（批复）商住楼开发项目可研建议报告（发改委）

利率变动风险。

银行贷款是房地产开发项目主要筹资渠道，利率变化对项目成本影响较大。

利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。

随着国际经济形势变化，国内贷款利率调整时有发生，风险影响程度为中等影响。

设计风险先进性风险。

项目设计理念落后设计不新颖技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险。

项目设计新颖，富有民族特色，风险影响程度为可忽略影响。

适用性风险。

过分强调设计先进性经济性，忽视适用性，会有不为消费者接受风险。

设计符合当地实际，适用性强，风险影响程度为较小影响。

经济性风险。

在项目开发设计中过分强调设计技术性可靠性适用性，会承担工程造价过高风险。

项目造价居于当地平均水平，风险影响程度为较小影响。

工程风险发包风险。

包括招标模式风险承包方式风险发包合同风险和工程索赔风险。

建设单位有个熟悉工程管理团队，有较强合同管理能力，风险影响程度为中等影响。

工程质量风险。

项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。

建设方管理水平较高，经验丰富，风险影响程度为可忽略影响。

工期拖延风险。

工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。

本项目工期为两年，工期相对比较紧张，风险影响程度为中等影响。

市场风险市场需求风险。

需求是影响房地产销售关键因素，需求大小是相对应供给量而言，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难。

项目区目前存在对住房刚性需求，风险影响程度为较小影响。

价格风险。

产品定价高则单位面积收益高，但过高售价，会严重影响销售。

项目可研价格测算数据来源真实可靠，采用方法科学，价格在消费者能接受区间，风险影响程度为中等影响。

风险应对措施房地产开发项目风险具有系统性关联性和多样性特点。

在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。

风险回避对风险大项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。

风险回避是种消极风险防范策略，在回避风险同时，也放弃了获利可能，因此不宜普遍采用。

般来说，只有在面临灾害性风险风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想情况下，才使用风险回避策略。

通过上述风险影响程度分析，在严重影响较大影响中等影响较小影响可忽略影响个风险等级中没有严重影响风险存在，本项目不涉及风险回避内容。

风险转移风险转移不放弃或中止带有风险开发活动，但将风险可能导致损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度目。

风险转移分为三种类型。

是契约合同形式风险转移，将风险转移给非保险业其他人。

二是财务责任形式风险转移。

通过寻找投资伙伴等寻找外部资金支持形式，将部分投资收益连同财务责任风险损失转移给他人。

三是保险形式风险转移，将风险转移给保险公司。

本项目虽不存在严重风险影响内容，但存在较大风险中等风险较小风险影响内容，应先择些风险转移措施。

风险控制是建立支高素质多学科开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势。

二是制定尽可能周密科学详细计划，并尽可能严格按照计划实施。

三是加强风险损失资料搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头。

四是旦风险事件发生，在积极抢险同时，注意保护现场，收集事故有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足资料。

风险控制是种积极风险管理措施，成本低效果好，本项目应优先采用。

风险分散风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来理论。

在项目开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化开发区域多元化开发时间差异化来分散风险。

需要指出是，通过投资组合方式只能分散非系统风险，而不能分散系统风险。

本项目可在调整开发结构开发类型多元化开发区域多元化开发时间差异化方面作些借鉴，以利风险分散。

第章主要结论和建议主要结论符合产业发展规划按照武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚实施规划，年地区生产总值达到亿元，年平均增长地方般预算收入亿元，平均增长社会消费品零售总额亿元，平均增长。

到年，地区生产总值保持增速，达到亿元，三次产业结构由年调整为，今后年，第三产业超常发展是经济持续发展关键。

符合城镇发展规划县城容美镇作为中心主城镇，按照山水园林民族风情幸福宜居金比例为。

本项目作为普通商品住房，应满足上述产业政策相关规定与要求。

行业准入城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金监管。

办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书。

对取得四级资质证书和暂定资质房地产企业，注册资本提高到不少于万元。

房地产开发应当符合国家产业政策国民经济与社会发展计划。

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益社会效益环境效益相统原则，实行全面规划合理布局综合开发配套建设。

房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证高层建筑工程进度达到设计形象进度三分之以上，其他建筑工程进度达到设计形象二分之以上已确定工程施工进度和竣工交付日期。

办法同时要求，未取得商品房预售许可证明在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。

依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定优惠政策。

经济适用住房开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。

依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并略影响。

资金风险资金充足性风险。

房地产开发对村城银坤花园天德世都梅园小区金典大厦合计容美镇商住用房未来供给量及结构情况未来年内商住房供给来源共套，面积万平方米。

其中保通新城栋套，面积万平方米。

恒海观天下套，面积万平方米。

容阳半岛套，面积万平方米。

容美镇其他替代性产品供给量情况商住房替代性产品主要来自政府建设保障房，自年启动保障房建设以来，建成与在建保障房套，其中建成套，在建套。

其他公租房套。

容美镇住房市场价格情况商住房年商住房元平方米，年商住房元平方米，年间销售价格平均增长。

租赁房年租赁房元套年平方米，年租赁房元套年平方米，年间租赁房价格平均增长。

商用房年商用房元平方米，年商用房元平方米，年间商用房价格平均增长。

建设地点县容美镇杨柳潭新区老屋场。

建设年限项目建设年限为年，自年月开工到年月投入使用。

建设内容及建设规模拟建商住楼八栋，其中号楼均按层设计，楼高为米号楼按层设计，楼高为米号楼按层设计，楼高为米号楼按层设计，楼高米。

号楼第层均为商业用房。

其主要经济技术指标如下项目规划总用地面积，建筑占地面积为，总建筑面积含地下，其中地上建筑面积，地下建筑面积。

商业建筑面积，居住建筑面积。

停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个。

居住户数户。

居住人数人。

建筑密度容积率。

绿地率。

投资规模资金筹措方案项目总投资万元，其中开发产品成本费用万元，固定资产投资万元，经营成本万元。

资金来源企业资本金年内增加到万元，申请银行贷款万元，预售款万元主要财务指标主要财务指标表销售收入总成本所得税前净现金流量所得税土地增值税税后累计净现金流量财务内部收益率税后累计财务净现值税后利润税后全投资利润率税后资本金投资利润率资产负债率第章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划国民经济和社会发展总体规划十五以来，县坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对更加开放外部环境变化，着力解决发展中出现突出矛盾和问题，成功战胜突如其来疫情和自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快速健康发展好势头。

全县经济总量实现翻番，经济发展明显加速综合实力明显增强城市化水平明显提升改革力度明显加大开放步伐明显加快人民生活水平明显提高，全面和超额完成了十五计划各项目标任务。

十二五时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为重要战略机遇期。

随着加入世界贸易组织过渡期结束，我国将进入全方位开放新阶段。

经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快国内居民消费结构逐步升级，新消费需求不断涌现科技进步日新月异，批主导未来新兴产业将出现社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起战略，为实现又快又好发展创造了有利条件。

基础设施进步完善，发展环境进步改善，发展后劲进步增强。

全县干部群众谋发展思创业积极性空前高涨，形成了加快发展新理念，探索出了加快发展新思路，积累了加快发展新经验，为今后发展提供了更为重要条件。

同时，我们必须清醒地认识到，在前进道路上还面临着不少困难和挑战。

特别是经济总量仍然偏小，地方企业规模有待进步做大第三产业比重不高，区位优势和资源优势有待进步挖掘解决三农问题任务艰巨，就业和再就业压力仍然较大处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。

总体而言，十二五时期，仍将面临是机遇与挑战并存，机遇大于挑战发展环境，有利于加快经济社会发展。

县城市总体规划按照县城市总体规划年提出战略发展目标，城市建设发展总体思路是依托大交通大工业古文化丰富资源，实施工业富县商贸活县旅游旺县科技兴县依法治县战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到年，城区形成面积达到平方米公里，人口达到万人。

以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。

树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程污水处理厂体育中心文化休闲广场液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生综合整治，实施好人行道硬化车行道维修行道树种植路灯改造临街建筑物穿衣戴帽等四位体改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有个质飞跃。

产业政策国务院办公厅关于清理固定资产投资项目通知国办发号规定针对固定资产投资增长过快规模过大，同时煤电油运和重要原材料供求紧张矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。

年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场会展中心物流园区大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好土地和信贷两个闸门，督促地方落