（批复）商务区项目工程项目可研建议报告（发改委）

该项目等以上收入水平客户现金供款量，从而影响总体购房客户总量，减少整个房地产市场容量。

同时，房地产办理按揭政策日益规范延缓了业主办理速度，银行按揭放款速度减慢将影响公司项目现金流量，从而影响项目收益指标。

二对策经营风险对策对原材料设备供应风险对策方面，应加强对原材料设备采购渠道拓展，避免过分依赖固定供货商采用直接从生产厂家购货办法，减少中间环节力争与生产厂家建立长期稳定合作关系，降低原材料设备采购价格。

另方面，大规模成片开发和配套设施采购可以使企业在原材料设备采购过程中谈判能力相应增强，从而降低基础设施建设费用和建筑材料购臵费等，使得该项目可以获得规模经济优势，形成特有市场竞争力。

产品质量与工程建设风险对策针对产品质量与工程建设风险，公司拟采取以下措施在项目前期就非常注重市场调查和目标顾客群体分析项目主题策划，使项目开始就能够开发出适销对路产品。

严格选择设计施工合作单位。

施工单位选择采用公开招标选择方式，并且在投标资格审查中严格把关。

应集中进行施工单位实力调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在挂靠现象，在确保参加投标企业质量基础上，从中选出最优施工企业，并与中标施工单位签订质量保证书，保证承包合同条款履行和施工质量，以降低公司直接质量风险。

严格执行监理制度。

强化对设计环节控制力，确保设计施工质量。

全面推行设计过程中全程跟踪监理反馈和调整，保证设计质量达到原定目标。

对筹资风险对策由于本住宅项目项目具有良好预售前景。

公司将加强员产品预售，争取筹集资金及时足额到位，不造成资金缺口，以满足项目开发需要另外，考虑到该公司运作规范经营稳健资信状况良好，且未来具有良好成长性，将会得到银行贷款支持，从而最大限度地减小了因筹资问题给项目实施带来风险。

公司将保持与银行等金融机构良好合作关系，以良好经营业绩市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司持续融资能力，保证项目顺利实施。

二行业风险对策对产业政策限制风险对策该公司贯重视对国家宏观经济政策和本行业产业政策研究，发掘宏观经济和产业经济发展走势与相应政策调整之间变化规律，以便充分理解和把握国家政策动态。

在国家产业政策调整时，可提前制定应对措施，从而化解因产业政策调整而带来风险。

对其他行业和资源依赖程度高风险对策公司将根据需要，与有关金融机构建立长期战略性合作伙伴关系。

根据资金需求状况，分别采取直接融资和间接融资方式解决公司资金需求。

尤其是长期保持与银行紧密合作关系，尽可能多地取得银行授信贷款额度。

对依赖建筑业和建筑材料行业，公司除向生产商直接采购并与有关企业建立长久战略性合作关系外，还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其他行业依赖。

对行业内部竞争风险对策项目公司以及该项目自身具有定优势。

方面，该项目地址交通便利配套设施齐全，具有很好区位优势另方面，由于该项目建筑和景观设计拟均由有影响公司完成，所以要宣传和推介该项目在产品设计和理念上创新，突出项目独特设计和人文特色。

所以如能加强品牌建设和推广，将可获得排他性品牌优势。

因此，面对行业内部竞争风险，应该注意扬长避短，在管理上，坚持全面成本管理和成本控制，使项目获得价格竞争筹码在理念上，坚持以业主为本和顾客价值最大化原则，不断追求产品特色和创新，宣传和强化项目及公司优势，最大限度地降低项目市场风险。

三市场风险对策对受国民经济发展周期影响风险对策房地产行业随着国民经济发展周期变化而变化。

般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期。

因此，公司可根据这经济发展规律，在确保股东利益免受损失前提下，在充分考察市场发展现状和趋势后，确定调整目标，及时调整投资开发项目及经营决策，使项目建设受国民经济发展周期影响降到最低程度。

对市场不够发达和存在市场分割风险对策做好市场定位，避免大而全，突出特色，为个细分市场群体打造量身定制住宅产品，从而降低市场分割带来风险。

四政策风险对策房地产业税收变化风险对策宏观税收政策变化带来风险属于系统风险，难以全面规避。

这就要求项目确保成本领先，并根据有关政策进行及时有效调整以符合国家产业政策要求，将政策变化带来损失减至最小。

本市对房地产企业金融政策变化风险对策针对金融和按揭政策可能带来风险，该公司方面采取审慎财务政策，另方面将采用更为严格项目评估制度，使每个项目都建立在科学论证基础上，以降低不必要风险。

第十六章结论和建议本项目是政府为改造城镇危旧住房改善困难家庭住房条件而推出项民心工程，符合国家有关法律法规政策，能整合城市土地资源，带动城市建设，促进镇域经济发展。

该项目选址合理，规划科学，功能布臵优化，可为住户创造良好生活环境。

财务效益分析及各项评价指标表明，该项目财务效益较好。

其中对应全部投资利润率全部投资利税率及资本金净利润率指标均高于行业平均水平。

而通过项目前期精心策划和有效市场营销及推广工作，该项目完全可能实现预计方案利润指标。

因此，项目在经济上是可行。

本项目应尽快争取立项批准，做好项目前期准备工作，合理组织建设期，并做好建成投放后运行管理工作。

综上所述，该项目建设不仅是必要，而且是可行。

工程费用投资建设投资估算表附表单位万元序号工程或费用名称建筑工程费其他费用合计费率或标准开发建设投资工程费用土地购臵费建筑总跃进发展带动下，房地产市场也迎来自己最辉煌年，成交面积和成交均价都到达了历史顶峰。

但随着国家宏观调控政策接二连三出台和政策集聚效应发力，房地产市场也出现动荡而进入调整期。

特别是年末限贷及两次加息政策，也为行业危机埋下隐患，但就目前市场表现，以为代表二三线内陆城市，对于调控政策反应并不敏感，而且投资投机成分较少相对健康市场，政策影响应该微乎其微。

二项目区域市场分析项目区域市场现状概况近年来，农林牧渔业生产得到了稳步发展。

工业生产企稳回升。

资源优势。

基础设施铁路铁路网络初步形成，公路公路基本形成以两纵两横为主骨架高等级公路网和辐射全市十二条次骨架公路网络，公路外运能力，万吨。

航空汽车站第四章项目建设条件选址区域自然条件概述地处东经北纬之间。

东北西南全市总面积平方公里，总人口万，辖区县乡镇。

二国民经济发展概况三地理位臵四气象条件五工程地质水文地质及地震情况地层岩性地质构造水文地质地震烈度二建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高运距较远。

砂子碎石可就近购买。

项目水电基本到位，只需根据项目供水供电设计要求，用相应水管电缆与市政给水管网供电网相连，即可满足小区供水供电需要。

三项目选址及建设条件项目选址项目建设条件项目可利用周边给水排水电供热煤气通讯有线电视等配套设施，只需根据项目需要，可直接接入小区。

第五章工程进度安排该项目将于年月前完成各项土地规划报批手续，初步设计施工图纸和各项前期工作年月开工建设，年月完成项目全部建设任务。

具体进市城市建设背景市政府决定全面推进城乡体化建设年，是全面实施十五计划关键年，也是城乡建设规划系统继往开来，创新发展，实现跨越发展重要年。

市城乡建设规划工作总体思路是以十七大和十七届三中四中全会为指导，深入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，锐意进取，依法行政，进步强化服务意识，继续遵循环境优先和谐发展规划建设理念，以推进榆林城乡体化进程为目标，不断强化规划管理，狠抓建筑质量安全，稳步推进建筑节能工作，为把城市早日建成文明富裕和谐宜居区域中心大城市而不懈努力，强化规划引领，高质量编制各类规划。

二加强镇村规划建设，全力推进城乡体化。

按照省委省政府和省住建厅下达新农村规划建设任务，努力完成村庄总体规划村庄建设规划和千村百镇建设整治工作任务。

根据省上安排，高质量编制城乡体化发展规划，加快省级重点镇和百镇建设步伐，争取市县区和省级重点镇设立村镇建设管理办公室，加强村镇建设管理人员培训工作。

完成个县城城乡体化规划编制，积极争取省市配套资金，畅通多方融资渠道，全力支持重点镇和百镇建设。

积极协调县区相关部门加大对农村危房改造工程建设支持指导，探索农村房屋节能改造新路子，新方向。

进步推进城镇化进程，年，全市城镇化水平达到。

二项目建设必要性该项目建设对改善人居环境加快城市化进程需要围绕市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，该项目建设不仅可以为市引入规模企业提供发展空间，更是改善人居环境，加快城市化进程重要途径。

本项目范围内居民为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放垃圾处理卫生环境医疗保障文化娱乐商业服务等条件薄弱。

随着此次中心商务区地块建设，对拆迁区民进了集中安臵，高起点规划建设集中居住小区，使居民群众生活水平明显提高。

主要体现在以下几点是搬迁居民将迁入小区各项基础设施十分完备，水电供应燃气供应污水收集垃圾处理公共卫生等系列市政设施均步到位，群众可以真正过上方便现代城市生活二是按照以人为本注重功能原则，建成后小区内设有社区中心文化娱乐中心大型绿化等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造个优越生活娱乐休闲环境三是安臵房按照高标准高质量高水平要求建设，注重居民生活需求与细节，从使用功能配臵与空间视觉体验两个层面全面提升社区整体品质，区别以盈利为目商品房，群众安臵均采用产权调换形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众还能得到不同程度经济补偿，为他们以后安居乐业增添份保障，这也是榆林市政府取之于民用之于民富民强市政策具体体现。

加强土地集约利用需要土地是城市发展空间和城市功能载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展空间潜力和方向。

国务院颁布关于深化改革严格土地管理决定是近年来国务院出台关于土地管理最全面最明确规格最高份文件。

决定从我国现实国情出民，贯彻十分珍惜合理利用地和切实保护耕地基本国策，坚持社会主义市场经济改革方向，针对当前土地管理中存在突出问题，提出了深化改革严格地管理系列重大措施。

榆林市坚决贯彻执行国家及陕西省有关文件，实行统地价格管理和用地指标管理，根据上级下达用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。

区域内目前分布着大量居民宅基地，缺少科学规划，房屋多以二三层为主，土地使用过程中存在着容积率低利用粗放布局零乱效率不高