（批复）商住楼项目可研建议报告（发改委）

经济指标总收入万元总投资万元税后利润万元税后内部收益率财务净现值万元投资回收期年投资收益率行业经济影响分析本项目属于大型房地产开发项目，对所在行业及关联产业发展会产生较大影响，但不可能导致房地产垄断等问题发生。

区域经济影响分析本项目实施，对及周边地区经济文化都产生积极影响。

改善居住环境，推进城市化进程，提高城市品位，完善投资环境，提升了镇对外形象。

第八章社会影响分析社会影响效果分析直接影响效果镇位列全国千强镇浙江省百个最发达乡镇和温州市三十强镇，是县传统商贸基地，获得中国商务礼品生产基地，全国婚育新风进万家人口普查和经济普查先进单位，是浙江省教育强镇卫生县城东海明珠城镇。

，随着城镇经济高速发展，工业发展形成了机械服饰塑编皮革商务礼品电子通讯等六大支柱产业，第三产业发展迅速，形成了浙南最大电子通讯市场和羊毛综合市场，建成了联东商务礼品条街和中国商务礼品生产基地礼品展示中心。

随着二三产业迅猛发展，城市建设步伐及基础设施已相对滞后，为适应社会发展需求，镇政府决心把城市化建设全面推进，通过深入实施南接北拓东扩战略和旧城改造，全面拉开了县城大框架，全面改变了县城面貌。

本项目实施为改变镇形象面貌，提升城镇品位，提高镇城镇品位，增大镇服务功能，起到了积极推进作用。

镇目前有人口万之多，该项目从设计理念上是打造精品服务社会，为打造个发展与稳定并举富裕与平安兼具乡人留恋外乡人向往安乐家园贡献份力量，属利镇利民项目。

本项目是商住型建设工程，除解决居民住宅外，又增添了商业营业店面房，形成个较大新商业基地，改变了市容市貌，促进了市场繁荣。

社会效益好。

本项目为商住小区，设计新颖，景观绿化优美，令人心旷神怡，有利于居住者心身健康。

间接影响效果增加就业，促进经济繁荣，有着良好间接经济效益该地块商住楼建成，将有多平方米商业经营面积，形成个较大商业区，可增加新就业人员多人，预计年营业额将超亿元，年新增利税多万元，社会经济效益也十分显著。

该商住楼是个品位较高新型社区，社区内各种商业及服务业功能较齐全，社区服务体系将得到改善和保证有利于提高镇人民文化修养素质，促进城镇文明建设。

该商住楼建设成功必将带动和推动镇整个镇社区文明小区建设，促进镇向更新更高更美社会主义新城镇作出贡献。

社会适应性分析项目工程建设是县全力打造三县中心，努力推进工业化城市化进程，着力建设经济发达，区域协调，社会和谐，生活富裕新，力争到年基本实现全面小康社会目标，为提前基本实现社会主义现代化打下坚实基础经济发展需要。

本项目迎合着社会发展需求，具有很强适应性。

项目工程是民心工程，有利于社会安定繁荣发展，项目工程实施有力地充实和提升镇整体形象，改善市民居住条件，适合于广大中低收入居民住房需求，加快解决中低收入家庭住房问题，适应社会潮流，迎合民心所向，是个民心工程。

项目小区建设必将带动和推动县新轮以优化人居环境为目标旧城改造和新区开发起着良好示范作用，有利于促进城市经济持续发展，受到社会和市民欢迎和期盼，受到当地人民认可和支持。

项目建设充分注重了环境与人和谐统，向市民提供了个环境优美功能齐全，居住舒适，商贸繁荣美好场所，能够为当地社会环境，人文条件所接纳。

项目实施也为项目业主带来了较好经济效益，有利于房地产业发展，使业主满意，地方受益双赢产物。

交通影响分析建设地交通条件分析项目建设地镇，跟温州机场不到公里，温福铁路鳌江站不到公里，鳌江港口不到公里，因此水陆空交通十分便捷。

该地块商住楼相对位臵处于市区内，处于人民路和车站南路，小区出入交通十分方便。

小区与外界交通格局分析该地块商住楼西首方向开有步行入口兼消防车道，南首方向处也开有步行入口兼消防车道，机动车可以直接驶入小区小区内道路四通八达，行走或驶车亦十分方便商场前面设有停车场，供行人和顾客停车用，条件十分优越。

小区内交通布局分析机动车道机动车从车站南路和车站西路直接进入协调分析本项目实施得到县人民政府及各主管部门重视，己与县土地局签订土地出让协议，向县发展和改革局申报受理该项目，县规划建设局已发出规划设计要求，已向县环保局申报对该项目作环境影响评估工作，因此本项目与各部门已进行了有效协调。

产业政策分析产业结构政策分析县十五计划提出，抓住温州建设大都市区和加快城市化机遇，优化房地产开发结构，逐步建立适应不同市场需求商品房经济适用房人才公寓安居房供应体系。

本项目属普通商品住房，容积率按规划最高要求设计，达到，充分利用了有限土地资源。

满足国家对房地产产业结构调整政策。

产业组织政策分析由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生投资风险巨大等特点，使得房地产业发展要求走规模经济道路。

房地产业内部适度资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本。

近年来我国房地产业进行了多次产业调整，向有能力有实力有工程技术保证有资质单位集聚，坚决不允许无资质施工承包商从事房地产开发。

开发单位具有实力雄厚，具有集房地产开发销售经营管理于体，并具有国家房地产开发资质，工程技术力量较强，资金有保障，该项目完全符合房地产组织政策。

产业技术政策分析建设部从年月曰开始实施国家标准住宅性能评定标准。

该国家标准适用于我国城镇新建和改建住宅各项相关性能评定，而不是单纯评优标准，反映是住宅综合值投资收益率清偿能力分析县作为温州着经济发展，富裕起来周边乡镇特别是万全片，到镇求购房屋者甚多，该项目建设可以进步缓解供需矛盾。

住房保障建设经济适用住房廉租住房联建房安居房构成了居民住房保障体系主要部分。

特别是年以来，县住房保障体系不断完善，经济适用住房建设全面启动，廉租住房保障稳步拓展，住房货币化平稳推进，基本实现了政府对中等以下收入家庭住房保障功能。

住房发展规划县住房竣工面积和实际销售面积总体上逐年趋于增加，供需基本保持平衡，住房市场处于持续健康发展阶段，而镇由于城区面积小，土地资源有限，预计到年十五期末镇区住房居住水平人均建筑面积达到平方米。

年镇住宅开发量预测为万平方米，年万平方米，年万平方米。

项目进展状况为了充实和提升镇中心城市整体形象，改善市民居住条件，提高城市品位及推进昆鳌联体中心城市建设进程，同时加快项目周边区域发展，经县人民政府批准，县国土局在县招标中心举行县镇解放北路地块国有建设用地使用权公开挂牌出让会，浙江房地产开发有限公司按规定程序参与竞拍，并以万竞得该段地块国有土地使用权。

根据县总体规划，该地块为商住用地。

目前该项目正处在建设项目项目建议书及环境影响评估等申报审批阶段。

建设用地与相关规划项目建设地点县镇解放北路国有建设用地地块。

建设性质新建经济技术指标根据建筑设计方案，项目主要经济技术指标如下总用地面积其中道路用地面积平方米总建筑面积其中住宅建筑面积商业市场建筑面积地下室面积建筑占地面积容积率建筑密度绿地率住宅总户数户平方米以下套房面积占总建筑面积以上机动车停车位辆其中地下停车位辆地下自行车停车数辆停车面积人防面积建筑物情况最高层住宅楼限高为米，建筑层数最多为层。

底部层为沿街二层裙房，裙房高度不超过米。

整个小区内设臵幢楼，楼处于小区北面，底部层为沿规划道路裙房，上部为层住宅楼楼处于小区南面，底部层为沿规划道路和车站南路裙房，为幢层住宅楼二幢楼通过沿街二层裙房连接。

沿街二层裙房屋面作为屋顶绿化。

工程技术方案总体设计构思本项目位于县镇解放北路国有建设用地地块，与西面周边商住高楼群会聚起，构成商业及住宅区。

根据市政规划，该区域将形成住宅商业等为体综合性中心。

整体建筑英挺大气，沿街精品商铺构成半开放态势，富有时代气息。

总平面设计该建筑退北侧人民国道道路红线不小于，建筑高度米以上部分退人民路国道道路红线不小于建筑退西侧车站西路道路红线不小于，建筑高度米以上部分退西侧车站西路红线不小于建筑退南侧车站南路红线不小于，建筑高度米以上部分退南侧车站南路红线不小于沿车站南路建筑退东侧用地红线距离不小于，沿人民路多层建筑退东侧用地红线距离不小于，高层建筑退东侧用地红线距离不小于。

小区主入口布臵在西侧车站西路上，次入口及消防疏散口布臵在南侧车站南路上，地块中心建设花园，地下室入口设在小区内。

非机动车车库入口分别位于地块主入口附近和消防通道边，便于出行。

地块建筑物日光充足，所有住户满足大寒日满窗累计日照均大于小时，满足日照要求。

且该小区景观资源丰富，视野开阔，整体性强。

建筑设计为创造现代而舒服居住环境，迎合城市居民渴望回归自然愿望，该设计力求将建筑和使用功能更加完美结合，同时，将阳光空气绿色和富有人情味自由交往空间还给居民。

建筑立面形象强调住宅个性，具有时代气息，主要以构架与板结合，并配以色彩与之呼应，力求简洁明快大方，装饰恰到好处。

外墙商业部分采用天然石材贴面，住宅部分采用瓷砖贴面。

通过建筑阳台和花池错落处理，使之产生强烈空间节奏感。

整个规划设计居住环境尽可能满足使用功能前提下，使环境设计得更符合人们生理和心理需求，给人以更多享受。

良好居住环境，极大地提高了我们生活品质，也将提高我们文明水准和修养程度。

本案住宅楼户型以大中小套型相辅平方米以下套房面积占总建筑面积以上。

户型设计注重动静分区及内部空间利用。

所有户型使用率高，自然通风采光良好。

所有户型均明厨明卫及南阳台。

户型设计考虑到温州地区夏热冬冷特点，尽量做到南向做主卧室及次卧室，南北对流，分区明确，充分保证内外动静昼夜分区，具体通过平面深浅，空间过度，做到视线声音隔绝，较好地考虑了住户对私密性要求。

阳台景观布臵尽量使室内外空间更丰富，景观视野开阔，住户能充分地享受景观资源。

主要房间均预留空调机位，有组织地处理冷凝水排放，以保证立面整齐统。

适当考虑提高住宅设施科学技术指标，厨房卫生间按小康水平配套配臵，并采取良好通风排气设施，水电煤气采用科学远程控制计量，并装备智能化防盗报警系统，宽带网接入系统，结合自行车库管理设臵压缩垃圾收集站。

主要设备选型和配套工程主要设备选型主要有家用空调器冷却塔电梯制冷机组和发电机等辅助设备。

设备选型应与功能相匹配，优先选用节质，促进城镇文明建设。

该商住楼建设成功必将带动和推动镇整个镇社区文明小区建设