（批复）商业综合房地产开发项目可研建议报告（发改委）

及时化解人际关系矛盾与人际交往是种艺术，如果你曾为办公室人际关系难题而苦恼，无法忍受主管反复无常，看不惯主管假公济私，那么你要尝试学习如何与不同人相处，提高自己化解人际矛盾能力。

积极倾听西方有句谚语说上帝给我们两只耳朵，却只给了张嘴巴。

其用意也是要我们小説多听。

善于倾听，是个高效能人士项最基本素质。

保持身体健康充沛体力和精力是成就伟大事业先决条件。

保持身体健康，远离亚健康是每名高效能人士必须遵守铁律。

杜绝坏生活习惯习惯有好有坏。

好习惯是你朋友，他会帮助你成功。

位哲人曾经説过好习惯是个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。

而坏习惯则是你敌人，他只会让你难堪丢丑添麻烦损坏健康或事业失败。

释放自己忧虑孤独和忧虑是现代人通病。

在纷繁复杂现代社会，只有保持内心平静人，才能保证身体健康和高效能工作。

合理应对压力身体是革命本钱，状态是成功基础。

健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展必备保障。

学会正确地应对压力就成了高效能人士必备项习惯。

掌握工作与生活平衡真正高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。

工作压力会给我们工作带来种种不良影响，形成工作狂或者完美主义等工作习惯，这会大大地降低个人工作绩效。

及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事关系，及时和同事上下级交流工作，是高效能人士项重要习惯。

做到上下逢源，正确处理对上沟通，与同事保持良好互动交流是我们提高工作效能个关键。

注重准备工作个善于做准备人，是距离成功最近人。

个缺乏准备员工定是个差错不断人，纵然有超强能力，千载难逢机会，也不能保证获得成功。

守时如果你想成为名真正高效能人士，就必须认清时间价值，认真计划，准时做每件事。

这是每个人只要肯做就能做到，也是个人走向成功必由之路。

高效地搜集并消化信息当今世界是个以大量资讯作为基础来开展工作社会。

在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握及时性与准确性，对竞争成败有着特殊意义。

个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。

注重完善自己人际关系网人际能力在个人成功中扮演着重要角色。

成功学专家拿破仑希尔曾对些成功人士做过专门调查。

结果发现，大家认同杰出人物，其核心能力并不是他专业优势，相反，出色人际策略却是他们成功关键。

历练说话技巧有人说眼睛可以容纳个美丽世界，而嘴巴则能描绘个精彩世界。

法国大作家雨果也说语言就是力量。

确，精妙高超语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把舌头金钱电脑并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之。

名高效能人士好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系提高工作效能都将大有裨益。

善于集思广益博采众议件事物往往存在着多个方面，要想全面客观地了解个事物，必须兼听各方面意见，只有集思广益，博采众长，才能了解件事情本来面目，才能采取最佳处理方法。

因此，名高效能人士要时常以兼听则明，偏听则暗谏言提醒自己，多方地听取他人意见，以确保自己能够做出正确决定。

善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确工作方式举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己时间和精力浪费于许多毫无价值决定上面。

制订却实可行计划许多成功人士成功经验告诉我们，认真做份计划不但不会约束我们，还可以让我们工作做得更好。

当然，同许多其他重要事情样，执行计划并不是件简单容易事。

如果你约束自我，实现了自己制定计划，你就定会成为个卓有成效高效能人士。

经常和成功人士在起心理学研究表明，环境可以让个人产生特定思维习惯，甚至是行为习惯。

环境能够改变我们思维与行为习惯，直接影响到我们工作效能与生活。

和成功人士在起，有助于我们在身边形成个成功氛围，在这个氛围中我们可以向身边成功人士学习正确思维方法，感受他们热情，了解并掌握他们处理问题方法。

有效决策个好决策思想，不是限期完成，而是在反复思考不断推敲过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来。

个高效决策者价值在于做正确事，同时帮助各管理层主管把事情做正确，把决策落实。

遇到困难找方法个高效能人士，是最重视找方法人。

他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好多个，外资企业家，高新技术企业家，亿元企业家，国家省级名牌产品多个。

年又有两个国家计划项目落户海安。

海安交通便捷，水陆空通达，现已构成空运铁路公路海运河运立体交通网，小时经济圈半径内，连接包括上海虹桥机场南通港在内六个机场六个港口，是东部沿海及苏中地区重要交通枢纽，由此带来交通经济效益数以百亿计，铁路南北向新长铁路与东西向宁启铁路在海安交汇，使海安成为苏中铁路枢纽中心，并连接陇海线京沪线，海安将成为全国重要铁路交通枢纽。

公路国道省道贯穿全境，城乡公路纵横连网，建设中盐通高速和海溧高速在此汇合，连接上海和盐通高速苏通大桥建成后，海安至上海行程仅为小时。

航运海安河网密布，水运发达，通扬运河通榆运河畅流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。

航空近在咫尺南通机场已开通至北京广州厦门等航线。

海运距国家十大港口之南通港公里，可直通日本韩国香港等国家和地区距建设中东方大港洋口港仅公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线。

海安火车站集客运货运机务段军工站编组站为体，是江苏除徐州外最大二级编组站，是江苏中部重要交通枢纽。

作为南通新轮经济发展浪潮重点项目，海安火车站商贸城充分利用火车站建设带来独特交通优势和巨大潜在商机。

四城市规划前景新编制海安县域城镇体系规划，根据海安城镇发展现状及各自空间格局功能分工产业布局和基础设施状况，立足长远和可持续发展，将海安定位为全国农业产业化示范区，江苏省轻纺县招商引资优惠政策，决定在海安投资建设航母级商业区南通金海岸火车站商业广场，此项目建设在海安县商业房地产市场上占有举足轻重地位。

依托上述优越条件，本项目开发建设将会为海安人民带来不可多得商机。

同时此项目开发运作标志着海安商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代意义。

南通金海岸火车站商业广场在投资商上海宏博集团开发事业中占有极其重要地位，其成功运作将使宏博集团开发规模急剧扩大并使企业在项目策划产品创新操作手段工程建设销售推广等方面能力得到飞跃式提高。

南通金海岸火车站商业广场项目由于自身具有良好素质，未来土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大现金流量并实现商业及经营性公建项目可持续性开发。

该项目规划设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完成，项目现场施工已相继开展。

二项目概况项目名称南通金海岸火车站商业广场建设地点海安火车站站前广场南北两侧建设单位南通金海岸房产开发有限公司企业性质有限责任公司经营范围房产开发会务及展览服务组织产品展销公司类别专营公司资质等级房地产开发企业三级资质工程概况金海岸火车站商业广场项目占地平方米，总建筑面积约为万平方米，项目以步行街为主线，沿街层，内部商业主体层。

经估算，工程总投资万元，每平方米造价元，每平方米成本元。

资金来源本项目建设资金来源有四种渠道开发公司自有资金万元上海宏博集团及所属子公司融资万元上海宏博集团公司投入万元，上海宏博集团江苏投资公司投入万元，金海岸商业城有限公司投入万元开发商银行商业贷款万元④预售房款万元。

根据收益计算，投资利润率，成本利润率，销售利润率，计算期内国家税收万元。

财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益很好。

三可行性研究报告研究范围根据南通金海岸火车站商业广场项目建议书批复及项目规划设计方案，本报告工作范围主要是投资环境房地产市场分析海安商业地产市场分析项目自身素质分析项目开发建设建议环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价风险分析及对策销售前景预测等。

四研究结论及建议本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。

针对国家对房地产行业宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向转变海安县所处地理位置及当地群体房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展趋势，根据海安县商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地海安开发区新区，是未来海安东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显社会效益。

项目建成后，必将改善海安新区城市形象，环境效益也将有目共睹。

从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对商业用房功能及开发建设规模再作进步市场调研和边际效益规模效益分析，尤其是对面积较大总价较高产品多层联卖有效功能分区不详细产品开发规模调研分析。

同时要根据市场供需变化，做出更为准确市场定位，调整户型或面积及区域功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。

总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益社会效益和环境效益上都是可行。

五主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总用地面积平方米总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率户均面积平方米套总套数套销售均价元平方米建设投资万元平方米建安成本元平方米项目总投资万元平方米成本元平方米销售收入万元营业税及附加万元利润总额万元所得税万元净利润万元项目投资回收期年投资利润率税后资本金利润率成本利润率税后销售利润率税后二海安宏观市场分析自然状况海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。

东西直线最长公里，南北最宽公里。

全县均为平原地带，地形坦荡，河道稠密。

通扬运河串场河以东为河东地区，是苏北滨海平原最高处，为海相沉积物盐碱地区，海拔米。

海安属北亚热带海洋季风性湿润气候区。

气候温和，四季分明，气候宜人，冷热适中。

日照充足，雨水充沛，无霜期长。

从海安自然状况来看，海安是适合居住生活和工作城市之，为海安房地产开发奠