（批复）商贸物流市场项目可研建议报告（发改委）

详见附表资金来源与运用表资产负债分析详见附表资产负债表由附表知本项目各年资产负债率均低于，流动比率连动比率指标均较好，资金周转良好，具有较好清偿能力。

风险性分析盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点为固定成本销售收入可变成本税金及附加即当租金收入达到目标租金收入时即可保本，超过目标租金收入时即可盈利，说明项目风险性较小，抗风险能力较强。

敏感性分析对影响项目销售收入经营成本固定资产投资等因素进行单独考察详见附表由附表可以看出，销售收入和经营成本对项目指标影响较大，为敏感性因素，其中收入最为敏感。

租赁费收入以市场成熟程度和辐射带动能力有直接关系，建议项目单位做好营销工作，扩大商贸物流城影响，同时挖掘自身潜力，降低经营成本，以期取得较好效益。

社会效益分析商贸物流项目建设对促进城市及以城市为中心区域经济发展有显著作用。

从城市经济在区域范围内聚集扩散作用看，城市及其周围腹地区域构成系统具有很大不平衡性，城市本身就是区域经济发展发展增长级，而商贸物流基地建设满足了协作分工区域扩散需要，他建设必将带动以城市为中心区域经济发展。

再者，它建设有利于减轻道路环境和资源压力商贸物流基地建设，为各类资源聚集和整合提供了基础平台，使各种服务资源实现了优势互补，使各种物流设施利用率得到了全面提高。

尤其是社会回程车辆利用，减少了车辆空载，对改善治理超限运输有着显著功效，可有效减轻经济发展对道路压力，减少车辆尾气排放，减轻经济发展对环境和资源需求压力。

第三有利于带动流量经济发展商贸物流产业发展，有助于物流与商流信息流资金流之间关系更为密切和顺畅，物流快捷高效在推动商品流通同时，提高了商品货物周转速度，降低了销售成本，从而促进了商贸流通业健康发展及周边专业市场发展。

第四带动相关产业发展，拉动增长项目建设可相应带动餐饮业宾馆业交通运输业担保业金融业建筑业建材业装修业维修业等等行业加快发展，拉动增长，增加当地税收，按照营业税及附加测算，可增加当地税收亿元。

第五有利于改善投资环境以更好地吸引外资商贸流通业发展，可大大优化投资环境。

区域物流环境和服务意识强化，将会吸引更多外商企业落户投资兴办实业。

目前，许多国际先进企业和国内大型企业在选择新区域市场和物流基地时，其着眼点逐步从优惠政策转向综合投资环境物流设施是否完善和服务意识上。

物流环境优劣已成为投资者评价个地区投资环境主要内容。

第六有利于扩大就业和增加收入商贸物流基地建设可吸引外省市及本地企业入驻，所需员工将多采用当地招聘，本项目建设将为提供万个就业机会，这也使得区内企业进步稳定和加大了用人需求，扩大了就业渠道同时，由于就业机会增加，人们收入水平相对提高，也提高当地消费能力。

第七有利于当地企业竞争力提升随着商贸流通业发展和服务水平提高，当地专业市场也随着商贸流通业发展而更加兴旺起来，将实现从粗放式经营向集约式经营转变。

企业聚集和外资投入也将给地区带来创业市场信息，必将推动本地掀起第二次小企业创业高潮。

第十四章开发风险及结论项目开发经营主要风险及对策分析项目开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目定位为综合性商贸专业批发大市场，它所面对目标顾客是比较广，因此，在招商时候要有足够针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们各种需求就越多，项目建设条件设施配套经营管理能不能满足他们预期目是非常关键。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

随着经济和文化快速发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，项目方也定要密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，有资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

开发商风险开发商风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金成位于冀鲁豫三省交界处，以石油天然气及其加工业立市，但随着资源逐渐枯竭和周边城市崛起，发展面临巨大挑战，并且存在产业结构失衡城市化水平不高环境呈现恶化趋势等问题。

该商贸物流市场构建，能从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位形成。

最后，要以国家加大实施开拓市场扩大内需政策为契机，根据建设大市场，搞活大流通，发展大贸易要求，加快商贸流通大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场资源，培育繁荣各类商品市场要素市场特别是辐射力强专业批发市场。

利用地处河南省东北部，冀鲁豫三省交界处区位优势，把建设成为区域性商贸流通中心，这是人民心声，也是发展目标。

因此该项目建设是必要。

第三章需求分析及建设规模确定商品交易市场为国民经济重要产业从产业经济规模上说，商品交易市场在我国流通业和现代服务业中占有重要地位。

到年，我国商品交易市场约有万余家，全国约有市场商位店铺余万个，市场从业人员及市场相关配套行业从业人员约超过亿人。

从产业链构成上看，从市场规划市场地产招商组市市场经营管理市场资产运行管理市场商务会展金融服务物流服务市场经营管理咨询，已经形成了完备产业链条。

从社会作用看，商品交易市场已经成为区域经济发展资源，它不但为市场经济发展提供平台，还为城市化工业化发展提供动力，同时，它培育了大量商业企业家工农业企业家群体，培育了我国现广阔，上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显著，具有较强清偿能力和抗风险能力，在技术和经济等方面都是可行。

主要经济技术指标主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表主要经济技术指标表序号指标名称单位指标备注建设规模亿元年交易额总建筑面积平方米总投资万元固定资产投资万元铺底流动资金万元项目定员人项目占地面积万平米年均经营收入万元年均利税总额万元年均利润总额万元投资利润率投资利税率全部投资回收期年财务内部收益率含建设期财务净现值万元盈亏平衡点第二章项目建设背景及必要性项目建设背景分析我国商贸流通业发展情况商贸流通业是国民经济先导性产业，在促进生产引导消费推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面发挥着重要作用，正成为决定经济运行速度质量和效益重要因素。

年我国社会消费品零售总额突破万亿元，人均社会消费品零售额为元随着商贸流通业自身飞速发展和效益显著提高，对我国财政税收支撑作用也不断加强。

同时，作为劳动密集型产业，批发零售贸易和餐饮业日益成为吸纳社会劳动力重要领域，成为解决城镇失业下岗和农村富余劳动力转移有效途径，为缓解我国就业压力做出了重要贡献，批发零售业和住宿餐饮业从业人员从年万人增长到了年万人。

人口大规模增长，加上城市居民收入水平相对较高，以及购物环境优势和便利交通，直接带动了城市市场快速发展，使得城市集聚作用明显，日益成为我国消费品市场主导和支柱。

随着居民收入不断上涨，收入渠道拓宽，人们消费需求得到了极大释放，新消费热点不断涌现，对国内需求拉动起着重要作用。

新时期我国商贸流通业发展机遇自上世纪年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着年服务业全面对外开放，商贸流通业发展形势发生了根本性改变。

商贸流通业在促进生产引导消费推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面作用日益突出，商贸流通业已逐渐成为基础产业先导产业。

十五期间商贸流通业发展面临经济环境从世界大环境来看，总体上全球经济形势稳定。

国际货币基金组织最新预测显示，未来几年，美国日本欧洲都将保持较为强劲增长势头。

国际资本流动更趋活跃，国际市场需求更趋旺盛，客观上有利于扩大利用外资和对外贸易规模。

从国内来看，十五时期我国经济开始进入新轮快速增长期，以住行为代表居民消费结构升级拉动住房电信和汽车等产业高速成长，产业升级速度明显加快以加入世贸组织为契机，开放型经济加快发展，促进了产业升级和企业竞争力提高国有经济战略性调整政府职能转换整顿市场秩序取得积极成效，民间投资加速，企业素质总体改善，市场对经济增长调节作用明显增强。

这对扩大招商引资调整产业结构刺激市场消费等方面将产生积极影晌。

度过世贸组织后过渡期后，国内关税继续降低，各项关税措施取消，外商投资领域将进步放宽，进入门槛进步降低，国际制造业向我国转移势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。

深入实施长三角区域合作步入实质性阶段中国东盟区域体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易扩大引进资本技术人才，积极承接产业转移，进步活跃市场等带来巨大机遇。

十五期间我国商贸流通业发展战略选择㈠实施现代化战略，提升商贸流通业整体水平商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面内容，是以信息化带动商贸流通现代化。

构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳采用各种先进商贸流通经营管理新技术新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商流网络化，通过现代化提升商贸流通业整体水平。

二是与科教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。

三是紧跟经济全球化进程，使之成为推动商贸服业发展关键力量。

㈡实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射新平台实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导发展模式，培育在全国具有较大影响力和竞争力大型流通企业，充分发挥龙头企业带动作用。

其次，以引导协调规范扶持为主要抓手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。

商贸流通企业必须建立自己独特发展战略，包括经营业态品牌扩张并购人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己核心竞争力。

实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展首先，应以推进万村千乡