（批复）商住小区项目可研建议报告（发改委）

价格是价值体现，房价是城市价值体现。

当城市品位项目品质提高时，必然会带动房价净现值内部收益率投资回收期从上表可知房价降低或建成后房屋空置对内部收益率是最为敏感，售价在不理想时，即在现有基础上降低或空置率为，项目净现值将减少，内部收益开发商房地产开发公司率下降，投资回收期延长。

如售价在现有基础上降低，即商铺价格为元电梯住宅价格为元地下车位价格为元个时，该项目净现值减少，内部收益率下降，投资回收期延长。

建设成本及费用变化对内部收益率也是比较敏感，从计算结果得出，成本及费用在现有基础上升，项目净现值将减少，内部收益率下降，投资回收期延长。

如项目厅本及费用在现有基础上减少，则项目净现值增加，内部收益率提高，投资回收期缩短，成效十分明显。

开发商房地产开发公司第九章项目实施后社会环境效益分析社会效益评价项目建成后将成为南康南水新区流居住商业休闲小区。

成为新城区大亮点。

同时，该项目区位优势十分明显，是实施南康市委市政府对接长珠闽，融入主城区战略发展规划及江两岸和城三区城市总体规划重要组成部分，对当地社会物质文明和精神文明建设有很大促进作用。

二环境效益评价可持续发展思想是本羡慕追求生态理念。

建筑是生命有机体，项目强调整体概念重要性，建筑必须同所在场所地方建筑材料以及使用者生活有机融为体。

项目建成后将是大自然部分，水空气青草与人居环境紧密结合，尽可能降低人造环境非自然性。

整体项目规划符合城市规划，营造时代气息，承传地域文脉，再现地方传统建筑文化，更加体现了以人为本居住理念，创造了个富有特色安静平和人居商住环境，使城市空间进步美化，将会更加展示南水新区作为现代化城市魅力。

开发商房地产开发公司第十章结论通过以上分析，该项目财务内部收益率到达，超过当地同类项目社会平均内部收益率，具有很好经济效益，盈利能力强，具有较强抗风险能力。

综前所述，该项目实施具有良好经济效益社会效益和环境效益，是可行。

开发商房地产开发公司第十章附表表年年南康市经济发展各项批标统计表经济指标年年年地区生产总值亿元社会商品零售总额亿元财政总收入亿元地方财政收入亿元城乡居民储蓄存款亿元城镇居民人均可支配收入元城乡居民人均储蓄余款元农民纯收入元表二项目主要经济技术指标汇总表项目单位指标规划总用地面积平方米建筑总占地面积平方米规划总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米其中商铺建筑面积平方米会所幼儿园建筑面积平方米农贸市场平方米住宅平方米地下建筑面积地下车库平方米个车位建筑容积率建筑密度绿地率总户数户主力户型四室二厅三室二厅开发商房地产开发公司表三投资成本估计表项目金额万元备注土地费用本项折合楼面价元其中土地出让金，元合同地契税费契税及办证费用按出让金计算二房地产开发成本本项折合楼面价元前期工程费本项折合楼面价元其中规划勘测设计费建筑面积含地下建筑，元可行性研究费三通平费按元计算，包括施工用水电接入，场地平整规划报建费按照有关规定合计元房屋开发费本项折合楼面价元建筑安装工程费含无偿提供给政府农贸市场建筑面积，土建及安装工程按元计算根据施工意向合同估算室外配套费包括道路下水道绿化路灯等，按元估算其他费用质检监理费用及不可预见费，按建安费计算根据当地房地产开发行业实际情况估算三房地产开发费用本项折合楼面价元其中管理费用按二项之和计算根据当地房地产开发行业实际情况估算财务费用借款万元，每季末付息，年利率，贷款后第年末还款，第年末还款，第年末还余款销售费用按销售收入万元计算根据当地房地产开发行业实际情况估算合计折合楼面价元开发商房地产开发公司表四年以来南康市商品房销售竣工施工面积情况表年年年年销售面积万平方米竣工面积万平方米施工面积万平方米表五南康市商品房销售情况单位万元万项目年年年年商品房销售面积住宅销售面积占比表六南康市经营性土地供用情况表单位万元亩年度土地平均交易价格年年年年年预计年预计表七南康市人均收入分析表年年年年人均可支配收入元元居民储蓄存款余额亿元亿元亿元人均储蓄存款元元元开发商房地产开发公司表八周边楼盘分析楼盘名称恒辉大景城阳光康城开发商南康市建辉房地产开发有限公司江西丰凯置业有限公司地理位置坪岭转盘动侧蓝田大道规划用途商住商住占地亩建筑面积其中商业用房面积住宅面积建筑结构钢混钢混主要户型三房二厅三房二厅开盘时间竣工时间多层住宅均价近期元高层住宅均价近期元元商业用房均价近期表九消费者购房决策因素统计表序号项目评价均值小区绿化卫生管理小区绿化与景观小区内安全巡逻住宅空气环境开发商房地产开发公司小区交通设施小区声音环境物业管理方便公交配套价格因素服务设施小区内健身娱乐设施住宅面积住宅户型小区周围配套商店小区电脑网络建设水电气自动收费社区文化建设住宅层高小区位置住宅外观住宅付入出时间小区楼房外部装备统管理小区周围商店配套本表以反。

楼价上涨势头反而会刺激他们购买需求。

二南康市整体房地产市场开发及供求状况南康市住房供求状况根据南康市人民政府康发号文件规定城市规划区内，原则上不再审批私人建房。

据调查了解，该城区前几年年以前存在定自建房现象，年后较少，据南康市房地产交易管理所介绍，年后自建房主要是政府拆迁安置自建，年以来该城市规划区内累计自建房约户，面积约为万平方米，自建房现象基本得到了控制。

从该市近年来房地产供开发商房地产开发公司求发展情况来看，房地产业各项指标组年增长，其中年呈快速发展态势。

从商品房销售面积与竣工面积外，年年两者基本致，表明年商品房供给和需求基本处于平衡状态，而年销售面积则已是竣工面积倍，表明自年起南康房地产市场进入快速发展期，不但原空置房已销售完毕，且已销售期房万平方米，考虑到销售相对于房屋开工滞后期，随着年施工面积释放，将对南康市年之后商品房销售市场带来定压力，竞争亦将更为激烈年以来南康市商品房销售竣工面积情况表年年年年销售面积万平方米竣工面积万平方米施工面积万平方米南康市商品房销售情况年南康市商品房销售面积万，其中住宅销售面积，住宅销售面积占销售总量，表明南康市房地产业结构基本合理。

南康市商品房销售情况单位万元万项目年年年年商品房销售面积住宅销售面积占比南康市商品房价格情况南康市商品住宅价格总体讲还比较低，年以前，南康市房地产开发项目规模小，档次低，品位上不去，商品住宅价格直在元左右徘徊，且低价位与开发建设水平相互信牵制。

年以来，在新世纪购物中心中联芙蓉新城苏馨园现代商城国际公馆等有定规模档次水平项目带动下，小区规模品位消费理念上了个新层面，价格才有上升趋势。

年在文化广场艺术中心呼应下，加上城市规划修编，以及政府投资城市道路绿化公司元，年末全市金融机构存款余额亿元，城乡居民人均储蓄存款余额为元。

年，南康市地区生产总值亿元，比上年增长，年全市零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入元，比上年增加元，农民人均收入元，增加元，年末全市金融机构存款余额亿元，比上年增加亿元，居民人均存款元，贷款余额亿元，比上年增加亿元，存差继续扩大。

年，南康市地区生产总值亿元，比上年增长，年全市零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入元，比上年增加元，农民人均收入元，增加元，年末全市金融机构存款余额亿元，比上年增加亿元，居民人均存款元，贷款余额亿元，比上年增加亿元，存差继续扩大。

结合南康市近三年特别是年经济发展及经济发展态势，预计今后几年南康市经济发展将会出现大幅度增长，城市化程度将大幅度提高。

随着经济发展，居民生活水平日益提高和购买力增强，作为日常生活所必需住宅将成为其重要置业和投资目标。

而在选择房地产投资时，居民更加看中周边商业设施及其发展态势。

因此，改善居住及其生活消费环境，提高城市品位日显重要。

二日趋完善交通网络和基础设施南康交境内有京九铁路国道国道赣粤高速公路，建设中昆明厦门高速赣韶高速公路规划建设赣州韶关铁路也已经过南康赣州黄金机场迁建南康凤岗镇已进入实施阶段，年将建成通航。

不久将来，南康将形成由两条铁路两条国道三条高速个机场组成三纵四横空立体大交通网络。

发达交通网络为南康市经济腾飞奠定了扎实基础，为当地居民外出工作旅游提供了十分方便快捷交通条件。

另外，南康市能源邮电等基础设施日臻完善。

电力供应网与华中大电网连接，境内又建有罗边章惠渠麻双等中小型发电站，装机容量万，有变电站座变电站座，供电能力达万。

通讯网络四通八达，光缆数字微波国际互联宽带网已开通，移动通信信号覆盖城乡。

数字电视信号已覆盖城区和大部分乡村。

年，全市有程控电话万门移动用户万户。

基础设施逐步完善将会极大促进城市建设事业和房地产业开发商房地产开发公司发展。

三政府产业政策南康市工业发展较快，全市工业已形成服装家具矿产品食品化工电子六大主导产业。

服装加工企业已有近家，从业人员万多人，溢丰织造等批知名企业相继落户南康家具加工及配套企业多家，其中家具配套生产企业多家，从业人员近万人有数十家年纳税超过百万元钨锡铅锌铋等有色金属加工企业食品加工业以生产卷烟和花生巴南瓜系列产品板鸭等客家风味食品为主，产品多次获得国际国内大奖，有多个商标荣获省著名商标称号化工及电子业在大澳涂料华亿化工等骨干企业带动下迅速崛起壮大。

南康市建有各类综合专业市场多个，总面积万平方米。

其中国际家私城是江西省规模最大家具专业大市场，占地亩国际服装城占地亩，建筑面积达平方米南康成衣市场年营业额亿余元建设中家具配套市场占地亩，汽车配套市场占地亩。

此外，建材大市场竹木大市场水果大市场等批专业市场正在加快建设之中。

南康市矿产资源种类繁多，品位较高。

主要有金属矿非金属矿和地下水矿泉水大类。

已探明储量矿产有种，已开采有钨矿锡矿铜矿稀金属钽铌矿稀土金属矿钾长石矿石灰岩矿高岭土矿萤石矿等。

南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达万立方米，森林覆盖率达，果园面积达万亩，被国家命名为中国甜柚之乡。

南康是历史上商业重镇，境内自然人文旅游资源丰富，全市有古楼隘四眼桥景福桥文峰龙湫石刻沙角庵旌表坊太窝天主教堂南康古城墙圩下客家民居大坪南良邓氏宗祠隆木黄石花厅凤岗大塘村董屋九井十八厅建筑群幸屋村等历史文化名胜古迹，还有南山森林公园生佛寺东山公园文峰塔莲花山大