（批复）哈尔滨生态健康养老示范区项目可研建议报告（发改委）

第章机构设置与人员组织机构本项目由哈尔滨空港投资有限公司负责管理，建成后中国哈尔滨生态健康养老示范区人，其中设管理人员人后勤服务人员人。

组织机构图项目总经理副总经理设计部工程部监理部前期部销售部财务部行政部策划部副总经理第章项目实施进度计划本项目计划建设期为年，具体安排如下年月月项目前期立项审批可行性研究工作工程设计资金筹措，开工前准备年月年月土建工程装修及配套工程施工年月竣工验收年月正式交付使用。

第章投资估算与资金筹措投资估算编制依据建设单位委托黑龙江省林业设计研究院编制中国哈尔滨生态健康养老示范区工程项目可行性研究报告设计委托书。

年黑龙江省建设工程计价定额费用定额和有关文件及该建设项目特点和设计说明，并结合当地近期类似工程平均造价。

设计费收费按照国家发展计划委员会建设部颁布年版中相关规定计取。

项目前期工程咨询费收费按照黑龙江省计划委员会文件黑价联字号关于通知规定计取。

建设单位管理费依据财建号文件。

前期工作咨询费依据计价格号文件。

工程勘察设计费依据计价格号文件。

工程监理费依据国家发改委建设部发改价格号文件。

招标代理服务费依据计价格号文件。

环境影响咨询费依据计价格号文件。

计价格号国家计委建设部关于发布工程设计收费管理规定通知。

，城市基础设施建设配套费按黑价联字号计取。

国家发改委市政府市建委等有关规定。

参考哈市近期建材市场价格指标和厂家报价资料。

建设单位及我院各专业提供相关基础数据文件。

编制内容包括高层公寓别墅锅炉房台吨锅炉辅机及上煤除灰水处理热控等水泵房及配电间污水处理站含污水池及设备老年服务中心会所小区基础设施配套费及附属设施设备等项。

投资估算资金构成本项目总投资万元，主要由以下内容构成工程费用万元土地费用万元前期工程费万元市政公用设施配套费万元开发管理费万元基本预备费万元详见投资估算表资金来源中国哈尔滨生态健康养老示范区工程项目项目估算投资万元，全部由建设单位自筹解决。

第章经济效益分析根据国家发改委投资号文件关于建设项目经济评价方法与参数规定，建标号房地产开发项目经济评价方法，结合本项目特点，按现行财税政策和市场价格，对本项目运行后经济效益进行预测分析。

基础数据投资估算项目投资为万元，其中工程费用万元土地费用万元前期工程费用万元市政工程设施配套费用万元开发管理费用万元预备费用万元。

详见附表资金使用计划每期项目建设期为年，根据工程建设进度安排，建设投资在建设期全部投入。

实施进度每期项目建设期为年别墅项目第年开工，其他项目第二年开工，建设第年正式销售，当年销售负荷达到设计能力，第年达到，经营期按年计算，计算期为年。

产品方案及生产规模别墅万平方米高层公寓平方米，会所商服万平方米。

产品价格分析该项目产品以国内销售市场为主，根据目前同类产品在本地销售市场价格，确定该项目产品销售价格为低密度安养居所元平方米老年公寓元平方米，商服及会所等元平方米。

财务分析年营业收入年营业税金及附加和增值税估算项目建成后，总收入为万元。

该项目缴纳营业税，税率为城市建设维护税按增值税计取，教育费附加按增值税计取，项目期营业税金及附加为万元。

详见附表成本估算项目期总成本费用估算值为万元，其中开发成本经营管理成本万元。

详见附表利润总额及分配利润及利润分配详见附表。

利润总额为万元，所得税按利润总额计取，项目期为万元净利润为万元。

财务盈利能力分析根据项目投资现金流量表计算出以下财务评价指标财务内部收益率为。

财务净现值为万元。

投资回收期年含建设期详见附表根据利润表计算指标如下项目总投资收益率，是指项目税前利润与项目总投资比率。

项目资本金净利润率，是指净利润与项目资本金比率。

财务生存能力分析根据项目财务计划现金流量表，可以看出该项目在经营期内净现金流量和各年累积盈余资金均为正值，说明该项目具有很强财务生存能力。

详见附表不确定性分析本项目不确定因素主要来自于以下几个方面建造成本售价开发周期等，这些因素受项目所在地区政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标实生活质量。

社会养老在解决部分社会成员生活保障同时，更多是满足社会成员多方面养老服务需要，是更高层次社会保障。

经济成分利益主体社会组织和社会生活方式多样化发展趋势，对推进社会养老社会化进程加快发展社会养老事业，提供了良好条件和机遇。

经过多年改革开放，我国经济社会发生了深刻变化。

人们就业方式生活方式生活需求日趋多样化，家庭观念和家庭功能也正在发生着变化。

这种新发展趋势，对增加社会养老设施拓宽养老服务领域提高养老服务水平提供了必要条件和极好机遇。

我国老龄人口迅速增加，对积极推进社会养老社会化加快社会养老事业发展，提供了广阔市场和良好前景。

老龄化社会到来，将对我国经济和社会发展产生深刻影响。

年统计，我国岁以上老年人口近亿，占总人口比例达，老龄化超前到来。

预计年以后几乎每年要纯增亿多，到年要达到最大值亿，占当时总人口。

老龄潮到来，对我们提出了多层次多形式养老服务需求，提供了发展养老事业广阔市场。

尽管我国处在经济尚不发达社会主义初级阶段，但是人口老龄化挑战已经到来，今后几十年老年人口增长速度将进步加快，尤其是高龄化趋势更加明显。

我国人口老龄化这些特点必将对政治经济和社会发展产生深刻影响，这就要求我们必须高度重视老龄工作，立足中国国情，加快发展为老年人服务社会养老事业，尽快建立健全老年人服务体系。

随着人们生活节奏不断加快，人口迁移日益频繁，家庭规模逐步缩小，空巢家庭日益增多，特别是四二两个中年人，赡养四个老人，抚育个孩子家庭结构出现，家庭养老育幼压力增大，使社会养老育幼服人生活现状问卷调查结果显示，目前哈尔滨市养老方式仍以居家养老为主，约占其余是民办养老院老人之家托老所等和公办社会养老院集中式养老。

目前全市有各类养老机构家左右，床位总数张左右。

其中公办社会养老院仅有三处，床位不到张。

其余养老机构大多是民办个体，条件比较差，床位从张到张不等，总计也只有张床位左右。

专业化长期照料服务，与老年人需求矛盾十分突出专业服务人员和老年产品十分缺乏。

养老机构从业人员缺少培训，服务质量不高。

如日本护理师都必须通过名学科全国统考才能持证上岗，而且中国目前也缺少这样专业护师培训学校。

专业护理人员更是奇缺。

全国所有机构护理人员仅有余万人，而拿到护理证只有万多人。

每年中国多万离退休人员实际购买力达到亿元人民币，然而当前市场提供产品总价值不足亿元。

解决养老难问题，大幅增加养老设施和服务投入已是当务之急按中国传统，对老人照料义务，更多是由家庭承担，但家庭扶养能力却几乎达到极限，不得不借助于社会机构和服务，这越发加剧了社会养老服务短缺。

我国人口老龄化随之带来养老问题已经成为亟待解决社会问题。

目前，中国十二五规划个专项规划中包含基本养老服务体系建设规划。

这也是这个项目首次正式进入国家五年规划。

规划将明确中央到地方各级财政资金投入。

中央级资金规模在百亿元，对中东西部则按定比例进行补贴。

异地养老跨国养老发展迅速异地养老跨国养老逐步被人们接受，异地养老跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。

挪威卑尔根奥斯陆贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉地产价格，充足阳光，吸引着越来越多企业和老年人。

北欧其它国家老人到西班牙养老，看中不仅是那里自然环境，还有功能齐全养老设施良好公共医疗卫生服务保险服务等。

与此同时，西班牙实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老北欧人钱口袋，异地养老实在是项互利双赢好事情，已经被越来越多国家企业和老年人所认可。

近年来，些亚洲发展中国家医疗与公共基础设施不断完善，而在生活成本上又具有比较优势，些日本老人开始选择在这些地区度过自己晚年生活。

并且随着经济全球化加快，在物质生活上发展中国家与发达国家已经完成了无缝对接，这种跨国养老方式正在被更多日本老人所接受。

中国与日本相邻，气候条件相似，并有着相似文化传统和生活习俗。

哈尔滨市具有独特旅日华人华侨资源，由于历史原因，在哈尔滨市方正通河五常依兰等县有近万在日旅居华人华侨，他们当中许多人都是在中年后移居日本，语言文化社交等障碍，使他们很难融入到日本主流社会之中。

人至暮年，思念故土，落叶归根，渴望与在中国亲友相聚。

老年人需要高标准养老服务在哈尔滨统计局做问卷调查中，有近七成老人同意岁之后，会接受集中养老形式，其中有近老人强烈表示现在就想去有档次有条件有规模有人管有安全感社会集中养老场所。

通过建设生态健康养老示范区，可以使老年人结识更多同龄朋友，交流感情，有利于老年人身心健康发展。

目前中国集中式养老机构和居家式养老社区，其所提供服务多数还限于生活照料层面，鲜能给予老人精神慰藉，老年群体自身蕴藏精神自养积极力量也不可忽视，精神自养是指老年人依凭主动进取人生态度通过积极有益活动交往，实现精神愉悦满足和发展。

这就要求老人要多交流多活动多学习，重建自身价值追求和社会角色认同。

在哈尔滨统计局做次问卷调查中，当问及精神文化生活是否满意时，老人们普遍反映业余生活空间太窄，内容单有失落和孤单感。

特别是岁以上老人普遍感到在原有社交场合中，朋友圈越来越小，没有了与人交流机会，已处在社会边缘化。

哈尔滨市有人口多万，拥有众多大学和科研院所以及哈飞哈电等特大型企业，黑龙江具有丰富石油煤炭和森林资源，使本地区富有阶层人越来越多，具备了对高端养老需求人群基础。

目前我国还缺少这样具有示范性养老社区，中国哈尔滨生态健康养老示范区将打造具有示范性，高标准生态健康养老社区。

虽然目前在中国有类似老年公寓等产品，但都缺乏标准，不是真正意义上老年公寓。

本项目将吸引日本养老产业投资，利用日本成熟先进管理经验和管理机制，引进先进硬件设施和管理。

示范区将打造个主要为老年人居住和休闲服务生态健康老年社区，项目完成后将成为中国功能完善环境优美老年社区，对发展我国养老事业起到推动和示范作用，成为个标准化设施环境服务流生态示范性健康养老社区。

可以为本地和周边以及周边国家老年群体提供高标准养老设施和服务，满足他们对高标准养老服务真实需求。

多年来哈尔滨市以国办养老机构为主