吊为主题旅游格局。

咸宁是片正在开放开发热土。

近几年来，咸宁市委市政府抢抓机遇，投入多亿元，加快了堤四网长江堤防交通网城乡电网光纤通讯网广播电视网基础工程和城市八大民心工程建设进度，城市形象大为改善。

咸宁工业经济特色明显，发展后劲充足。

除了八大工业支柱即苎麻纺织业森工造纸业建材业医药卫材业冶金辅料业涂附磨具业金银首饰业绿色食品业以外，目前以华润万千瓦机组为基础，通山核电站为发展点能源工业正在兴起。

其中通山核电站预计投资亿元人民币，目前基础建设已经动工。

能源工业将成为咸宁未来发展重要支柱。

咸宁市交通概况咸宁市地处华中腹地，长江中游，区位适中，交通便捷。

区域内航空公路铁路水运四种运输方式并存，以公路运输为主。

铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁咸宁两个站。

公路基本形成了以京珠高速公路广大高速公路沪蓉高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支四通八达区域公路网络体系。

现有等条国道，省道条，公路通车里程公里。

水路运输主要依托境内长江干流长江支流及内河水库湖泊，全市现有通航里程公里，年货物周转量万吨，旅客吞吐量万人次。

航空运输距武汉市天河机场仅小时分钟路程。

三城市总体发展战略城市区域定位构建武汉城市后花园离武汉市仅近公里空间距离，小时左右时间距离，区位优势明显自然环境优美，湖泊众多淦河环绕，森林覆盖率高，主要物产文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园资源秉赋区内温泉位于城市中心，今年已被国家国土资源„„„劣势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„机会„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„威胁„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„八项目定位及开发模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„开发模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„客户层定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总体依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„经济适用房定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„中高档住宅定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„低密度住宅定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„商业用房和楚文化用房定价依据„„„„„„„„„„„„„„„九项目开发与销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目开发计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十项目经济效益评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„测算参数选取„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总投资金额与总收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„利润率„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十项目敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„成本变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十二项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宏观政策风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„操作风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十三项目战略意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十四结论与建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况项目概况位置本项目位于经湖北省政府审定咸宁市城市规划中心区域。

北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约平方公里未开发区域内三条今年将开工道路青龙路，金桂路，十六潭路两侧。

本项目外围四面全部均已经开发建设西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委市政府所在温泉区接壤东北面和西南面是温泉经济技术开发区。

本项目距武汉市中心区约公里，本项目南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各公里。

新建武广客运高速铁路咸站在本项目北端公里现有京广铁路咸宁站在本项目西北公里。

见图图咸宁市位置图图咸宁市与武汉位置示意图咸宁市图项目区域图面积本项目总占地面积约万平方米，约合亩以最后测量土地面积为准，可实际开发面积是整个中心区面积扣除区内自然保护区青龙山浮山十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续建筑物以外剩余土地。

具体位置在区域内青龙路两侧未被征用约余亩土地，金桂路范围内未被征用约余亩土地，十六潭路未被征用约余亩土地。

长江开发区温泉开发区图项目地块分布示意图地块分部状况本项目由五块地以，区分构成，地块位于青龙路以北，地块位于青龙路以南地块位于金桂路与金桂北路交叉口地块位于十六潭路北测见图。

地块占地面积亩，位于青龙山南与沿青龙路北之间狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏温泉区市