（批复）哈尔滨市辰能盛园居住小区项目可研建议报告（发改委）

就我市而言，普通高等学校教职人员娱乐服务业主计算哈尔滨市国际工程咨询中心机应用服务业人员金融业高级职员餐饮业主邮电通信业从业人员电力行业从业人员高级公务员属于高收入群体，而这些行业就业人数已分别达到人。

可以发现，这部分高收入阶层对高档消费品主指汽车商品房等支付能力极其可观。

但事实上，由于种种原因，这阶层对高当消费品需求也十分有限。

较高收入阶层对住房和汽车有着定需求，但限于价格使用费交通等实际难以解决问题，决定了汽车无法形成他们消费热点，相比之下，住房极有可能成为他们新消费热点。

第四，哈尔滨市是驰名中外旅游城市。

年末，全市星级宾馆已达家，旅行社家。

全市共接待国内外旅游人数万人次，比上年增长。

其中国内旅游人数万人次，增长外国人和港澳台同胞万人次，下降。

旅游业务总收入亿元，增长。

其中国内旅游业务收入亿元，增长国际旅游创汇万美元，受非典影响，下降。

旅游业迅速发展必将直接带动对中高档楼市需求。

八项目竞争力分析政治经济环境分析哈尔滨是黑龙江省省会，是东北北部最大中心城市，在国家整体大环境较好前提下，哈市政府本着心意为人民办实事原哈尔滨市国际工程咨询中心则，全市呈现出国民经济快速发展，各项社会事业协调推进，社会政治稳定良好局面。

在中国城市综合实力强中，哈尔滨市名列第位，在首批投资硬环境优城市评选中，哈尔滨市也名列其中。

全市国内生产总值每年以左右速度增长，初步形成了医药汽车食品和电子信息制造四大支柱产业。

未来哈西地区将成为哈市中心居住区之。

随着该项目建设成具有现代流市政基础设施，四通八达道路交通系统，发达便捷公共服务体系和符合现代人居住高尚社区。

市区政府为鼓励投资商参与哈西地区建设，制定了各种优惠政策，努力创造个宽松和谐投资环境，良好政治经济环境为本项目运作奠定了成功基础。

交通条件分析本项目选址用地京哈公路旁，地处京哈哈双高速公路西侧，紧临规划三环路，东邻学府路，有多路公交车抵达，交通十分便利。

九本项目住宅销售形势分析国家在住宅产业政策上引导国务院有关部门及我省我市及时出台了系列鼓励住房发展政策措施，如取消乱收费，采取个人购房抵押贷款或银行按揭以及加快住房制度改革推行住房公积金等措施，都加快了居民住房观念改变，彻底转变了人们住房上等靠要观念，既加大了住宅哈尔滨市国际工程咨询中心建设力度，又促进了住房消费。

交通便利，环境优美本项目选址交通条件极为优越，另外即将建成住宅小区公共配套设施齐全环境清馨优雅，独特建筑风格和完美布局便捷区内外交通和整洁优美居住环境将有助于住宅销售。

户型设计合理，功能齐全，建筑风格独树臶本项目在户型设计上将最大限度地满足北方人居住要求，并根据世纪城市发展规划和市场需求情况，精心设计住宅立面造型，把古典东方建筑风韵与北方建筑风格完美地结合在起，让居民住得舒心，有助于该区住宅销售。

质量优良和完善售后服务，将促进住宅销售本项目商住区实行工程质量保证制度。

建设住宅严格按照建设部住宅小区竣工综合验收管理办法进行验收，售房时向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书保证住宅质量，同时建成住宅按建设部城市新建住宅小区管理办法和哈尔滨市住宅物业管理办法要求进行物业管理，成立物业公司，全面推行管理社会化专业化市场化规范化，为商住区居民提供优质服务，必将加快小区住宅销售。

十营销策略分析项目定位哈尔滨市国际工程咨询中心本项目功能定位是多层高层商品楼盘，遵循低密度高绿化低容积率纯生态建设思想，为人们创建未来完美生活居所，体现绿色环保生态智能服务为体建设理念，共同创造高品质生活环境。

项目策划规划设计建设均以超前理念，人性化意识，强有力技术措施保障完美产品质量，以创建住宅高水准生活示范区和新世纪住宅建设典范。

主要目标客户群体本项目主要目标消费群体为当地动迁居民和哈尔滨市有定经济实力私营企业主政府公务员及企业当地高管哈尔滨市白领阶层和高级知识分子阶层哈西地区及周边城市移民致力于房产投资人士。

主要营销策略项目开发单位在小区工程建设初期应加大宣传力度，通过报纸电视广播等新闻媒体以及印制售楼书等宣传材料宣传该商住区，尤其应该加强网上销售力度，扩大该区知名度，行，这是对此前房地产泡沫个回应，同时也反应了期间房地产行业结构调整影响。

但价格指数运行趋势从个侧面反应我国房地产行业发展趋于理性化。

总之，可以合理推测，房地产行业仍将是我国十五期间带动宏观经济发展个龙头产业，其发展前景看好。

二我国房地产业历史沿革年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。

耕者有其田愿望变成现实。

几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民私有土地转化为集体所有。

此后，农村买卖土地市场即自行消失。

年代中期到年代中期，随着对资本主义工商业社会主义改造，全国城镇陆续开始以国家经租形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房亿平方米。

私有企业占有土地，国家也以赎买方式收归国有。

从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中主体地位。

十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。

房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重社会问题之。

哈尔滨市国际工程咨询中心年后，忽如夜春风来，千树万树梨花开。

随着经济体制改革全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革城市土地使用制度改革房地产生产方式改革，新时期社会主义房地产业萌发了。

在这种新历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。

从沿海到内地，从城市到乡村，我市房地产市场需求。

第三，改九个方面工作适度扩大房地产投资规模，拉动全省经济快速增长二调整结构，加大普通商品住房和经济适用住房供给，规范经济适用住房建设行为三加强房地产市场监管，进步深入开展整顿和规范房地产市场秩序工作四加强房屋拆迁管理，处理好各类拆迁矛盾，维护社会稳定五着力解决人民群众最关心最直接最现实利益问题，扎实推进全省危房棚户区改造和廉租住房制度建设六扩大住房消费，加大全省房地产交易与权属登记规范化信息化管理工作推进力度七加快物业管理立法和完善相关政策，进步培育和发展物业管理市场八推进住房分配货币化，发挥住房公积金社会效能九健全机构培养典型，全力推进我省住宅产业化进程。

哈尔滨市作为黑龙江省省会城市，是我国东北北部政治经济贸易科技文化旅游事业发展现代化中心城市，十五计划确定把哈尔滨市建设成为国家重要装备制造业高新技术产业和绿色食品基地区域经济贸易中心和世界冰雪旅游名城。

近年来，随着改革开放深入发展，哈尔滨市国民经济也加快了增长速度，城市面貌发生了翻天覆地变化。

通过几年艰苦奋斗，哈尔滨市国际工程咨询中心市政府加大城市住宅建设力度，提出统规划，合理布局，综合开发，配套建设十六字方针。

首先以改造危房棚户区为重点，加快旧城区拆迁改造进度，座座安居工程住宅小区相继拔地而起，初步实现了解危解困住宅建设目标。

之后市委市政府为进步提高我市居民居住水平，又推出经济适用住房政策，从而仅用十年左右时间，就将我市人均居住面积从平方米提升到平方米，使得广大居民尽快改善了居住条件与环境，告别了低矮潮湿破旧棚户住宅。

随着时间推移，人民生活水平日益提高，对居住条件改善要求也越来越迫切。

在满足住宅基本要素基础上，提升健康要素，保障居住者生理心理道德和社会适应等多层次健康要求，促进住宅建设可持续发展，进步提高住宅质量，营造出舒适健康居住环境，是新世纪房地产开发所提倡健康住宅建设理念。

本项目区是哈西地区棚户区，市政基础设施十分薄弱，哈尔滨辰能房地产开发公司为解决当地广大人民群众住房难问题提出开发建设本项目。

拟建设现代化集商服居住娱乐于体花园式新型居住小区，将进步满足我市居民改善居住条件与生活环境需要，本项目将开发建设成具有现代流市政基础设施，四通八达道路交通体系，发达便捷公共服务体系和符合现代人居住高尚社区，哈尔滨现代化环保生态型数字化新城区。

本项目对努力在坚哈尔滨市国际工程咨询中心持科学发展观构建和谐社会新形势下，全实现我市房地产业十五规划工作目标具有重要意义。

因此，本项目建设是十分必要，其必要性如下本项目实施，符合国家产业政策，是带动相关产业发展，促进我市经济持续快速健康发展需要哈尔滨市是我国东北北部现代化中心城市，作为黑龙江省省会，又是全省政治经济文化科技中心。

哈尔滨市城市建设与经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大影响力，但是目前哈市对经济发展具有较强拉动作用产业并不多，而建筑业尤其是房地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣作用较大，已越来越为各级政府所重视。

住宅建设在经济发展中带动作用十分显著，它能带动个产业得到相应发展，根据测算归纳得出每投入元住房建设资金，可推动相关产业元需求每销售元住宅，可带动元其他商品销售。

住宅建设与销售还有利于调整居民消费结构，加城市化进程，在较短时间内提高第三产业比重，同时还能直接或间接地创造大量就业机会。

住宅建设市场需求量大，产业关联度高，对国民经济拉动作用显著，加快住宅建设必将有力地推动我市经济持续快速健康发展。

哈尔滨市国际工程咨询中心本项目实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划需要从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快实现社会主义现代化新发展阶段。

其中年实现高标准小康目标，人均居住面积达平方米，基本完成改造现有危房棚户区年实现舒适住宅目标，人均居住面积达平方米，接近中等收入国家城市居民居住水平。

我市住宅建设基本思路是面向二十世纪住房小康目标，面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。

加快两大战略实施，即实施成区域大规模新区发展战略，新区开发与旧城改造相结合实施住房商品化社会化产业化发展战略。

推进住宅建设多元化投资产业化生产商品化供应，提高物业管理水平。

我市今后相当长个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展中高档商品房，严格控制建设廉租房。

本项目开发建设有助于推进住宅发展目标实现及城市总体规划实施。

本项目建设可以为国民经济发展提供重要物质条件本项目建设可以改善人民居住和生活条件本项目建设可以改