（批复）商业街项目可研建议报告（发改委）

战术三楼盘视觉形象目使楼盘概念具像化专业化建立本项目独有识别系统和视觉形象，以便于其在后续推广中给买家留下深刻明确印象。

内容项目标志项目标识组合系统项目导示系统重要提示规范化应用管理和高品质形象物品制作，是其能否有效形成独特视觉形象重要保证。

战术四活动营销目在适当时机和地点，有计划地与销售目标结合开展影销活动，针对性和互动性强，能够有效地制造销售热点，是维系和加强客户认知和情感重要手段，同时也是迅速提高开发商知名度最佳途径。

内容◇常规活动根据工程进度或销售进度安排常规活动。

内容房展会样板间开放开盘仪式封顶业主联谊会主体验收音乐会体育比赛婚纱秀时装秀客户答谢酒会等◇非常规活动根据整体推广需要，利用适当时机举办高规格大型活动，凝聚人气扩大项目和开发商知名度。

内容网络时尚论坛。

使本项目从介入市场就以种特立独行姿态出现在泉城人视线里，通过对卖点全方位解读，建立社区独特生活主张，悬起众多都市年轻人对时尚生活种强烈欲望，从而从众多竞争楼盘中区别开来，为开盘凝造悬念与气氛。

专家论坛产品规划研讨会，我司可以充分利用行业资源，邀请业界知名人士与会讨论。

专刊发行。

战术五整合客户资源所谓整合推广就是利用开发商和代理商各种有利资源来进行项目推广另方面与项目合作单位家装公司物业管理公司建材公司等或品牌公司联手推广。

其目在于可充分利用外部资源客户网络资金品牌，更好地宣传公司和项目。

五媒介策略原则与目标坚持形式多样性主题统性诉求针对性，广告发布系列化立体化，配合营销推广进度，有重点有选择把主题分阶段演进。

迅速提高公司和项目知名度，凝聚人气，促进销售。

媒体选择济南市房地产市场前景广阔，广告活动空间较大。

广告媒体种类繁多，而且还在不断涌现，但常用广告媒体主要有报纸电视电台杂志夹报或直邮车身路牌路标站牌条幅网络。

结合项目目标客户生活特征和生活习惯，并通过实践分析，建议选用以下高端媒体作为本项目推广媒体。

◇报纸广告作为大众传媒，其影响力比其他媒体要大得多。

在房地产界，报纸广告更有效，是主流媒体。

齐鲁晚报济南乃至山东发行量和影响力最大报纸，房地产专版齐鲁楼市专业性较强业内影响力大，但投放价格最贵。

济南时报仅次于齐鲁晚报影响力，有自己房产版置业周刊记者和编辑，价格仅次于齐鲁晚报，长期合作，优惠较多。

生活日报与齐鲁晚报同属大众报业，发行量全市第三，价格优惠，效果较好。

山东商报专业性较强，读者偏重商业人士，价格实惠。

济南日报全省发行，针对性强，属市委机关报，有自己房产版经济周刊房产。

城市信报属于周刊，影响力相对较小，价格不太高。

齐鲁周刊属于周刊，印刷效果较好，宣传效果般，费用和产出比不合适。

从性价比实际效果与资金投入比率以及项目推广高端路线考虑，报纸媒体选择以齐鲁晚报山东商报和济南时报为主，生活日报城市信报济南日报为辅。

◇户外广告在房地产广告中不可或缺，它影响是潜移默化过程，对于树立形象十分有效。

大型户外广告牌影响力大效果最好，但费用较大。

路灯旗渲染气氛，有导示作用，效果较好，费用较低。

条幅渲染气氛，及时发布信息，效果明显，经济实惠。

车身广告与其他户外广告相比具备流动性，影响力较好，效果较好，费用较省。

◇电台广告可选择济南交通音乐电台或者山东交通音乐电台，签订长期合作合同，利用个强势栏目或整点报时或半点报时，对公司及项目进行形象宣传。

◇网络广告现在是信息时代，网络普率很高，网络已成为重要资讯渠道。

从公司长期战略发展考虑，应设计制作公司网页，同时可与济南搜房网建立长期合作关系，对公司和项目进行及时宣传。

◇自办媒体费用低，信息量大费用低廉形式灵活而有针对性可达性强，是当前房地产界新兴媒体形式。

比如中润世纪城格调中润等。

建议本项目同样采用自办媒体，突出项目文化理念和生活模式。

六推广费用预算常规营销推广费用内容常规营销推广费用包括媒介广告制作发布费用，如报纸电视户外杂志等。

销售文件物品印刷费用，如楼书折页纸袋海报等。

销售环境包装费用，如营销中心包装配合节日或活动工地形象包装导示系统制作等。

活动费用，如展览促销讲座公益活动赞助等活动。

其它不可预见费用。

按业界常规，营销中心建造和装修费用和样板房装修费用不应纳满足社区居民基本生活需求以家饰家纺为经营主题，体现现代生活特点，引入集生活服务体验休闲为体经营理念。

建筑平面以室内步行街形式来体现，营造轻松休闲购物环境。

二层经营，通过室内步行梯和室外滚梯解决立体交通。

业态定位必要性商铺主题定位是保证商铺销售条件之。

没有主题就不会有鲜明个性，也就自然不会吸引投资客注意力。

无法提升销售价格。

业态定位可行性家纺家饰是人们日常生活用品，与国民经济实力及消费意识密切相关。

目前，家纺家饰已进入个较高消费层次，已由家庭宾馆饭店公共娱乐场所及交通工具等公共设施进入千家万室，美化居室创造良好生活环境成为时尚，家纺家饰也成为新消费热点。

近几年，汽车住房信息产品教育餐饮等成为消费热点。

其中，住房教育餐饮汽车都与家纺产品有较密切关系。

因此这类物品有极大发展空间。

住宅市场和汽车市场不断发展也会刺激对家纺家饰及车饰用品消费。

本项目所在区域商铺正好面临经路，为需要展示这类物品提供了极好空间和位置。

本项目商业部分按照步行街形式进行划分销售，完全可以满足家纺类物品对空间要求。

目前，济南消费市场目前还没有出现这类物品销售集中区域，在济南有很大发展空间。

经路交通干道可以给消费者提供畅通无阻交通。

这类商品对商铺外在形象设置有较高标准要求。

这也正好与本项目建筑风格相致。

从以上几个方面分析来看，在本项目商业做家纺家饰等步行街具有很大可行性。

备选方案作为中挡服装小品牌为主百货主题商业街购物广场北园店国美电器北园店新佳超市聚集，使得这区域商业业态更为多样。

随着北园立交建成通车，该区域交通环境进步改善，商业前景广阔。

泺口批发市场洛口批发市场是主要经营服装和鞋类批发市场。

位于济南市北部区域。

现拥有泺口服装城商贸中心泺口服装交易大厅等多个市场，已成为闻名全国大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之，拥有固定资产亿元人民币，经营面积万多平方米，经营业户余家。

服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实齐鲁服装之都。

山大路科技商业街山大路商业主要是高科技商业街。

随着高科技信息产业发展，山大路商业街迅速成长。

据不完全统计，山大路商业街年销售额多亿元，利税万元，已经成为国内知名科技条街。

被誉为济南中关村。

山大路科技市场建成，带动了周边相关产业迅速发展，收到了良好经济效益和社会效益。

四济南主要商业物业比较物业名称位置规模业态形式租售价格不含进场费经营方式档次经营范围车位万达购物广场泉城路西端约万超市专业店专卖店售价万元租价约元月层自营二四层联营高档生活用品家居品牌服装个银座商城泺源大街与佛山街万百货商场扣点约作为租金联营中高档生活用品时尚用品约个贵和购物中心泉城路中段万百货商场扣点约作为租金联营高档高档用品约个嘉华购物广场经二纬九万综合性商场扣点约作为租金统经营中高档精品生活用品约个百脑汇山大路号万专业商场租价元平方米月统经营中高档电子等科技产品余个大观园商场经四纬二路万百货商场扣点约作为租金联营中低档百货约个国美电器商城花园路中段万家电连锁租价元平方米月连锁中档电器产品约个五济南商业未来发展趋势年月提交市政府批准济南市商业网点发展规划确定济南市商业网点总体布局为三四六结构构筑三大商圈老城市商圈主城商圈和城区商圈，将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东华北及环渤海地区大都市级商业中心，在东部产业带东部新城西部新城和西部片区核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。

另外，根据经路规划改造计划，现在华联商业区将被培养成商业中心区。

小结济南商业经过多年沉淀，形成泉城路高档零售为主综合业态经二路中高档百货为主商业零售综合业态经四路中档百货为主商业零售综合业态花园路区域配套为主商业零售综合业态北园路家具建材为主综合业态山大路数码产品为主综合业态济泺路百货批发为主商业零售综合业态七大商圈，满足全甚至辐射山东全省居民衣食住行。

二区域市场分析本项目与华联商业中心区仅有路之隔，其商业氛围已经相当成熟。

主要业态包括衣着类文体类五金类以及日常生活用品等。

中高低档均有。

而与本项目商业形成比较和竞争商业主要有华联商厦嘉华购物广场西市场和时代商业广场。

华联商厦华联商厦座落于济南市西部最繁华商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积万平方米，其中购物部分营业面积万平方米，下设十三个商场，经营个大类，万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施万平方米。

主体建筑高层，是个集购物娱乐食宿为体大型现代化商业中心是泉城西部最大集购物食宿娱乐生产加工于体国家大型二类企业集团。

二嘉华购物广场嘉华购物广场与同处地姊妹店济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。

总建筑面积为万平米。

嘉华购物广场采用了当今最新摩尔购物形态，适应了现代人购物餐饮娱乐休闲文化享受同步需求，其休闲时尚经营定位，倡导新消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平高中档大型购物中心。

嘉华购物广场建筑风格雄伟宏大，并按国际最新设计概念分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅设施先进，实行智能化管理，并设有电台直播室改衣室书店话费缴纳等配套服务项目。

嘉华购物广场将进步适应现代消费特点，充分营造休闲时尚个性特色。

三西市场西市场服装城总营业面积达万平方米。

经营种类齐全。

并在重新改造以后推出系列优惠条件来进行招商。

比如，在政策和服务上都给客户提供很多有利条件。

市场设有银行邮电所，并为业户提供方便居住仓储条件。

整个市场设计美观实用宽敞明亮管理规范经营品种齐全，可同时容纳业户余户。

是座大型现代化购物广场。

目前，西市场改造正在进行当中。

西市场施工现场四时代商业广场广场位于西市场东临，与西市场仅有纬九路路之隔。

但由于公司内外各种原因，施工速度直很慢。

时代商业广场经营种类和模式基本与西市场致，主要是批发。

但它与西市场不同是，时代商业广场是产权式商铺，而西市场只卖经营权主要是年经营权和