（批复）商业中心项目可研建议报告（发改委）

配在变电室所微机房设置代烷灭火器，另在变配电室所设推车式灭火器，在其他建筑设干粉灭火器。

在项目区内设置地下消防水池，消防泵旁室内外消火栓及水泵结合器，自动喷淋系统，烟感系统。

消器。

在项目区内设置地下消防水池，消防泵旁室内外消火栓及水泵结合器，自动喷淋系统，烟感系统。

消防时，由消防泵从水池吸水，供给室内外消火栓及喷淋系统或由消防车从消防水池吸水直接消防或通过水泵结合器供给室内消火栓消防。

坚持全部贯彻以预防为主，防消结合消防工作方针，建立健全消防制度，经常教育职工增强防火意识，妥善维护场内消防器材，与当地消防部门搞好协作。

第七章防雷商贸楼楼需要采取防雷措施。

变配电所采用变压器低压侧中性点直接接地系统，设计接地装置接地电阻不得大于欧姆。

第八章环境保护项目环境影响分析本项目属于商业办公用房建筑项目，无特殊污染源污染物，主要为办公生活污水办公及营业垃圾噪音及汽车尾气等，采用相应常规环保措施处理后即可达标排放。

二采用环境保护标准建筑项目环境保护管理方法国环字第号建筑项目环境保护法规国环字第号城市区域环境噪音标准污染综合排放标准三防治污染方法和措施搞好市场内整体环境净化优化美化，市场内道路两侧栽树木和草皮，尽量提高市场绿化覆盖率，减少噪音和烟气污染。

对产生噪源空调风机水泵等选用高效低噪音设备，并进行减震消音设计，降低噪音对环境污染。

本项目办公生活污水经化粪池进行处理后，水质能达到国家规定级标准，符合有关排放城市下水道水质标准要求。

对污物废弃物等办公生活垃圾考虑分类收集，经统集中送至处理站或垃圾处理厂进行处理。

本项目在施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境造成污染。

因此，施工中对产生噪声较大机械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。

总之，本项目采取以上环保措施以后，区域环境质量可达到环保法规需求。

第九章项目实施进度计划本项目建设周期为年，预计年月日开工，年月底竣工。

第十章招投标为确保项目建设按期完成，并实现高质量，根据中华人民共和国招投标法中有关规定，并结合本项目实际情况，本项目采用邀请招标方式进行，招标范围包括建安工程和监理，拟委托有相应资质招标代理机构组织招标。

具体内容见附表。

招标基本情况情况表建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方招标估算金额万元备注全部部分自行委托公开邀请招标招标招标招标招标招标式建安工程监理第十章投资估算与资金筹措投资估算本估算规划数据和建筑安装工程费用依据本公司确定规划方案和建设标准。

建设投资估算本项目总投资万元，包括前期开发费基础设施配套建设费建筑安装工程费销售费用管理费用招商费用城市基础设施配套费其他费用预备费等。

前期开发费由勘察设计费，可行性研究费，三通平费构成，根据有关规定和项目本身情况计取。

基础设施配套建设费根据国家及市政府主管部门收费标准。

建筑安装工程费根据提供规划设计方案和设计标准估算，建安工程费商业用房单价为元平方米。

建安工程共需投资万元。

管理费用按前三项投资计取，约为万元。

租赁费用租赁费用按销售收入总额计取，约为万元。

城市基础设施配套费规划，集中实施原则，本开发项目次性开发完成。

工程占地面积平方米，总建筑面积平方米，建筑密度，建筑容积率，绿化率。

二建筑设计指导思想与原则按照市规划部门设计条件通知书要求指标指导设计。

按照国家现行规范及有关规定，紧密结合场址实际情况，根据发展要求进行建筑结构及配套工程设计。

积极采取新技术新工艺新材料，最大限度满足功能要求。

在提高土地经济效益同时，因势利导，力求提高银丰建材批发市场环境质量标准，创造出具有现代特色及个性优美环境，同周围环境相协调。

三设计建筑方案建筑总体布局前提是建立在细致分析用地与城市关系用地受周边环境条件制约及市场所面临市场需求等诸方面全盘考虑基础之上。

四结构设计基础形式根据场址地质勘测报告及上部结构形式确定合理基础形式，本着就地取材原则选择建筑材料。

结构形式全部建筑采用框架剪力墙结构。

第五章节能节约能源是每个项目应遵循准则，本项目拟采取以下节能措施。

项目建筑外形及外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好材料。

二变配电设备，公共照明灯具优先选用低能耗节能产品。

三供电供热供水系统均用合理输送工艺，尽可能降低途中损耗。

四选择国家单位概况唐山市丰南区银丰建材批发市场建于年，注册资金万人民币，是唐山市丰南区通达集团子公司，经营范围主要是铝塑型材铝塑钢制品加工制作建筑装饰材料五金水暖批发零售综合性开发公司。

在建项目位于唐山市丰南区青年路与朝阳大街交叉口，本公司成立已久，汇集了大批优秀专业技术管理人才，目前公司有员工人，具有高级专业技术职称人。

中级专业技术职称人，除特勤人员外其他员工均为大专以上学历。

并有多年从事商业管理经验，包括管理建筑经济财务统计等各类专业人才。

本公司牢固树立以人为本，团结进取经营方针，并以勤奋奉献务实创新工作作风，开创美好未来。

以人为本，回报社会是我们永远追求。

唐山市丰南通达集团作为投资商有着良好社会信誉和雄厚经济实力，本着业为主，综合经营原则，注册成立银丰建材批发市场，就是要在商业领域内寻找新效益增长点，开拓出片新天地。

本公司对在建项目聘请专业顾问研究院进行了科学市场调研，选用优秀设计单位最精良施工队伍最权威最严格监理公司，从各个环节严格把关，以必胜之信心，铸就丰南开发区最高尚，最具特色商业区，为丰南城市规划增添永不褪色靓点。

四项目主要技术经济指标主要经济技术指标表序号指标单位数量备注占地面积平方米建筑面积平方米最高用水量立方米日总用电负荷千瓦时建设期年总投资万元租赁收入万元利润总额万元财务净现值万元投资回收期年含建设期投资利润率税前投资利润率税后第二章项目建设必要性项目背景唐山市位于河北省东部，东隔滦河与秦皇岛唐山市相望，西与天津市毗邻，南临渤海，北依燕山隔长城与承德地区接壤，东西广约公里，南北袤约公里，总面积为，平方公里。

东至秦皇岛公里，南距渤海公里，西南至天津公里，至省会石家庄公里，西北至北京公里。

唐山地处交通要塞，是华北通往东北咽喉地带，京沈京秦大秦三大铁路横贯全境。

津山京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建唐山港位于津秦两港之间。

境内铁路公路交织成网，交通发达。

本项目所在地理位置优越西临年路，青年路作为丰南地区主干道，可直取市内，交通相对便利。

向南可直达前往天津高速公路。

处于唐山南大门位置。

为了增加本次报告科学性和准确性，我们聘请了在洛阳商业有较高知名度王安商业营销顾问有限公司进行了两个月市场调查研究，对唐山市相关市场作了认真地分析和总结，确保项目定位准确，能够符合市场需要，满足城市定位要求，为丰南区增添色彩。

另外，该项目作为唐山市丰南区开发区重点项目，我公司会不遗余力地把项目建好。

同时我们更看重了唐山市良好投资环境及相关优惠政策，和业务主管部门优质服务。

我们有充分理由相信在区委区政府正确领导和各有关部门大力支持下，定会把事做好。

二项目建设必要性城市发展形势需要根据丰南区地理位置和商业中心发展情况来看，丰南商业发展前景非常广阔随着唐山经济不断发展，人们生活水平日益提高，迫切需要有规模商业项目走进丰南百姓生活，来满足消费者购买需求，因此，大型商业中心项目将成为开发重点。

本项目所在地区域内无新建大型商业项目，区域内无直接竞争对手，为本项目成功开发占领区域市场提供了机会。

目前丰南地区商业市场开发量相对不足，市场需求较大，随着丰南工业区逐步扩大，从业人员增多，必须有大规模综合型商业项目诞生。

本区域拥有众多重工业，经济较发达，从业人口众多，购买力强劲，有着巨大房屋需求消费市场。

目前丰南地区各个商业项目销售势头不错，随着丰南地区经济发展，老百姓收入提高，老百姓现在投资商业房地产标准也在逐步提高，根据调查，丰南地区在短时间内也没有大型商业中心项目上市，本项目是近期内唯上市大规模综合型高品质商业项目。

丰南地区从目前已建成商业中心来看，没有国际概念高品质项目，这是丰南地区个空白点，丰南地区企业众多，其中不乏高收入人群，不是这部分人群不会在丰南投资，而是还没有适合商业项目出现，只要有适合项目出现，相信会引起关注。

三项目建设有利条件是项目场址地理位置优越，符合唐山市丰南区建设统规划，得到有关部门支持和社会认同二是水电暖气通讯等外部配套比较方便工中粉尘对周围人群和环境造成污染。

因此，施工中对产生噪声较大机械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。

总之，本项目采取以上环保措施以后，区域环境质量可达到环保法规需求。

第九章项目实施进度计划本项目建设周期为年，预计年月日开工，年月底竣工。

第十章招投标为确保项目建设按期完成，并实现高质量，根据中华人民共和国招投标法中有关规定，并结合本项目实际情况，本项目采用邀请招标方式进行，招标范围包括建安工程和监理，拟委托有相应资质招标代理机构组织招标。

具体内容见附表。

招标基本情况情况表建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方招标估算金额万元备注全部部分自行委托公开邀请招标招标招标招标招标招标式建安工程监理第十章投资估算与资金筹措投资估算本估算规划数据和建筑安装工程费用依据本公司确定规划方案和建设标准。

建设投资估算本项目总投资万元，包括前期开发费基础设施配套建设费建筑安装工程费销售费用管理费用招商费用城市基础设施配套费其他费用预备费等。

前期开发费由勘察设计费，可行性研究费，三通平费构成，根据有关规定和项目本身情况计取。

基础设施配套建设费根据国家及市政府主管部门收费标准。

建筑安装工程费根据提供规划设计方案和设计标准估算，建安工程费商业用房单价为元平方米。

建安工程共需投资万元。

管理费用按前三项投资计取，约为万元。

租赁费用租赁费用按销售收入总额计取，约为万元。

城市基础设施配套费包括综合配套费人防费水电气暖配套配套费共计万元。

其他费用包括临建费施工图预算工程保险费工程监理费等按建安费用计取，共计万元。

预备费按项费用计取，共计万元。

二资金筹措本项目自筹资金万元，银行贷款万元。

第十二章财务评价财务评价基础数据选取财务价格经对唐山市商业中心市场调查，并结合本项目实际情况，确定本项目平均租赁价格为元平方