（批复）品牌折扣商城项目可研建议报告（发改委）

大于，在两家大型销品茂零售商规模效应引领下，必将大幅提升城东商圈人气和成熟度，加快诸暨品牌战略商业发展速度，大幅度提升城东商圈商业辐射范围，吸引周边和规范性。

通过系列切实可行招商措施和优惠政策，采用灵活高效招商手段，吸引国际国内著名和知名品牌和零售商各种品牌特许经营龙头机构落户本项目，带动项目铺位销售工作开展。

入市时机与开盘计划品牌招商要先于铺位销售工作，在积极展开大规模招商活动并取得令人满意成果后，适时拉开销售开盘序幕，计划在品牌招商完成所有铺位以后，展开铺位销售计划。

销售开盘标志是召开具有相当规模和广大媒体参与销售展示会，并组织已签约入驻品牌商家在销售展销会召开期间举办品牌优惠促销活动，吸引人气。

大力宣传，树立品牌形象。

在展销会召开前周，在各种媒体上做大量广告推广，并开始接受内部认购，周后展销会正式对外公开发售时，已有相当铺位售罄，给公众个铺位紧俏消费引导，增加投资者购买欲望。

给予前名购买商铺投资人以适当价格优惠，刺激投资者投资欲望。

在展销会期间，邀请些影视歌坛体育明星参加现场表演，举行服装模特表演等活动，扩大项目影响力和第时间打出项目知名度。

设立铺位样板间，布置要规范别致，品牌形象突出，充分体现出项目高档次大品牌国际化业态定位。

销售接待中心布局及服务要体现人性化理念，销售接待人员须经过严格培训后上岗，做到热心周到讲解和服务。

在接待中心不断播放项目广告宣传片邀请公证处保险机构银行按揭部门律师事务所等有关人员现场办公，烘托现场气氛，营造热闹有序销售氛围。

广告策略与媒体策略投入足够人力物力，通过各种媒体，集中宣传项目十大优势优越区位优势国际化品牌专卖豪华外观形象完备功能配套灵活铺面分割稳定投资回报站式消费理念巨大升值潜力丰富管理经验高效服务保障总体广告运作，要有统广告和媒体策划。

项目运作全过程都要非常注重广告包装和项目造势，品牌招商和铺位销售住宅销售关键和重要时期巧妙地通过系列制造悬念营销手段，达到出人意料轰动效应，以达到事半功倍宣传目。

必要时可选择名人担任本项目形象代言人，通过名人效应，达到项目宣传目。

通过赞助公益事业慈善事业，以及配合协助政府举办各种纪念活动主题活动等方式为项目造势。

设计形象生动西部名品广场项目企业标识，标识立意要简约易记醒目，体现出项目主题。

在中央电视台等强势媒体播出系列广告专访。

设计广告语和广告歌，重点是突出本项目高档名牌国际特色和项目主题。

制作系列电视广告短片，力求广告在形象上简约优美动人，内容上突出项目优势，反映项目主题。

建立项目网站，设计精美网页，链接知名网站，在建立数字信息渠道介绍项目信息同时，通过各种网络营销和广告发布技巧运用，如设立品牌论坛业界风云人物排行榜评比活动建立品牌信息发布平台等手段，提高网页点击率，取得良好宣传效果。

制作精美搂书，平面设计要独具匠心完美，印刷精致，达到良好宣传效果。

在展销会期间，安排促销人员在项目周边主要道口派发项目广告宣传单。

选择具有影响力和高覆盖率杂志报纸等平面媒体，在段时间内，连续不断地发布品牌招商和销售宣传广告。

广告文案要形象生动，使人阅后难忘。

制作漂亮醒目户外广告，如车厢广告灯箱广告以及路牌广告等。

广告牌均以醒目标语美丽图案向公众展示项目主题。

九投资评估与财务分析项目投资人与项目资金来源项目投资人由香港任平企业有限公司与上海轻纺市场发展有限公司与诸暨市暨阳街道办事处城郊居民委员会联合投资开发。

项目资金来源土地出让金部分由城郊居民委员会投入项目建设投资由香港任平企业有限公司与上海轻纺市场发展有限公司投入，全部资金来源为自有资金。

投资成本与费用估算项目投资评估和财务分析将站在投资人角度进行，以达到评估和分析客观性和准确性。

项目总建筑面积平方米，项目预计总投资人民币亿元。

其中主楼商场部分平米，按元每平米估算，投资亿元住宅部分平米，按元每平米估算，投资亿元土地出让金万元每亩，投资亿元。

开发成本估算土地使用权出让金土地征用拆迁及前期七通平费。

本项目所需征用土地基本已经完成了拆迁平整及七通平。

土地使用权出让金亩万元万元前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表。

前期工程费估算表建安工程费总开发面积每平米造价万元亿元建安工程费平米造价项目造价元平米项目造价元平米桩基础土建工程电梯消防水电安装燃气通讯系统监控系统智能化设施普通装修闭路电视合计基础设施改造费万元供电供水排水电信通讯燃气供暖道路绿化等基础设施配套预估费用万元。

项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘查费建安工程费筹建开办费建安工程费合计开发期间税费元万元开发期间税费览表类别计算依据应缴税费元城市综合开发费元平米开发管理费综合开发费人防工程异地建设费建筑面积元平米养老金保险建安费图纸审查费建筑面积元平米定额管理费建安费质检费建安费墙体材料专项基金建筑面积元平米监理费建安费气象局建筑面积元平米建筑垃圾处理费建筑面积元平米消防管理费住宅元平米商业元平米招标代理费建筑面积元平米测绘费元宗地控规设计费元宗地规划设计费用地面积元平米用地技术服务费元亩工程技术服务费建筑面积元平米拔地订桩费元宗地放线费元宗地竣工图测绘费元幢副食品调节基金建安费自来水城市配套费万元接头材料安装费万元电力增容费元千瓦约污水处理费元幢有线电视接入费元户合计万元不可预见费取以上四项之和万元费品中支出元人民币，共有个大型店铺个小型店铺在商圈内，共有平方米销售面积。

则该商圈饱和指数为从估算数据显示，该商圈内饱和度较低。

未来商圈发展潜力巨大。

前提是商圈覆盖范围在几年内达到覆盖全城，辐射临近县市。

差异化竞争战略研究目前，在城东范围内已建成祥生世纪广场大润发卖场，与本项目隔街相望，互成犄角。

作为国际著名大型连锁零售商，大润发运营，将大幅度提升城东商业气氛，极大地增加商圈成熟度。

由于大润发与本项目地域紧邻，商业定位均为集购物休闲餐饮娱乐站式服务销品茂，规模上均为大型零售商，存在商业竞争不可避免。

因此，本项目在主题和定位上应注重与大润发在经营项目差异化和业态定位互补性上周密考虑。

首先，大润发业态偏重商业零售为主，娱乐休闲为辅业态定位，本项目定位以文化娱乐餐饮为主，零售为辅，在侧重点方面有着本质差别，极易形成相辅相成互为支撑局面。

其次，大润发消费层次覆盖高中低，主要满足于中低居民消费需求，本项目立足于满足高端消费群体消费需求，在消费层次方面也有着差异化定位。

再次，大润发主营商品面向大众，经营商品不注重产地品牌，适合大众商品即可，本项目主营国际著名品牌专卖店形态，这点也是差异化竞争定位考量。

还有，本项目在文化消费方面引入流设施设备超豪华现代影院，超大规模高档次中餐酒楼，大型连锁式数码广场，均填补了诸暨商业空白。

家国际品牌绝大多数也是首次登陆诸暨。

总之，本项目融合了国际品牌专卖店豪华影院休闲中心文化艺术中心超大规模餐饮旗舰特色美食城儿童娱乐天地等不同构思生活体验。

在布局设置功能划分经营理念等方面均不同于原有商业购物场所。

项目强调将休闲舒适购物状态与多样性游乐设施乐趣演出相结合，以缤纷多彩生活体验满足富裕家庭消费不同年龄性别个性多元生活情趣。

项目经营定位差异化战略，避免了双方白热化竞争，形成了绍兴元年公元年，属绍兴府。

孝宗乾道八年公元年，分东北乡置义安县，治今枫桥。

淳熙元年公元年，废义安，其地复入诸暨。

元属江浙等处行中书省绍兴路。

成宗元贞元年公元年，升为诸暨州。

至正十九年公元年，改名诸全州。

二十六年，降州为县，仍复旧名。

明清时，均属绍兴府。

民国元年公元年废府，直属浙江省。

民国年省下设道，诸暨属会稽道。

年废道，直属浙江省。

民国年月至年月，属浙江省第三行政督察区年月至年，属浙江省第二行政督察区。

年月日诸暨解放，至月日，诸暨属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。

月日月日，归第十专署管辖。

其后，诸暨属绍兴专区。

年月，绍兴专区撤销，直属浙江省。

年月，划归金华专区。

年月，划归宁波专区。

年月，复属绍兴专区。

年月，属绍兴地区。

年月起，属绍兴市。

年月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市。

越王勾践卧薪尝胆，西施故里人杰地灵。

诸暨历来俊贤咸集，人才辈出，古代有西施王冕杨维桢陈洪绶良价等名人现代有俞秀松张秋人宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧金善宝毛汉礼等著名科学家。

地方经济及市民收入改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得了巨大成就，在全国百强中位次呈逐年上移态势，年分别位居全国最发达县市第位第位第位第位第位和第位，是全省范围内位次上升最快县市。

农业是诸暨传统优势产业，近年来，全市不断加快农业产业化步伐，生猪香榧珍珠名茶板栗高菜等优质农产品不断销往香港上海等国内大中城市和国外市场，涌现了绿剑名茶枫桥香榧等批全国省级名牌农产品，被命名为中国珍珠之乡和中国香榧之乡。

工业经济发展紧紧抓住了大企业大集团培植和块状经济升级这条主线，全市已有年销售超亿元工业规模企业家，有省级以上高新技术企业家，上市公司家。

大唐袜业店口五金枫桥衬衫山下湖珍珠等十大块状经济产值已占全市工业总产值左右。

目前，诸暨拥有国家级品牌只，省级品牌只，总数列浙江省县级市第。

诸暨有以服装为主五大类出口商品个品种，外贸出口连年增长。

诸暨连续两次被评为浙江省建筑之乡。

凭借西施传奇故事和五泄秀美景色，旅游产业发展迅速。

随着经济又好又快发展，全市人民生活水平不断提高。

年，城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入分别达到元和元。

商业发展环境与业态状态调查近年来，诸暨市以连锁超市为代表新型业态发展迅速，方面本地些规模较大商场如雄城商贸第百货等都不断发展连锁超市，些新兴连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好发展势头另方面，国内著名连锁集团已进入或准备进入我市城区发展网点，同时，专卖店专业店便民店等多种业态也得到较快发展。

年，诸暨市政府出台了诸暨市商业网点发展规划，围绕把诸暨市建设成为长三角著名商旅名城目标，充分利用区位制造业和旅游资源优势，对商业网点布局和业态选择以方便居民生活为出发点，力争通过合理配置社会商业资源，建设空间布局合理业态设施先进服务体系完善信息化程度高现代化商业网点体系。

年月诸暨市人民政府关于加快发展服务业若干政策意见出台。