（批复）商务大酒店项目可研建议报告（发改委）

上部除地表黄河故道颗粒较粗以外，其它均为弱透水粉土粉土粉质粘土互层及粉砂层等。

下部砂中粗砂中细砂细砂层，构成了上细下粗典型二元结构和粗细相间监理费按年月国家发展和改革委员会建设部联合下发建设工程监理与相关服务收费管理规定及建设工程监理与相关服务收费标准执行。

前期工作费用按工程费用计算。

其他费用工程保险费和有关税费等，按工程费用计。

基本预备费按工程费用和其它费用之和估算。

建设期利息项目建设期商业银行贷款利息，按中国人民银行现行规定年期以上长期贷款年利率和年度借款额估算。

铺底流动资金本项目铺底流动资金按流动资金计算。

估算结果项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元，铺底流动资金万元。

资金筹措及使用计划资金筹措项目总投资万元，其中申请银行贷款万元业主自筹万元。

资金使用计划本项目于年月开始进行项目前期筹划工作，年月竣工，计划建设工期为个月。

财务评价财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目盈利能力，偿债能力等财务状况，据此判别项目财务可行性。

依据原则和方法依据国家发展改革委建设部关于建设项目经济评价方法与参数发改投资号文财政部制定旅游饮食服务企业财务制度旅游饮食服务企业会计制度国家和新乡市有关规定税费征收政策本项目建设方案及经营设想。

原则本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅原则本评价遵循效益与成本费用计算范围致性原则。

本评价遵循基础数据确定中稳妥原则。

假定条件和评价方法假定条件假定项目投资人是项目建成后受益人，即可以取得相应收益权，其工程建设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完成，旅客人数能达到预期目标，国家地方宏观经济政策保持相对稳定。

评价方法本项目是个新建全新项目，项目包括客房部餐饮部会议中心康乐中心等，因此，按新建项目进行财务评价。

基础数据选取建设规模本项目用地面积亩，总建筑面积平方米。

工程建设期计算期本项目计算期为年。

其中建设期年，经营期年。

建成后根据预测入住人数计算收入。

基准收益率参照五年期以上银行贷款利率，结合本项目特点和行业风险，确定基准收益率为。

营业收入估算项目建成后各经营使用功能包括客房住宿餐饮服务娱乐服务康体服务旅游商品等。

参照同类地区星级酒店标准，四星级酒店客房收入平均按元间，入住率前两年按计算，以后按计算人均餐饮消费按客房入住旅客和人均消费水平计算会议娱乐收入按餐饮收入计算康体收入按餐饮收入计算其他收入按客房收入计算。

成本费用估算经营成本酒店经营成本综合按收入估算。

折旧及摊销为简化计算，折旧及摊销根据分类情况综合考虑，房屋折旧年限按年限进行计算，残值率为，设备按年折旧，残值率为，折旧及摊销从项目全部建成投产后开始计算。

管理费用主要包括公司经费通讯费用培训费排污费垃圾处理费劳保费办公差旅费公关费审计费工会经费房产税车船使用税咨询顾问费保险费等。

按照收入计算。

财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生各项费用，主要为建设投资贷款利息和流动资金借款利息。

销售费用包括广告宣传费举办各种节庆活动筹办费销售推介会等，按收入计算。

营业税金及附加本项目经营税金及附加包括营业税城市维护建设税交通重点建设附加费。

营业税经营收入或销售收入城市建设维护税营业税教育费附加营业税所得税根据相关政策，按计算所得税。

利润分配根据以上对销售收入总成本及销售税金预测，可得各年利润总额。

按可供分配利润计提盈余公积金含公益金。

财务评价指标经计算，财务评价主要指标如下所得税前全部投资内部收益率，大于基准收益率所得税后全部投资内部收益率，大于基准收益率所得税前财务净现值万元，大于零所得税后财务净现值万元，大于零所得税前投资回收期年所得税后投资回收期年税后固定资产借款偿还期年含建设期。

不确定性分析盈亏平衡分析以经营功能利用率表示盈亏平衡点即当达到设计能力时，就会盈利。

随着接待游客量增加，项目盈利随之增大。

从盈亏平衡因素意义上看，基本上投产后只要不发生特殊情况，就可以获利，本项目风险较小。

图盈亏平衡点盈利区盈亏平衡分析敏感性分析鉴于经营收入经营成本建设投资等不确定因素发生变化对项目财务内部收益率有不同程度影响，所以有必要在定变化幅度内进行敏感性分析，以上各单因素变化对税后财务内部收益率影响见下表。

表敏感性分析表在不确定因素变化幅度为时，财务内部收益率多高于基准收益率，该项目有定抗风险能力，是可行。

相比较而言，本项目最敏感因素是经营收入，其次是建设投资和经营成本。

因此，本项目经营过程中应重点注意经营收入所带来风险，加强项目营销策划。

财务评价结论以上分析计算表明，该项目财务评价指标都优于基准指标，说明项目具有较好财务盈利能力，同时，项目面临些风险时，该项目也具有定抗风险能力，因此，在财务上是可行。

社会效益分析酒店业是国民经济广义投资环境里个组成部分，作为现代高端服务业支柱产业，其与区域经济社会发展旅游业关系可谓荣辱与共。

因为发展社会经济，发展整个旅游业，发展各种社会事业，以及发展现在城镇化，不可能缺少酒店业组成。

该项目建设将有效地缓解平原新区商务会议高档娱乐休闲消费等不足问题，有助于提高新区接待能力和接待档次，促进平原泳池网球场等室外运动设施。

停车场室外停车场。

广场及道路工程项目功能区广场及道路。

景观及绿化工程环境绿化及景观小品等。

项目建设规模项目总占地面积亩，总建筑面积为平方米，景观及绿化面积平方米，道路及广场等共平方米。

其中建筑占地面积容积率建筑密度绿地率停车位个。

建设地址及建设条件项目建设地址滨湖商务大酒店项目选址在平原新区纬路与经路交叉口处，该地块位于平原新区腹地商务密集区，东临平原大道，西接滨湖湖岸，距新区行政中心不足千米，交通条件十分便利，在新区区域规划中属类商住用地。

项目建设条件自然条件气候条件平原新区地处北纬东经，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春早，年平均气温月最热，平均月最冷，平均最高气温年月日，最低气温年月日。

年均湿度，最大冻土深度。

降水量年平均降雨，最大降雨量年，最小降雨量年，最大积雪厚度年，年蒸发量。

月份降水量最多，为，占全年降水，且多暴雨。

风速及风向全年最多风向为东北东风，频率为，次多风向为东北风，频率为。

年平均风速为。

无霜期天，全年日照时间约小时。

地形地貌新区地处黄河海河两大流域，全部属于平原地面，海拔米左右，土地肥沃光热充沛。

水文新区位于黄河下游，土壤堆积了巨厚松散沉积物，形成黄河冲积扇。

从黄河冲积扇顶部漂石卵砾石与砂混杂堆积逐渐过度为中砂细砂与粉土互层堆积，构成了巨大地下水库。

河床滩区及两岸影响带，均为近代黄河堆积多孔介质地层，地表水与地下水库水力联系密切，同时，黄河下游为著名地上悬河，黄河水位高出两岸平原区地下水水位，在其影响带开发地下水有利于地表水补给，同时避开了水质污染。

浅层含水层底板埋深约，岩性颗粒粗，砂层渗透系数大。

上部除地表黄河故道颗粒费载体巨大需求。

滨湖商务酒店出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足部分高品质消费需求。

本项目四星级酒店建成后，不仅弥补滨湖区域酒店服务这空白，也将成为新区区域重要服务配套项目与政府形象工程，同时项目所具有商务住宿娱乐休闲康体等高档服务基本能够满足区域内高档消费需求。

酒店投入运营后，将有效提升平原新区接待水平，形成以滨湖酒店为核心现代服务业，对新区服务业向高端高品质发展有着重要促进作用。

滨湖商务大酒店建设，是促进平原新区旅游业发展需要平原新区文化底蕴深厚，旅游资源丰富，自然人文历史等特点明显。

其中具有代表意义有毛遂故里张良刺秦旧址原武古镇宋代玲珑塔，以及名扬国内外书画之乡享誉国际盘鼓表演等。

平原地区旅游业正处于逐步推进发展期，旅游资源逐步开发利用，有较大发展潜力。

根据新乡市委市政府对平原新区发展定位，随着经济与文化旅游有机结合，全面打造科技引领低碳生态产城共融适宜人居农业硅谷科技新城产业基地休闲之都将成现实。

当前服务配套能力尚显不足，按照新区发展规划，未来旅游消费向更高层次和更高品质方向发展。

滨湖商务大酒店建设，方面有助于提升新区旅游接待档次及能力，推动新区旅游业发展，完善新区商务住宿旅游等配套设施，树立新区形象。

另方面，通过旅游业发展，发挥其关联带动性强拉动内需明显特点和优势，必将吸引更多旅游者形成较大规模人流物流资金流和信息流，可有效整合吃住行购娱相关产业链协调发展，这不仅促进了新区区域经济发展，而且提供了大量创业就业机会，有利于新区就业和社会稳定。

项目区域概况地理位置新区位于黄河大桥以北，与郑州河之隔，三桥相连，互为呼应。

新区距郑州市中心火车站仅公里，新乡市中心公里，焦作市中心公里，居三市交汇中心。

国道京港澳高速郑焦晋高速省道及郑新城际轻轨等多条交通干线穿境而过，是豫北地区联系郑州重要节点，也是郑州辐射豫北桥头堡。

具体区位见平原新区平面图附图。

自然资源土地资源新区空间战略发展规划面积平方公里，发展控制规划面积平方公里，起步区规划面积平方公里。

区内土地面积广阔，人口密度仅为每平方公里人，村庄建设用地仅占总面积。

除农业生产外，其它地面附属物很少，土地开发成本较低。

随着黄河治理工程力度逐步加大，大面积滩区荒地将被逐步改良为农田，为今后发展储备了丰富土地资源。

水资源新区水资源丰富，地表水主要为引黄退水，地下水质未受任何污染，达到中二类标准以上。

电力源源新区平方公里范围内规划用电总负荷万千瓦，新建设万变电站座，万变电站座。

全部实行双回路电网运行方式。

旅游资源平原新区位于中原大地腹心地带，旅游资源丰富，其中具有代表意义有毛遂故里。

毛遂为卫国人，故里在新区原阳县西路庄村，现有毛遂自荐亭和石碑多处。

战国晚期，赵孝成王九年前年秦围赵都邯郸，平原君急赴楚国求救援兵，毛遂自荐前往，展露才华，按剑而上，陈述利害，威言并加，使楚王答应派兵救赵，同意马上发兵救赵，并立即锸血为盟。

赢得毛先生三寸之舌，强于百万之师。

毛遂出身贫寒，非官非宦，二千年来传颂至今，且被神话，实乃自荐爱国所致也。

相传，毛遂在云梦山从师于鬼谷子先生，淇县云梦山鬼谷祠旁，有毛遂庙，为游览瞻拜之胜地。

张良刺秦旧址。

张良，原韩国贵族，其