（批复）商贸中心开发项目可研建议报告（发改委）

项目建设严格按基建审批程序，建立建设单位责任制。

由项目部负责项目实施计划落实项目设计施工组织管理技术质量和资金使用监督。

按照有关部门要求，安排施工方案，对建设质量负责。

施工管理项目建设按照相关国家或行业标准，项目施工采用招标制，严格按照要求，由有资质单位施工和监理。

项目建成后建立专门运行管理机构，由经过专业培训并持证，有文化有素质业务好经验丰富人员管理。

资金管理根据项目资金使用和管理办法规定，结合项目建设实际情况，合理使用和管理各项资金，制订资金年度安排计划及资金使用计划。

管理制度项目建设中工程生产财务与销售管理均制定相应规章制度和管理细则，由项目管理各部门按制度严格执行。

工程管理成立项目基建管理组，负责项目工程质量控制。

土建工程建设由项目监理单位按进度控制项目工程质量，国产设备由施工企业派专家到厂家全过程跟踪生产，以保证质量。

施工单位每月申报两次工程进度表和已完成工程造价，并根据工程进度和合同拨付工程款。

管理制度建立适合市场开发建设经营管理各项管理制度。

其中主要包括如下项制度市场管理制度岗位责任制度检验检测和质量保证制度安全卫生制度标准计量管理制度销售管理和奖惩制度例会制度财务管理制度信息管理制度全员培训制度人事管理制度客户管理制度物业管理制度重大事项研究制度。

第九章项目建设进度建设工期本项目建设期为年，分三期建设。

项目第期实施进度安排年月年月项目策划及可行性研究等前期工作年月年月项目审批征地工作年月年月勘探，设计建审通过三通平年月年月第期工程土建及水电安装室内外装修装饰。

年月第期项目竣工验收，市场开业。

第十章投资估算与资金筹措投资估算依据永州市目前市场商铺租金售价。

永州市建筑定额标准及三材价格。

项目建设期为年，土建项目建设内容较复杂工期短，故取定土建工程不可预见费。

根据中国近二年建筑材料设备等价格变化形势和对本区实际情况调查。

投资估算土地使用费万元土地出让金含报批费万元亩亩万元前期经费万元工程勘察设计元万元工程监理万元三通平元万元工程造价咨询万元工程咨询万元招标代理服务费万元土建及安装工程费万元元万元配套设施建设费万元道路元万元绿化工程元万元景观工程万元万元灯光工程万元万元环保设施万元围墙及大门万元消防工程万元设备费万元检测设备万元冷库设备万元电子商务工程设备万元管理费万元按上述项之和计算万元行政事业性收费万元质量监督费元万元噪音排污费元万元白蚂蚁防治费元万元防雷检测费元万元施工图审核费元万元财务费用万元万元万元不可预见费万元按上述项之和计算万元项目总投资上述项之和万元资金来源本项目总投资亿元。

拟由湖广商贸中心实业有限公司等股东自筹资金投入，由政府财政拨款投入，由银行贷款资金投入。

第十章财务预测和经济分析本项目财务预测所使用基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目实际经济状况，在分析了本区市场基础上，结合本项目具体情况进行测算和选定。

销售收入估算以出售物业平均测算元万元交易税费万元万元利润总额万元有关经济指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率和利税率分别为投资利润率投资利税率自有资金利润率盈亏平衡点即销售率达时可保本。

敏感性分析为了进步研究项目盈利水平和获利能力，我们对影响经营效果几个因素进行不确定性和敏感性分析。

当销售收入下降时盈亏平衡点即销售率达时可保本。

当总投资上升时盈亏平衡点即销售率达时可保本。

从以上分析看，本项目在经营期内有定抗风险能力，盈亏平衡点常态为，即出售率低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这比例，企业经营盈利。

当企业处于销售收入下降或营业成本上升不利情况下，仍具有定获利水平。

第十二章结论与建议项目建设十分必要本项目建设可以增加市场开放度，进步加快道县乃至湖南市场及市场载体建设步伐，加速市场体系建立，解决流通制约问题进步拓展就业渠道，提高城镇居民生活水平，解决因城市重点工程和城市建设征地造成大量劳动力过剩问题，促进社会安定稳定和谐可以进步调整农业产品结构，培育生产要素市场，有效聚集推销农副产品，服务三农，促进农村经济和商贸经济发展可以繁荣区域经济培育新经济增长点。

项目具有良好投资环境和经营条件，从项目地点，功能和标准到相应市场需求状况看，建设项目是必要和可行项目投资方向正确，符合国家产业政策。

项目建成和营业，将为永州市提供个现代化高档次大规模商品流通设施。

不仅可以加速目前进贤县农业产业化进程，促进地方经济和市场体系发展，对改善投享誉全国市场。

通过多年发展，道县已成为全国商品粮基地县厚朴生活基地县秸秆养牛基地县天然草原恢复建设基地示范县国家湘南脐橙优势产业带和湖南省蔬菜生产重点基地县油茶生产基地县。

道县矿产资源丰富，是湖南省有色金属之乡。

已探明有开采价值矿产达多种，其中锡钨矿储量和品位均居全省第二位，金属锂铷矿为湖南省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇大型金属矿床在全国榜上有名。

据勘探，全县锡钨矿保有储量达万吨铅锌矿万吨锰矿万吨铁矿万吨锂矿万吨铷矿万吨高岭土万吨。

境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达万千瓦，年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。

道县物华天宝人杰地灵。

道县人民立足深厚传统文明与文化，并正以自己智慧与勤奋创造崭新历史。

可行性研究依据及主要研究内容可行性研究依据本可行性研究所有分析预测测算统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币种均为人民币。

主要依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法年中国农村扶贫开发纲要全国商品市场体系建设纲要商务部商建发号城市居住区规划设计规范国家发改委建设项目经济评价方法与参数第三版永州市总体规划永州市国民经济和社会发展第十个五年规划关于永州市进步加快发展开放型经济决定其它有关法律法规规定和规范。

可行性研究主要内容本可行性研究主要范围包括对永州市道县市场建设情况考察，对建设单位基本情况考察，对项目建设必要性可行性分析以及项目内容及规模市场分析开发方案府，永州零陵从此地二名。

又因潇水与湘江在城区汇合，永州自古雅称潇湘。

年月，经国务院批准，撤销零陵地区，设立地级永州市。

永州现辖九县两区。

总面积万平方公里，人口万人。

永州自古便是华中华东地区通往广东广西海南及西南地区交通要塞，也是湖南对外开放重要门户，素有南山通衢之称。

距水陆之冲，当楚粤之要，遥控百蛮，横连五岭，梅庚绵亘于其前，衡岳镇临于其后，镇东北可入中原腹地，控制西南扼广西边陲之咽喉，据东南握广东海滨之通道，故为历代兵家必争之地。

是湖南唯与两广接壤地区，市区到广州仅多公里，南六县距广州仅多公里，是沿海内地，内地前沿。

永州是本书，其历史文化底蕴非常深厚。

据权威专家最新研究成果表明永州是世界稻作农业之源中国陶瓷工业之源中华文明道德之源。

舜开明治国任人唯贤，柳宗元深刻惜民爱民思想，周敦颐朴素唯物主义思想和出污泥而不染高风亮节，女书神秘莫测和瑶文化千姿百态，以及道县玉蟾岩文物出土，永州远古文化出现，无不丰富中华文化宝库。

永州山水，融奇绝险秀与美丽传说于体，汇自然情趣与历史文化于身。

九嶷山舜帝陵柳子庙阳明山舜皇山浯溪碑林江华瑶城湘源温泉等已成为新旅游热点。

永州是沿海内地，内地前沿，是湖南直达两广两南海南大西南和港澳主要通道。

湘桂铁路横贯东西，国道国道及九条省道在境内纵横交错。

永州机场已开通长沙海口航线。

衡昆高速公路洛湛铁路与湘桂铁路在市区形成新铁路枢纽。

正在规划中贵阳福州铁路将横贯永州中部。

永州市属中亚热带大陆性季风湿润气候区，年四季比较分明。

全市年均气温为，无霜期天，日最低气温以下天数只有天。

多年平均降雪日数为天，极端最低气温在之间。

日平均气温积温达，积温为。

多年平均日照时数为小时，太阳总辐射量达千卡∕平方厘米。

多年平均降水量毫米，般是山区多于平岗区，南部多于北部。

气候特征由于受复杂地形和不同季风环流交替影响，永州气候类型多样。

其主要特征是气候资源丰富，温光水基本同季从热量看，年均气温比湘北高，年均积温比湘北多，日均作物持续生长期有天，比湘北长天，无霜期比湘北长天。

从光照看，除江华等山区外，为全省日照次多地区。

从降水量看，总也比较丰富。

同时区内温光水基本同季，有利于农作物生长。

气候类型多样，立体层次明显全市复杂地形地貌，促进了温光水重新分配。

即使在个县内，气候地域差异也十分明显。

全市从海拔米以下丘岗平原地带，到米以上中山地带，其气候变化大体相当于向北推进了个纬度。

这种因高度不同多层次气候，形成了植被类型种植制度农业布局明显差异。

同时，由于地形影响，市内还有相当大暖区和暖带存在。

暖区主要分布在道县宁远河谷盆地新田河谷盆地江华涛圩河谷走廊江永桃川盆地等。

暖带主要出现在群山连绵下有溪谷山腰地带。

土地资源全市有土地面积万亩，占全省总面积，位居全省第二。

土地类型多样质量较好。

有宜农耕地万亩，宜林地万亩，连片宜牧地万亩。

土地后备资源充足。

全市待开发土地万亩，宜农荒地是全省数量多质量好地区之。

动物资源全市已查明野生动物有余种，其中有大量珍稀动物。

现列为国家保护有种属国家级保护有华南虎黄腹角雉二级保护有猕猴穿山甲金钱豹麝红腹角雉毛冠鹿水鹿大鲵娃娃鱼红石猴灰腹角雉等种三级保护有獐青羊苏州羚白鹇金鸡等种。

全市已知水产动物有种，其中鱼类有种。

主要经济鱼类有草青鲢鳙鲤等余种稀有珍贵鱼类有中华鲟竹鱼等水产两栖动物有大鲵娃娃鱼等种水产爬行动物主要有鳖团鱼乌龟等珍贵水产兽类有华东水獭俗名水貂。

植物资源永州市属中亚热带常绿阔叶林区，系本省植物资源富集地区。

全境共有维管束植物科属种，占全省，为全国有乔木树种科属种。

其中有栽培价科种，有实用推广价值种。

属国家级保护种银杉水杉珙桐香杉种萼木伯乐树苏铁属国家二级保护种楠木银杏冷杉中华珈长柄双花木香树红豆树白豆松等属国家三级保护有杜仲鹅掌楸福建柏华南栲青钱柳檫木黄杉等种属省级保护有斑竹方竹罗汉竹绒毛皂荚山羊角树黄连党参天麻等种。

矿藏资源全市地处我国著名南岭多金属成矿带，已探明矿藏有种，占全省矿种半。

已知矿床点处，达到工业矿床处，其中大型处，中型处，小型处。

锰锡稀