（批复）商服中心开发项目可研建议报告（发改委）

在国家宏观调控政策主导下同时也不排除国际国内多种因素影响，年商品房销济资源配置角度可以被接受经济内部收益率大于社会折现率，表明项目资源配置经济效率达到了可以被接受水平。

总之，从国民经济整体分析，项目是可行。

行业影响分析。

房地产业是我国新发展阶段个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会目标。

该项目为商服房地产项目，房地产业发展是国民经济发展晴雨表，该项目建设，将严格按国家有关规定和要求建设，该项目建设不仅会带动建筑建材机械加工装饰家俱家电等直接相关产业外，还将极大地促进市政基础设施配套完善，推动商业金融医疗卫生教育交通运输邮政电信餐饮服务等公共服务行业共同发展，在解决就业繁荣地方经济刺激消费增加财税收入等方面所发挥着巨大作用。

它将会有力促进社会长治久安和和谐，它将对沂水县经济又好又快发展产生深远影响。

区域经济影响分析房地产是城市化进程中重要推动力量，房地产开发，远远大于工业和住宅业。

因为房地产带动是个城市或者是个较大区域，住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住需要和生产需求，综合商业辐射带动作用更使其配套农副产业加工业运输业包装业广告业等得以产业化发展，从而带动了区域经济增长，反向推动了城市化进程，房地产是发挥城市凝聚力和辐射力主要载体。

房地产是城市建设个关键环节，所有房地产环节组合在起形成个大产业。

作为个高附加值产业，房地产能直接给城市带来利润和财富增强城市竞争力。

该项目总占地面积西平方米，亩，商服建筑面积平方米，为商业住宅开发项目，能有效地促进沂水县房地产发展，繁荣地方经济，有利于提高居民生活质量该项目能有效带动相关产业发展，有利于促进城市化该项目建成后，能与东方购物中心裕丰集贸市场连成起，有利于形成商业居住氛围，项目建成后可实现销售税收万元，能有效增加沂水县财政收入，项目建成后，可按排人就业，聘请物业公司进行物业管理，能解决部分人就业问题，对缓解沂水就业压力具有定作用。

宏观经济影响分析扩大国内需求是近年来特别金融危机以来中国经济发展基本立足点，房地产行业是宏观调控重要对象之，房地产行业健康发展关系民生大计。

房地产行业高速发展是国家政治经济稳定个重要标志，该项目为商业房地产项目，项目原用地为农业用地，项目建成后，能最大限度节约利用土地，有利于建设集约型社会，是科学发展观重要体现，该项目开发建设有利于促进社会稳定，有利于社会长治久安和社会和谐，对宏观经济发展具有重要作用。

第章社会影响分析社会影响效果分析改善区域环境，提升区域品质，随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。

本项目建设能给该地区人文自然环境带来了巨大改善本项目绿地率将达到，将会给人们带来舒适优美生活环境由于该项目建设，将会带来大量就业机会，项目建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会项目建好以后，可安排部分人从事商业，可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。

对居民收入影响项目价格与中高阶层居民收入基本平衡，但对低收入居民影响较大，无严重后果，较为适应，可以采用按揭等分期付款方式。

对居民生活水平与生活质量影响该项目建设，能便民利民为民，能有效提高人们生活质量，提高了人民生活水平。

对居民就业影响对沂水县下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响，提高居民就业率，吸纳无业居民就业。

对不同利益群体影响对项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门影响范围较小，项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量，定价要兼顾各方，按政策承建项目。

对地区文化教育卫生影响对文化教育卫生方面影响范围广，增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响城市投资规模也是城市竞争力重要体现，房地产发展有利于提高城市投资规模，从而带动城市建设，房地产带动了大规模基础设施建设，保障了城市化进程，房地产建设还直接关系到城市形象，是提高城市形象品位以及表现城市文化底蕴载体，是城市名片和品牌。

该项目为商业房地产开发项目，有着巨大商业价值，项目建成后，能与东方购物中心裕丰集贸市场等个商业整体，将为沂水县在东南部提供个商业环境优美项目，提升城市内涵，在定程度上美化了沂水县南部城市景观，对基础设施社会服务质量等各方面影响范围广，促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对生态环境影响项目建成后，方面由于项目内有较大比例绿地，在定程度上能够增强局部区域大气净化能力，美化环境，另方面将增加区域人流物流和车流，给周围交通和生态环境带来定压力。

社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。

但考虑到该地区地处鑫华路以北，周围交通条件较好。

建成后交通和市场环境应大体满足需求。

社会效益分析该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

对居民生活水平与生活质量影响，将会直接影响到项目建成使用后居住人员。

提高人们生活质量，繁荣沂水经济。

对地区文化教育卫生影响，文化教育卫生方面范围广增添文化气年以来，土地购置未开发面积近亿平方米，市场潜在供给能力强。

与年疯狂抢地以及地王不断涌现相比，年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由月，到年中月，月，除月外，增幅都是逐月在下降而土地开发面积同比增幅也是由月，路回落到月，除月外，也是逐月下降。

年狂热土地市场降温明显。

但年月土地购置未开发面积仍达亿平方米，可见开发商囤积土地意愿并没有出现根本性变化。

图年月年月土地购置开发面积情况数据来源国家统计局中国指数研究院中国指数研究院对自年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达亿平方米，如果不考虑国家收回土地情况，以容积率为计算，能为市场提供亿平方米房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需年半多时间，以户均平方米人计算，能解决多万人新增住房，房地产市场潜在供给量很大。

图年年月土地购置开发面积情况数据来源国家统计局中国指数研究院竣工面积新开工面积施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大年，竣工面积新开工面积施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积新开工面积和施工面积涨幅分别由年初和下降到月和，月新开工面积亿平方米，超过销售面积，而施工面积亿平方米，相当于前三年平均销售面积近倍，假设施工面积中四分之已经作为期房销售，则剩下仍需要市场消化年。

以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供万户，万人新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。

图年月年月竣工面积新开工面积施工面积增长情况数据来源国家统计局中国指数研究院年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲住宅日均销售万套，年房地产需求更加理性年球金融风暴，使世界经济陷入颓势，而中国经济也很难独善其身。

在这种背景下，中国房地产市场持续低迷，并对经济增长产生了定影响，而经济增长下滑，又进步加深了房地产业调整当前，全球金融风暴正通过多种渠道冲击中国楼市。

次贷危机和全球金融风暴对投资中国金融业和房地产业信心，已经产生了极大负面影响。

据统计，美国次贷危机以来，全球金融市场已经蒸发掉了超过万亿美元资产，相当于年美国日本德国中国和英国五个大国总量，也接近于年全世界万亿美元总量半。

与此同时，中国股市指数也是路下滑跌跌不休。

上证指数从年最高位点，到年最低位点，跌幅达以上，其间中国金融资产也已缩水约万亿元，相当于年中国总量。

这既是因为股市出现非理性繁荣积累了大量泡沫，也与金融危机下人们对中国宏观经济基本面走向不明投资和消费信心下滑中国金融体系内部存在大量制度和体制遗留问题相关联。

金融市场动荡不安，资本市场大幅缩水，加上国际楼市低迷，极大地伤害了中国消费者和企业家投资信心，以至于对中国金融业和房地产业市场预期十分悲观，这种情绪仍在进步恶化之中，因而短期内难以打破房地产市场观望气氛全球金融风暴发生后，必将引发全球金融体系重构，导致国际资本流动格局发生变化。

短期而言，由于发达国家流动性局部紧缩，将导致资金部分流出新兴市场国家但长期来看，全球流动性过剩并未完全逆转由于近期美国等国家货币政策持续放松，还可能为未来全球流动性进步过剩埋下种子。

这种国际金融环境，使中国面临短期资金大进大出风险。

大量短期资本流入，方面将加剧国内过剩流动性，促使国内资产价格泡沫形成另方面，如果美国次贷危机好转，美元开始重抬升势，这些短期资本可能会在很短时间内流出，给中国金融市场形成致命威胁。

总体而言，中国房地产市场仍是个不成熟市场。

当前产业周期性调整行情，为国际资本提供了极好投机机会。

如果国际资本大量流入和流出中国房地产市场，势必使中国房地产市场波动更加剧烈，调整幅度更大。

年，中国外贸依存度已经接近，出口依存度高达，均为世界第。

由全球金融危机引发世界经济放缓将导致中国外部需求明显下降，出口已经面临重大挑战。

次贷危机以来，全球金融市场动荡，对世界些发达国家新兴国家和转型国家经济产生波又波冲击，这已经开始影响到这些国家实体经济，进而影响到许多国家对中国出口产品需求。

中国政府及时做出了扩大内需政策选择。

年月，中央政府决定实行积极财政政策和适度宽松货币政策，并确定了当前进步扩大内需促进经济增长十项措施，在年底前投入万亿元拉动内需。

这些政策措施对于提振企业家消费者信心能发挥定作用，但是并不能从根本上改变企业盈利下滑和国内消费需求疲软局面。

中国经济增长仍将处于个慢性下滑通道。

而这波中国经济增长下滑，导致居民收入增长减慢，将直接对住房消费需求产生负面影响。

房地产业调整内因在于其周期性规律，而全球金融风暴和中国宏观经济周期性下行趋势双重因素叠加，进步加剧了房地产业周期性调整，这将使房地产业调整程度更深时间更长。

其间人们预期改变，以及由此产生羊群效应指处于相同时期人会有相似想法并做出相似判断，可能导致房地产市场出现定程度非理性低迷尽管支持房地产市场发展国内经济基本面没有