（批复）商住小区二期项目可研建议报告（发改委）

当地组织机构在行政审批后勤保障方面遇到问题加强与相关部门合作与协调，针对存在问题进行协调，并制订出切实可行支持措施当地居住文化条件现有居民教育水平不适应文明居住要求扩大交流深度，努力提高当地群众文化居住条件。

社会风险分析项目社会风险分析是对可能影响项目各种社会因素进行识别，选择影响大，持续时间长，并容易导致较大矛盾社会因素进行预测，并提出预防措施。

本项目社会风险分析见下表社会风险分析表序号风险因素可能导致后果措施建议政策性廉租房经济适用房建设房地产贬值，消费水平下降威胁。

加强对国家政策及改革措施等信息收集和分析，研究并预测政策变化趋势，根据政策导向调整经营策略。

同时将不断提高经营管理水平，优化业务结构，提高资产营运效率，增强盈利能力，使公司经营稳步发展。

当地群体支持问题因担心建设期间环境受污染而抵制项目建设加大宣传力度，在项目建设中注重环保措施。

社会评价结论以上评价表明，本项目建设，对县城城市交通景观经济发展和对外开放城市化进程等方面有积极影响。

能改善城市布局结构，增加城市活力提高居民生活质量，优化城市居住环境对推动当地旅游产业发展，促进企业社会发展具有极其重要作用。

美化城市景观等等。

对于可能产生社会对项目不适应性和社会风险问题，通过采取各种有效措施，都是可以化解克服或避免。

因此，该项目社会评价是可行。

第十四章风险分析及对策市场风险分析从县目前住宅市场来看，出现了住房供过于求情况，随着中国银根紧缩等宏观调控政策出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。

县年房地产开发投资完成万元，比年下降，各类商品房施工面积万平方米，比年增长，年商品房销售面积万平方米，比年减少万平方米，商品房销售额万元比去年减少万元。

商品住宅销售量为套，比年减少套。

除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。

按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入倍，而目前县房价每平方米售价为元之间，套建筑面积平方米住房平均售价达万元万元之间不含装修费用，相当于普通家庭年收入倍至倍，难以形成有效需求。

本项目销售房价也在个范围内，而且是上限，因此，销售有定市场风险。

虽然目前县房地产市场总趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取扩大内需取得成效，居民实际购买力不断上升，从长远看商品房销售前景看好。

而且，目前县房地产已经出现明显回暖升温势头。

为保证项目成功，开发商应抓住机遇，提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

经营管理风险分析房地产项目投资较大，如果经营管理不善，将会造成很大损失。

本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本，是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作。

财务风险分析本项目资金要从银行贷款万元，按正常经营状况，能够在第年内还清贷款本息万元见表。

但如不采取积极措施，加大促销力度，保证建设资金及早回笼，势必将造成银行贷款无法按期偿还，财务费用增加。

因此，建议开发公司采用灵活多样付款方式促销，如选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式分期付款银行按揭，使开发资金按预期回笼消减银行贷款负担，从而降低金融财务风险。

第十五章结论和建议可行性研究结论本项目符合国家产业政策城市发展规划和区域社会经济发展规划，并已经取得发改部门备案。

本其他用房销售价格下降。

三季度，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，其中，新建住宅销售价格上涨，二手住宅销售价格上涨房屋租赁价格同比下降物业管理价格同比上涨土地交易价格同比上涨。

全国房地产开发景气指数月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份提高点。

从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比月份提高点本年资金来源分类指数为，比月份提高点土地开发面积分类指数为，比月份提高点商品房空置面积分类指数为，比月份提高点房屋施工面积分类指数为，比月份提高点。

项目区域房地产状况年，随着中国银根紧缩等宏观调控政策出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。

县全年房地产开发投资完成万元，比上年下降，各类商品房施工面积万平方米，比去年增长，全年商品房销售面积万平方米，比去年减少万平方米，商品房销售额万元比去年减少万元。

商品住宅销售量为套，比年减少套。

年恩施州房地产开发投资亿元，同比下降。

年以来商品房销售扫年下半年下滑颓势，住房刚性需求群体逐渐打破等待观望局面，积极出手入市，托高商品房价格。

上半年全州商品房销售面积万平方米，同比增加万平方米，增长。

其中住宅销售面积万平方米，增加万平方米，增长。

商品房销售额亿元，增长，销售均价元平，考察项目与当地社会环境项目适应关系。

该项目互适性分析详见下表社会对项目适应性和维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响结果。

经过年调整期，当前房地产市场已经出现供大于求状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半城市房价出现下降。

年房地产市场发展不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策不利影响，有利因素则是各种优惠措施出台，在季度宏观经济出现回暖预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

其中，现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为万平方米，同比减少。

商品房销售面积降幅逐月增加，由月份降为月份。

四十个重点城市中，有四分之城市商品房销售面积同比下降以上，下降程度较高城市包括宁波北京福州石家庄郑州深圳上海等。

同时，商品房空置面积较快增加。

年月，商品房空置面积结束自年下半年以来负增长局面，月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加，增幅比月底增加个百分点。

房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷影响，房地产开发投资意愿下降从年季度就开始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，月份起这两项反映房地产开发投资意愿指标各月均为同比负增长。

年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积万平方米，同比减少。

年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。

月，商品房新开工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点。

房价出现近年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市数量逐步增多。

年，大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比年下降个百分点。

其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨和。

从环比来看，年大中城市房屋销售价格下降，其中新建商品住房和二手住房别下降和，平方米以下商品住宅价格比年初下跌。

月份，大中城市中有个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比下降。

年房地产市场衰退程度逐季增加。

其中，季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。

各季度大中城市房价变化分别为环比上涨环比上涨环比下降和环比下降。

加大住房保障建设年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。

月，别墅高档公寓投资额为亿，在商品住宅投资中比重为，下降个百分点经济适用房投资额为亿元，同比增加。

年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。

年初，中央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。

下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定扩大内需促进经济平稳较快增长重要措施之。

在新增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

年月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资比重为。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月下降个百分点。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月下降个百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下降。

商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。

其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

前三季度，商品房销售额亿元，同比增长。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。

房地产开发企业资金。

按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入倍，而目前县房价每平方米售价为元之间，套建筑面积平方米住房平均售价达万元万元之间不含装修费用，相当于普通家庭年收入倍至倍，难以形成有效需求。

本项目销售房价也在个范围内，而且是上限，因此，销售有定市场风险。

虽然目前县房地产市场总趋势是供大于求，价格走低，销售相对