（批复）商业住宅小区建设工程项目可研建议报告（发改委）

抚州市房产市场日益活跃。

年商品房销售约万平方米，其中住宅约万平方米商铺万平方米，日平均交易达套年销售约万平方米，其中住宅约万平方米商铺万平方米年销售约平方米，其中住宅约万平方米，商铺万平方米。

对行业及关联产业发展影响分析行业影响本项目严格按照国务院颁发国六条政策，该项目建设对抚州市房地产行业结构完善起到示范作用。

年，该市商住房最高销售价格约元，本项目住宅销售均价为元左右，可见该房产开发也将有利于稳定近几年抚州市房价过快增长势头。

关联产业发展影响本项目实施将有效地带动当地建材市场特别是当地砖沙石和运输等相关产业发展。

区域经济影响分析房地产业作为服务业，在国民经济和社会发展中占相当重要地位。

它是国民经济发展个基本生产要素，为国民经济发展提供重要物质条件，改善人们居住和生活条件，改善投资环境。

由于房地产业在现代市场经济条件下，起着其他产业不可替代作用，当今世界上许多经济发达国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣基本支撑点，是国民经济发展基本要素。

因此，房地产业对当地国民经济可持续发展具有现实和长远意义。

本项目建成后可为国家和地方政府缴税金，对促进地方经济和国民经济发展具有积极推动作用。

解决就业再就业是关系到社会安定团结构建和谐社会重大问题。

抚州市是地处经济欠发达地区，部分劳动人员失业是客观存在，目前城镇登记失业率超过，若不逐步解决，将给社会带来沉重负担。

本项目在建设销售期四年半当中能解决当地劳动力及剩余人员人年左右就业，按每人元年收入计算，即年增加当地就业收入万元。

因此该项目实施将能为当地社会就业分忧解难。

本项目实施还有效地带动当地建材市场和运输等相关产业发展。

因此，本项目实施直接或间接地带动了区域经济和国民经济发展。

第八章社会影响分析社会影响效果及适应性分析项目对社会经济影响本项目可为国家和地方政府缴税金，对促进区域经济和国民经济发展具有积极推动作用。

项目对减轻社会就业方面影响，房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。

项目对社会环境方面影响项目建设必然会对当地环境带来定影响，主要是对废气废水固体废物和噪声处理不当可能产生影响。

只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。

再说房地产开发属于般性成熟性污染性小项目，不会对社会造成大环境影响。

而且该项目建设后绿化美化亮化了当地城市环境。

项目建设和建成后对所在区域居民影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建成后可以提供个合理舒适温馨健康居住环境。

社会影响分析表社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，有利于低收入居民解决住房困难问题无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员。

提高人们住房质量，提高了小区人民生活水平对居民就业影响对抚州市职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范项目投资经营方获得定利润，提高了居定价要兼顾各方，按政策承建围较小民生活质量。

项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无社会风险及对策分析房地产开发主要风险般包括政治风险与政策风险宏观经济市场风险资金运作风险企业风险等。

项目风险因素分析自然风险。

自然风险是指由于自然因素不确定性对对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

本项目所在区域自然风险基本上不存在。

政策风险。

国家对房地产行业继续采用调控政策，对房地产税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限补贴政策，住房制度改革环保政策变化建筑安全条例变化审批手续过程法律变化以及政府对房地产投资等政策影响不确定性，都会对房地产开发和需求发生影响。

因此，政策因素对该项目开发效益会产生定影响。

宏观经济风险。

由于国家经济形势如市场需求购买力利率税率汇率等变动导致房地产开发商经济上损失而造成风险。

例如，今年央行加息对房地产开发效益就造成了定主要由各宅间绿化互相错位形成大中心绿地，同时在中心区由高层围合成小区中心共享区，做到主次分明，使绿化景观具有层次感，保证景观均好性。

三单体设计单体平面设计户型设计根据现代人生活需要，并适当超前考虑人们将来生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上以人为本，所有户型均有宽敞明亮起居室。

起居室串联宽大观景阳台，舒适型卧室均配有良好视野环境，厨房卫生间以及足够储藏间，主卧室配臵更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活要求。

合理组织各功能分区平面关系，各行为空间专用性明确以满足不同程度私密性要求。

起居区与休憩区明确干湿分开，起居室主卧室书房及餐厅均有良好景观朝向。

开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上变化。

二单体立面造型设计立面造型设计也体现现代都市人城市文化，及高品味生活追求。

立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑基本构成元素观景阳台凸窗落地窗露台构架墙体及屋面等，其简洁明快清秀典雅加以局部线条点缀，无不突显出住宅建筑魅力，体现高尚住宅小区自身特色。

另外，小区建筑高低错落，山墙交错，丰富城市天际线及灵活多变建筑空间，体现新兴都市高尚小区流畅清秀宏大而富有建筑细部韵味现代康居住宅。

三结构设计设计依据和标准建筑结构荷载规范年版混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范高层建筑混凝土结构技术规程建筑地基基础设计规范建筑抗震设防分类标准砌体结构设计规范岩土工程勘察规范建筑工程设计文件编制深度规定基本风压为，总户数户，总居住人口约人，建筑密度，容积率，绿地率。

根据城市规划和建设需要，市政府要求在号地块上兴建高层建筑，按照江西省规划技术导则规定，在满足间距和日照系数情况下，该地块容积率可在以上。

本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率，建筑密度，绿地率，日照间距系数为，本项目建设符合这地块功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施需求，本项目建成后作为抚州市城市建设新亮点，具有良好市场。

根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为本项目销售收入渠道由住宅商铺分别面积为和车库可销售停车位为辆销售单价预计分别为元元和元车位均价。

项目建设背景近年来，受江西省周边城市影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中支柱地位已日益显现。

今后几年抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济发展，国家有关房地产业法规政策，抚州市城市建设发展等。

在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量城建需求供应结构消费结构房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年房地产市场仍处于持续健康发展态势。

供需总量分析目前土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。

年城市建设用地面积达到平方公里，其中居住用地平方公里，商品房施工面积万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米，年商品房上市节奏将明显加快。

今后几年，商品住房需求主要来自城市居民改善住房条件老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡发展态势。

城市扩建拓宽需求分析到年抚州市城区将新增建设用地平方公里，中心城区规模由现在万人平方公里扩大到万人平方公里，成为省级园林城市文明城市，争取进入国家级园林城市行列。

随着城乡体化快速推进，到年全市城市化水平将达到，比年提高个百分点，年均提高个百分点左右。

城市人口在短时间内迅猛增长，城镇人口将增加万人左右，其中转移农村人口万人，年均转移农村人口万人。

市区接受转移万人，各县城及建制镇共接受转移万人，年均增长万人，无疑给房地产市场带来巨大需求拉动。

以人均建筑面积计算，理论上每年新增住宅需求万。

商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构改善和市委市政府南移至新城区发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏有效控制以及中低价商品住房建设不断推进，年新增普通商品住房占住房供应总量比例将接近，抚州市商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。

居民消费结构影响分析年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均可支配收入从元增加到年元，农村居民人均纯收入从元增加到年元，到年城乡居民人均收入分别达到元和元，年均分别增长和，收增加在定程度上提高了居民购房能力。

另方面，居民以前购买福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过卖旧买新卖小买大卖劣买优，正在推进住房消费升级换代。

同时，随着城乡体化推进，有条件农民也将成为潜在购房对象。

随着抚州市不断发展，外来经商务工人口会逐步增多，每年外来人口市外有万多人，定程度上扩大了在抚州购房需求。

商品住房销售价格分析随着供需关系基本平衡和供应结构优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。

年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入增幅。

今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入增幅，保持位数增长。

未来抚州市房地产发展也有其不利面，如房贷新政宏观调控原材上涨导致开发成本增加等。

总之，年，抚州市房地产市场供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅趋向平缓。

在未来三年中，商品房竣工量销售量和存量房交易量都将基本平衡房地产增加值占全市比重，每年在左右。

抚州市新城区或拟建项目区域傍边两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。

拟建项目用地分析本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。

随着城市发展和经济中心转移，在有限空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。

为进步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市重心逐步向南转移，改善生态