（批复）商业办公广场项目可研建议报告（发改委）

要把握以下原则早期介入原则作用是熟悉物业情况二是参与大楼工程管理三是可提出整改意见。

统管理原则首先，大楼是个整体，各系统都是为整个大楼服务，多头管理势必影响大楼整体正常运行其次，多头管理易造成职责不清，使出现问题和故障无法及时解决第三，多头管理会造成管理死角。

其它还包括收费合理，依法管理，经济效益社会效益和环境效益兼顾，公共服务专项服务和特约服务并重原则。

物业管理公司确定以及物业管理主要内容将在以后工作中明确。

目前开发商正与国内外多家著名商家娱乐服务业知名企业洽谈协商，以求本项目商场休闲娱乐餐饮部分经营管理均能达到世界流水平。

投资估算和资金筹措估算说明根据依照同类型建筑构造估算。

弱电系统暂按国产部分进口中高档价计入。

超高层以上电梯按进口价计入，其它电梯按合资价计入。

商场写字楼电气计算到配电箱，灯具插座及管线价已计入，而豪华灯具豪华洁具未包括在估算内。

土地费用根据市国有土地使用权出让合同和市新城管理委员会土地开发补偿协议。

前期准备费用按工程费用计取。

建设单位管理费工程监理费质监费勘察设计费按规定收取。

部门配套费按元收取。

基本预备费按工程费用和其它费用合计计。

投资估算和使用说明估算结果本工程总投资估算值约为万元人民币，投资估算详见附表。

其中工程费用万元其它费用万元预备费万元资金使用计划因项目开发尚未制定实施计划，分年投资计划主要参照土地协议书中关于土地出让金支付方式内容及各年大致工程量来安排。

资金使用计划详见附表。

资金筹措本项目资金筹措，由投资方自有资金及房屋预售收入解决。

若上述两部分资金不足，则通过贷款解决。

注册资本万美元。

出资比例三鑫石化有限公司出资万美元投资有限公司出资万美元银行贷款万人民币。

预售款万人民币。

财务评价销售收入估算经营方式本项目获准立项后，将进行系统项目策划，以形成和选出较具体项目开发经营方案，主要是考虑近期利益和长远利益兼顾资金压力自身经营能力以及市场接受程度等，对出售出租自营等经营方式进行选择。

在项目建议书阶段，为简化计算，暂按全部房产出售经营方式进行财务评价。

销售进度预计年开发企业在获取商品房预售许可证后开始预售，商业餐饮娱乐用房大部分属于大宗房产交易，计划于年售完可理解为分期付款，至年付清房款，写字楼和可售停车泊位于年销售完毕。

销售价格销售价格确定将是下步项目策划重点内容，根据建设部商品房销售管理办法，本项目商品房销售价格可由当事人协商议定，在建议书财务评价阶段，参考上海北京等城市超高层商办综合楼商品房销售价格，结合市新城销售价格实行销售。

公用配套设施销售避难层设备层作为公用配套设施分摊，地下车库泊位共有约个，部分车位按出售考虑，其它车泊位管理可交由物业管理公司统管理。

销售收入估算详见附表。

总成本费用估算总成本费用分析与估算见附表。

本项目成本费用由生产成本管理费用财务费用和销售费用构成，生产成本由开发建设投资和物业维修基金构成，物业维修基金按开发建设投资计管理费用已作为建设单位管理费计入投资估算其它费用中财务费用为贷款利息销售费用主要用于房屋销售工作，销售费用按销售收入‟计提。

销售税金利润及分配营业税及附加按销售收入计取。

土地增值税按项目收益计取。

所得税取所得额利润分配弥补企业以前年度缺口提取法定盈余公积金，按税后利润扣除项后提取。

提取公益金，按税后利润扣除项后按计取。

详见附表。

财务盈利能力分析资本金利润率和投资利润率该两指标是反映财务盈利能力静态指标，它分别是计算期内年平均利润总额与资本金总投资之比。

资本金利润率约为，投资利润率约为。

财务净现金流量所得税后全部投资财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。

所得税后自有资金财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。

项目财务效益均十分理想。

不确定性分析敏感性分析本项目建设经营过程中可能发生变化因素很多，有销售价格销售进度开发周期项目总投资建安工程费等。

本项目将各变化因素综合为销售收入总投资单因素变化正负时，对速度获得长期稳健发展四房价走势由于需求正在萎缩，但近两年内供给不会发生太大变化随着对土地市场治理整顿力度加强，开发商囤积多达万亩土地将在定时限内转化为产品投入市场宏观调控虽然会使投资规模缩小，但政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量，因此，部分价格下降将不可避免。

价格变动具有以下鲜明特征降价从老小差远低端二手房开始，这类二手房由于保值性差，将被迫首先降价新房年内降价不明显，真正价格变动将会出现在年。

今年均价仍将比年高，幅度大约在左右但这是建立在成交量降低空置率提高基础上。

其原因是目前虽然有楼盘逐渐滞销，但开发商思维逻辑是房子是人们生活必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买。

他们忽视了这样个基本道理虽然房子是大多数人非买不可商品，但相对于房改刚开始前几年，目前需求还远没有急迫到非现在买不可地步。

由于房地产并非如农副产品样是充分竞争市场，其价格变动并不和供求关系变动同步。

也就是说，开发商基于预期作出价格调整决定也是存在时滞，这样就造成了价格黏性即价格调整总是慢于或快于供求关系真实变动，它们之间关系不是同步与即时。

高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定小部分人，他们对价格并不敏感。

因此，在大部分产品降价同时，极少数特定地段特殊品质稀缺性楼盘如西湖周围新城区域甚至会继续涨价。

总之，当前我们面临是次房地产全行业全国性表。

加强建设期门予以重视和支持。

项目背景与必要性项目背景房地产市场现状及发展趋势关于需求现代宏观经济研究应该是以需求为核心。

那么，究竟什么是需求呢经济学上需求，是指在种价格下消费者愿意而且能够购买量。

它是购买能力和购买欲望结合，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。

需求决定要素主要有四个收入价格嗜好与预期。

其中消费者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未来包括自己收入和商品价格预期决定购买欲望。

理解了这点，我们再来看房地产市场需求现状。

为了表述方便，我们把需求按以下进行分类新人即市区含萧山和余杭，下同非农业户籍人口自然增长和人口净流入城市化在杭就读或就业大学生等引起机械增长，同时还有新增暂住人口。

这部分人属于迫切需要改善住房条件群体总需求量大约万平方米年。

但是，由于收入较低很多外来新增人口几乎是在杭白手起家，在目前平均房价收入比高达∶已稳居全国第情况下，大多数人无力购房。

因此，这群体有较强购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。

二老人指原来市区非农业户籍人口。

在谈这部分人住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了或者全国房地产市场近几年超常规发展呢很多人都会说是城市化或者居民消费结构升级，这样说法固然不能说错。

但还有个现象应该引起足够注意房地产市场从以来高速增长，在时间上是与住房体制改革步伐正好致。

这种政策变动导致需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长最重要原因。

短短六年间，人均住房建筑面积已经从平方米增加到平方米左右。

住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提高到现在左右。

可以说，目前老人基本居住需要已经得到初步满足，接近住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。

因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积庞大需求集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿居民已减少，他们需求更多是希望借购买不动产实现保值增值投资目。

因此，这部分人虽然有购买能力平均薪资较高而且既有住房可以提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。

三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建设拆迁安置所形成被动住房需求。

如果没有特殊情况，旧城改造导致新增需求是比较稳定。

参照国际通行房产折旧率，每年因拆迁形成被动需求为万平方米左右。

但是，随着拆迁成本加大私有产权保护力度加强，拆迁难度正日益提高。

在目前宏观调控形势下，城市公共工程建设规模正在缩小旧城改造拆迁速度也在放缓，其主要政策诱因是月日国务院办公厅下发关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知。

该通知初衷，是缓解因拆迁积累各种社会矛盾，客观上它也使拆迁安置形成被动住宅需求大大减少。

四投资需求虽然投资需求并非于上述诸项之外另种需求类别，但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求关系影响最明显，因此有必要给予重视。

决定投资需求是预期，目前虽然不能说对房地产市场预期已经发生了根本性转变，但随着价格过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量等为主要内容所谓房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业，首付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业，首付款则增加到五成些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下房源停止按揭政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。

因此，这部分需求也同样在缩小。

综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场需求正在萎缩。

这是房地产体制改革政策性效应衰减以后形成全国性现象，而并非是独有。

只是由于房价收入比更高投资比例更大而萎缩幅度也将更大而已。

关于宏观调控些人喜欢将房地产市场出现调整和当前宏观调控联系在起，这两者之间所具有因果关系货币政策此次央行货币政策运用较多，其最主要目标显然是减少货币供应量抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。

目前看来，这政策是有效。

但由于货币政策效应最终显现有个月时滞，因此它对宏观经济影响要再过段时间才能更好地看出来。

不过，虽然货币政策出台是包括房地产在内部分行业投资过热引起，其执行结果却并非仅对这些行业发生作用。

适度从紧货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。

二财政政策相对于货币政策而言，此次出台财政政策并不多。

税收政府采购转移支付等收效更快手段并没有大量采用。

我们见得最多只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型事件是斥资