（批复）商丘市平原路项目可研建议报告（发改委）

所以，本项目初步投资可性研究显示，本项目可以投资运作评级为可行，郑州领语堂企业营销策划机构年月日投资集团公司开发商商丘温信房地产开发有限公司项目位置商丘市昆仑路建筑规模总占地亩，总建筑面积万期亩，建筑面积万建筑形态由栋层多层栋层小高层花园洋房组成容积率绿化率主力户型销售进度售楼部于年前都已经对外开放，但是直未采取任何销售动作，现在对面宣称下个月要有相应销售动作。

配套设施小时热水地源热泵恒温恒湿恒氧圣地亚哥售楼电话开发商商丘苏地置业有限公司项目位置商丘市民主路与昆仑路交叉口西南角建筑规模总建筑面积其中住宅，幼儿园面积建筑形态由栋层小高层，栋层小高层栋层高层栋层高层组成销售总户数套容积率绿化率主力户型销售进度月日开始排号开盘价格预计住宅以上。

金鼎世家售楼电话开发商商丘市三鼎房地产开发有限公司项目位置锦锈路与君台路西北角建筑规模总用地总建筑目录项目概况区位和现状二市政配套设施情况二主要经济技术指标项目主要经济指标三商丘西板块在售楼盘概况西区板块概况二重点项目销售情况汇总四西区板块房地产市场现状分析供应销售情况二供销对比情况核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三价格走势四市场结构分析五销售排行榜五西区板块未来供应量分析待上市新项目二新出让土地明细六西区板块房地产市场总结政府投入带动板块升级二品牌开发企业云集提升区域价值七项目规划建设和产品建议规划建议和说明二产品建议和说明八项目投资和财务分析成本分析二敏感性分析前言本地块项目基地位于民主路与平原路交汇处东南角，规划占地面积为亩，除去市政规划路剩余余亩，容积率约。

本着谨慎严谨态度，报告基于真实可靠前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。

由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告简约版本，仅针对重点问题阐述。

希望能给公司决策层在该项目投资决策上，提供有力数据支撑和决策参考。

区位二市政配套设施情况主要道路平原路民主路公交路路路购物阳光超市京港超市社区便利店医疗长征人民医院商丘眼科医院商丘妇科医院社区门诊教育红黄蓝双语幼儿园全脑幼儿园平原路小学民主路校商丘师范文化路小学分校休闲清水湾广场梁园区广场二主要经济技术指标项目主要经济指标占地面积亩土地价格万亩容积率三梁园西区板块在售楼盘概况梁源西区概况梁园新区规划范围东临平原路，南至文化路，西到清凉寺，北到庄周路，规划占地平方公里。

平原路项目特点直是在整个商丘市场略显尴尬条路，不管是大区位，还是小环境，都是本地人置业不太热衷个区域。

随着商丘城市化进程，商丘西区发展再次提上日程，连接西区平原路也就日益显出了它纽带作用。

梁园区平原路生活氛围较差，而且作为还没有退役老环城路，常有大型卡车农用车等通过，也无配套较好之市政配套设施，也无品质较好之楼盘，总体而言，形象较差生活配套较差但是作为汽车配件以及汽车店，市场相对成熟。

西区板块迎来第二波开发热潮梁园区第波发展，是经国务院年月批准，在原县级商丘市基础上新设立个市辖区，是全国中小城市生态环境建设试验区全国五个试验区之年后，年月，梁园区再次被中国科协命名为全国科普示范县市区荣誉称号。

梁园区工业经济发展迅速，全区拥有各类大中型企业近家，生产各类产品多种。

年，西区地区迎来第二波建设热潮，百乐居罗马家园东华锦城圣地亚哥等优质地产建设项目拔地而起。

西区新高不断在期渐成规模前提下，梁园区建设为区域性综合交通枢纽区域性商贸物流集散基地特色加工业生产基地生态旅游休闲基地，全面打造富强梁园活力梁园魅力梁园幸福梁园。

西区项目档案百乐居开发商郑州百乐居置业有限公司项目位置昆仑路与民主路交叉口往南米路西建筑规模占地亩建筑面积万建筑形态由栋多层小高层和高层组成容积率绿化率双气，市政供暖。

主力户型两房，多房厅卫，房厅卫，房厅卫销售进度期年月日开盘，均价为元，二期于年月日开盘，均价为元。

二期共推栋楼，栋层小高层和栋多层套，套房源，现销售已至尾声，余套，余套顶层。

工程进度期今年年底交房，二期现在主体已封顶。

三期于年月底月初开始排号，具体三期推哪部分房源还未确定。

东华锦城开发商商丘东华科技发展有限公司项目位置平原路与货场路交叉口建筑规模占地亩，建筑面积万建筑形态由栋层小高层组成。

容积率绿化率双气，市政供暖。

主力户型房，多两房，多房厅卫，房厅卫，房厅卫销售进度期已全部售完，二期已售开盘价格期价格元，二期价格元三期还未定具体操作时间。

罗马花园售楼电话投资商意大利温信投资集团公司开发商商丘温信房地产开发有限公司项目位置商丘市昆仑路建筑规模总占地亩，总建筑面积万期亩，建筑面积万建筑形态由栋层多层栋层小高层花园洋房组成容积率绿化率主力户型销售进度售楼部于年前都已经对外开放，但是直未采取任何销售动作，现在对面宣称下个月要有相应建议以商业住宅为主。

二建设方式和进度安排本项目暂定为年底启动，预计年年底结束，整个项目开发期历时年，工程周期为年半，具体如下土地取得后，前期筹备工作内容繁多，主要包含立项审批勘测规划设计招投标资金筹措等，暂预计耗时为个月本项目产品与东华锦城销售时容易产生竞争，为尽快回收资金，实现资金流良性循环，我司建议销售产品时可将产品错开推出，避免竞争，同时构成产品类型互补，但这对工程进度提出较高要求八项目投资和财务分析成本分析土地费用土地价格土地转让方开出土地价格为万亩。

土地契税土地总价。

前期费用各类规费勘察设计费用包括勘测测量费规划建筑设计费市政规划设计费图纸审核费等。

其他包括综合服务费监理费三通平等费用。

配套建设费用包括基础设施地下室景观绿化等。

建安工程费用包括土建工程安装工程等。

其他费用包括管理费销售费用财务费用不可预见费等。

二项目投资成本估算略序号项目单价金额万元土地费用万亩工程造价元景观销售费用约计算广告费用约计算管理费用约计算财务费约三敏感性分析总投资成本合计影响项目不确定因素主要有以下几个方面开发成本销售价格，这些因素受政治经济社会条件和市场环境影响，可能发生变化，从而影响项目预期效益。

盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即项目盈亏临界点见下表。

四价格分析计算公式开发成本盈亏平衡点值销售收入开发成本盈亏平衡点变化百分比开发成本盈亏平衡点值开发总成本房屋销售价格盈亏平衡点值开发总成本开发总面积房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比房屋销售价格房屋销售价格盈亏平衡点值房屋销售价格根据项目周边市场调研，本项目产品销售均价应在元平米。

小结我司就市场与产品两个方面对项目可行性进行了研究中大环球万方栋层多层现房，目前销售期已上市天骄华府民主路与昆仑路交江处梁园文化广场西米万方栋层电梯洋房主体快封顶已上市备注通过以上数据统计，累计未来新盘上市量预计将在万平米左右，供应量将呈现大幅增长。

六西区板块房地产市场总结政府高投入带动板块升级政府高强度对西区投入和规划，充分保障了新城基础设施及配套顺利建设随着几个较有影响力楼盘出现旺销局面，也将带动整个片区地产呈现良好态势发展随着西区建设推进，地价与周边房价将得到显著提升二品牌开发企业云集提升区域价值这板块楼盘近两年才开始进行规模开发，此前楼盘体量较小，楼盘定位和品质较低，小区设施配套不够完善。

而近期梁园区政府周边新上市楼盘品质已有提升，且项目规模增大产品结构多样化，正逐渐从单小社区向综合性品质社区转变。

罗马花园圣地亚哥百乐居天然居都是业内外关注度较高项目，开发背景项目体量市场期望值标杆作用等因素，都注定了这些项目上市后市场关注度更高。

七项目规划建设和进度安排规划建议和说明细节部分会有附件方式阐述明确本项目经过对本地块规划和周边区域配套以及发展前景，建议业态为商业住宅酒店式公寓。

根据本地块现状及周边市场环境看，本项目规划业态建议以商业住宅为主。

二建设方式和进度安排本项目暂定为年底启动，预计年年底结束，整个项目开发期历时年，工程周期为年半，具体如下土地取得后，前期筹备工作内容繁多，主要包含立项审批勘测规划设计招投标资金筹措等，暂预计耗时为个月本项目产品与东华锦城销售时容易产生竞争，为尽快回收资金，实现资金流良性循环，我司建议销售产品时可将产品错开推出，避免竞争，同时构成产品类型互补，但这对工程进度提出较高要求八项目投资和财务分析成本分析土地费用土地价格土地转让方开出土地价格为万亩。

土地契税土地总价。

前期费用各类规费勘察设计费用包括勘测测量费规划建筑设计费市政规划设计费图纸审核费等。

其他包括综合服务费监理费三通平等费用。

配套建设费用包括基础设施地下室景观绿化等。

建安工程费用包括土建工程安装工程等。

其他费用包括管理费销售费用财务费用不可预见费等。

二项目投资成本估算略序号项目单价金额万元土地费用万亩工程造价元景观销售费用约计算广告费用约计算管理费用约计算财务费约三敏感性分析总投资成本合计影响项目不确定因素主要有以下几个方面开发成本销售价格，这些因素受政治经济社会条件和市场环境影响，可能发生变化，从而影响项目预期效益。

盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即项目盈亏临界点见下表。

四价格分析计算公式开发成本盈亏平衡点值销售收入开发成本盈亏平衡点变化百分比开发成本盈亏平衡点值开发总成本房屋销售价格盈亏平衡点值开发总成本开发总面积房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比房屋销售价格房屋销售价格盈亏平衡点值房屋销售价格根据项目周边市场调研，本项目产品销售均价应在元平米。

小结我司就市场与产品两个方面对项目可行性进行了研究，研究结果表，项目所处区域市场有定发展潜力，有定市场价值，同时就项目市场抗风险能力相对较强，对项目开发是可行。

所以，本项目初步投资可性研究显示，本项目可以投资运作评级为可行，郑州领语堂企业营销策划机构年月日投资集团公司开发商商丘温信房地产开发有限公司项目位置商丘市昆仑路建筑规模总占地亩，总建筑面积万期亩，建筑面积万建筑形态由栋层多层栋层小高层花园洋房组成容积率绿化率主力户型销售进度售楼部于年前都已经对外开放，但是直未采取任何销售动作，现在对面宣称下个月要有相应销售动作。

配套设施小时热